宿迁市政府办公室关于印发宿迁市市区房屋专项维修资金使用管理办法的通知

宿政办发〔2014〕177号

宿豫区、宿城区人民政府，市各开发区、新区、园区、景区管委会，市各有关部门和单位：
《宿迁市市区房屋专项维修资金使用管理办法》已经市政府四届二十三次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

宿迁市人民政府办公室

2014年9月1日

第一章  总  则

第一条  为加强市区房屋专项维修资金的管理，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，保障房屋共用部位、共用设施设备的及时维修和正常使用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《江苏省住宅专项维修资金管理办法》等相关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市市区行政区域内（不含苏州宿迁工业园区）按照有关规定统一、足额归集并存入市区房屋专项维修资金专户的资金使用、管理和监督，适用本办法。

第三条  房屋专项维修资金（以下简称“维修资金”）应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

业主应当增强房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护责任意识。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，承担房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护管理和定期检测工作。

第四条  本办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、楼梯及扶手、天线、公共照明、消防设施、安防设施、防雷设施、未移交的二次供水设施、绿地、道路、路灯、雨污管网、沟渠、池、井、非经营性车场车库、对讲门铃、共用落水管、单元门、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五条  各级职能部门的工作职责：

（一）市住房和城乡建设局负责对各区物业管理部门维修资金使用管理工作的业务指导和定期专项检查，负责市区维修资金首期归集、预拨付和保值增值。

（二）市财政局负责提供维修资金专用收据，会同市住房和城乡建设局对各区维修资金使用管理工作指导检查和市区维修资金预拨付工作。

（三）市、区审计局应依法对市区房屋专项维修资金管理和使用进行审计监督。

（四）市质监局、市公安局、市消防支队、市供电和供水等部门，应建立专业施工单位备选名单库，并对区相关部门进行监督和指导；区相关部门对相关专业设施保修期满后的维修和更新改造工程进行专业认定和施工方案审核，参与现场踏勘和工程招投标，工程竣工进行专业验收，出具验收报告。

（五）各专户管理银行：负责市区维修资金收缴工作。具体做好维修资金的收缴、专用票据的开具和将业主维修资金缴纳信息录入维修资金综合管理系统后台。同时，每月初将各网点上个月开具的维修资金专用收据进行整理、汇总，连同银行进账单和对账单报至市住房和城乡建设局及时对账。

（六）各区（含开发区、园区、新区，下同）职责：

1．负责明确物业管理部门，负责维修事项的审核、预算控制、资金支拨使用、审批，组织工程招投标和验收，建立辖区内维修资金使用台账，通过维修资金综合管理系统在使用维修资金的相关业主账面上予以核减，接受市级住房和城乡建设局的监督检查，组织审计部门对资金管理和使用情况进行审计，并负责维修资金的续缴归集工作。

2．负责明确本区财政部门、住建部门对辖区内维修资金使用的监管责任，要求其配合区物业管理部门做好维修资金的审批和拨付工作，接受市财政局的检查和审计部门的审计。

3．负责明确乡镇（街道办、社区）对辖区内业主委员会申请使用维修资金的监督指导，要求其参与维修资金申报项目现场认定、工程招投标和验收，并对维修施工过程进行监督。

第六条  维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第七条  市住房和城乡建设局应当建立房屋专项维修资金公开查询制度，接受业主对其分户账中房屋专项维修资金缴存、使用、增值和结余情况的查询。区级物业主管部门应当建立房屋专项维修资金使用公示制度，每年年初，对上一年度维修资金使用情况进行公示，公示的内容包括维修的项目、决算的金额和相关业主分户账中扣除的金额等。

第八条  凡未交存维修资金的市区房屋应当及时补缴，补交标准为现行的维修资金交存标准，即50元/㎡。具体由各区负责组织并及时补交到位。

业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交标准为25元/㎡。

为确保市区维修资金补交和续交到位，房屋产权人申请房屋转移登记时，应向市、区房屋登记机构提供已足额交存的维修资金专用收据。

第二章  资金预拨程序

第九条  各区物业管理部门申请预拨房屋专项维修资金，按照以下程序办理：

（一）首次预拨资金

市住房和城乡建设局、市财政局按照各区维修资金归集总额的15%，一次性预划拨至各区财政部门和区物业管理部门共管的维修资金专户。

（二）定期检查

市住房和城乡建设局和市财政局每年1-3月份对各区物业管理部门维修资金申报、审批材料进行检查，符合维修资金使用条件，申报、审批材料真实、齐全且符合使用流程的予以检查认定合格，存在问题的，责令限期整改，整改不到位的，暂停其维修资金使用申报业务和维修资金的拨付，直至整改到位。

（三）使用汇总

每年底，各区物业管理部门将年度维修资金实际使用情况进行汇总，形成《房屋专项维修资金使用情况汇总表》（见附件10）上报市住房和城乡建设局，市住房和城乡建设局根据实际情况进行账务处理。

（四）每年续拨资金

每年4月份，市住房和城乡建设局和市财政局根据各区维修资金共管账户的账面上年末余额情况，按照各区维修资金归集总额15%标准予以续拨补齐。

第三章  一般使用程序

第十条  下列费用不得从维修资金中列支：

（一）在保修期内的房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（三）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（四）应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维保和养护费用；

（六）所修小区、楼幢单元未交纳维修资金的。

第十一条  维修资金使用申报主体按下列原则确定：

（一）成立物业管理委员会的，由物业管理委员会作为维修资金使用申报主体；

（二）未成立物业管理委员会，有业主委员会的，由业主委员会作为维修资金使用申报主体，但需在属地居民委员会的指导和监督下；

（三）未成立物业管理委员会和业主委员会的，由相关业主会同该区域的物业服务企业作为维修资金使用申报主体，但需在属地居民委员会的指导和监督下；

（四）无业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业的，由相关业主会同属地居民委员会作为维修资金使用申报主体。

第十二条  市区维修资金的使用，按照以下程序办理：

（一）制定方案

维修资金使用申报主体应当依据业主及具有资质的工程造价机构的意见及踏勘结果，提出维修计划建议，制定《维修和更新、改造方案》（见附件1）；

（二）业主确认

《维修和更新、改造方案》应当经专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示不少于15日；

（三）办理申请

维修资金使用申报主体应向区物业管理部门办理维修资金使用申请，并提交下列材料：

1．《宿迁市区房屋专项维修资金使用申请表》（见附件4）；

2．《维修和更新、改造方案》（见附件1）；

3．《业主委员会（相关业主）书面确认证明》（见附件2）及《维修和更新、改造方案公示证明》（见附件3）。

区物业管理部门在受理维修资金使用申请时，应征求属地乡镇（街道办、社区）、居民委员会的意见，要件齐全并符合使用条件的，在接到申请后3个工作日内应作出批准决定。

（四）招标和预算

各区物业管理部门应根据辖区实际情况建立工程招投标管理平台，负责辖区内维修和更新、改造项目的招投标工作。

各区物业管理部门应按照辖区内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造项目的要求，公开选定一批具有相应资质、有固定办公场所的施工单位和相关中介机构，建立备选名单库（施工单位应在8-10家，相关中介机构应在3-5家），供辖区内业主委员会比选。施工单位和相关中介机构的备选名单库由各区物业管理部门按年度定期公布。各区物业管理部门结合辖区内使用效果对备选单位进行动态考核，建立准入和退出机制。

市质监局等各相关专业部门应根据相关专业设施维修和更新、改造项目的要求，选定一批具有相应资质的专业施工单位，建立备选名单库，供维修资金使用申报主体比选。各相关专业部门应结合使用效果对备选的专业施工单位进行动态考核，建立准入和退出机制。

维修和更新、改造项目费用在5万元以上的，鼓励采取公开招投标方式确定维修施工单位；维修和更新、改造项目费用低于5万元的，业主委员会决定不采取招投标方式的，应通过摇号的方式在备选库中选定维修施工单位。

招投标结果应经业主委员会和相关参与单位签字认可，并在施工现场明显位置公示。维修施工单位确定后，维修资金使用申报主体应与施工单位签订施工合同，并说明保修期限。

维修资金使用申报主体应委托具有相应资质的工程造价机构对维修和更新、改造项目的维修费用进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。维修和更新、改造费用预算在5万元以上的项目，应该委托工程造价机构出具工程造价预算报告。

（五）施工监督

维修资金使用申报主体，属地乡镇（街道办、社区）、居民委员会共同对维修施工过程进行监督，确保工程质量，并共同在《维修和更新、改造工程验收报告》（见附件6）中签署工程过程监督情况及质量评定意见。

单项工程更新、改造费用在5万元以上的，施工单位需将其施工的主要材料报送质量检测机构检测，并取得施工材料送检报告；单项工程更新、改造费用在50万元以上的，建设单位需聘请监理单位对施工过程进行全程质量安全监督。

（六）竣工验收

工程竣工后，维修资金使用申报主体应当组织区物业管理部门和属地乡镇（街道办、社区）、居民委员会及相关专业部门共同对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》

（七）工程决算

受托的工程造价机构，对验收合格的维修项目费用进行审核、决算，出具工程造价决算报告。

维修工程决算费用总额不超过经业主首次签字确认的维修预算费用总额1.5万元的，不需再重新申报和相关业主签字确认。超过1.5万元（含1.5万元）的，则必须重新申报及经相关业主再签字确认。

物业服务企业或者相关单位应当按照工程造价的结果填写《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》（见附件6），并进行公示5日。

（八）工程款支付

维修资金使用申报主体到区物业管理部门和区财政部门办理住宅专项维修资金付款手续，并提交下列材料：

1．《宿迁市区房屋专项维修资金付款审批表》（见附件7）；

2．《工程招投标证明》（见附件5）；

3．《施工合同》；

4．《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》（见附件8）及《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示资料》（见附件9）；

5．工程造价决算书及发票（查验原件留存复印件）；

6．《维修和更新、改造工程验收报告》（见附件6）。

区物业管理部门和区财政部门应当自受理之日（资料不全不予受理）起5个工作日内，将维修和更新、改造工程款支付到施工单位，并按照分摊清册由住建部门从相关业主个人账户中核减。

维修资金使用从维修涉及范围内共有或者共用关系的业主交存的分户账中按照建筑面积分摊列支。其中涉及已售公有住房的，从公有住房维修资金中列支；建设单位未售出的空置房屋或产权在建设单位名下的房屋，由建设单位按空置房屋或所在名下房屋的建筑面积支付分摊的维修费用。

物业管理区域特定地下空间取得专有车位、摊位、库位发生维修，需动用维修资金的，由专有车位、摊位、库位业主的房屋分户账中分摊列支。

（九）资料归档

区物业管理部门应将维修资金相关申报、审批材料进行整理、归档，并接受市住房和城乡建设局、市财政局及相关部门监督检查。

第十三条  市住房和城乡建设局在保证维修资金正常使用的情况下，可将不低于维修资金归集额60%的款项转存定期存款或购买国债，努力实现维修资金保值增值收益最大化,并编制《    年度市区房屋专项维修资金保值增值情况汇总表》（见附件11）。

禁止利用维修资金买卖股票、从事国债回购、委托理财业务、质押、抵押等担保行为。

第十四条  物业服务企业应当建立共用部位、共用设施设备的日常检查、专项检查和定期申报、设施检测、维修养护制度。应当根据每季度共用部位、共用设施设备检查结果，及时编制维修、更新改造计划和维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出申请与建议，并根据业主大会的决定，集中组织维修或者更新改造，在雨季和冬季前及时修复存在问题。

第十五条  因维修和更新、改造工程需要造成业主自用部位装修损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入维修和更新、改造成本。

第四章  紧急使用程序

第十六条  危及房屋使用安全的紧急情况一般包括：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，或部分设备损坏严重，消防部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的；

（七）危及房屋安全的其他情形。

第十七条  发生上述紧急情况，可以不需三分之二以上业主签字，按紧急程序组织维修。

第十八条  发生危及房屋使用安全、公共安全的紧急情况，申报使用维修资金按照以下程序办理：

（一）书面申请

发生紧急情况时，相关业主向维修资金使用申报主体反映，申报主体接到反映意见后，应予以登记，并在5个工作日内向区物业管理部门及相关单位书面报告，否则，按一般使用程序进行申报。

（二）现场踏勘

区物业管理部门在接到书面报告后，3个工作日内组织属地乡镇（街道办、社区）、居民委员会及相关单位至现场踏勘，认定确属紧急情况的，启动紧急程序，由维修资金使用申报主体制定《维修和更新、改造方案》（电梯故障由质量技术监督部门参与；消防系统功能故障由消防部门参与；房屋质量问题由房屋质量监督部门参与）。

（三）紧急施工

维修资金使用申报主体在该区维修施工单位备选库中通过摇号方式选定1家维修施工单位，进行紧急维修。

施工监督、竣工验收和工程决算按照本办法第十二条第五项、第六项、第七项的规定执行。

应急单项维修费用在5000元以上的，应当委托有资质的工程造价机构进行工程决算并向业主公示；应急单项维修费用不足5000元的，可以经利害关系业主或维修资金使用申报主体同意，委托代管部门采取审核结算并公示。应急维修费用审核结算当事人合同另有约定的，从其约定。

（四）工程款支付

维修资金使用申报主体到区物业管理部门和区财政部门办理维修资金付款手续，并提交下列材料：

1．《宿迁市区房屋专项维修资金付款审批表》；

2．《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》及《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示资料》；

3．工程造价决算书及发票（查验原件留存复印件）；

4．《维修和更新、改造工程验收报告》。

区物业管理部门和财政部门应当自受理之日起5个工作日内，将维修和更新、改造工程款支付到施工单位，并按照分摊清册由物业管理部门从相关业主个人账户中核减。

维修费用分摊原则按照本办法第十二条第八项的规定执行。

第五章  附  则

第十九条  本办法自2014年10月1日起施行。《宿迁市市区住宅专项维修资金使用管理办法》（宿建发〔2009〕14号）同时废止。

第二十条  本办法由市住房和城乡建设局、市财政局负责解释。

附件：1．维修和更新、改造方案

2．业主委员会（相关业主）书面确认证明

3．维修和更新、改造方案公示证明

4．宿迁市区房屋专项维修资金使用申请表

5．工程招投标证明

6．维修和更新、改造工程验收报告

7．宿迁市区房屋专项维修资金付款审批表

8．维修和更新、改造工程决算费用分摊清册

9．维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示资料

10．房屋专项维修资金使用情况汇总表

11．年度市区房屋专项维修资金保值增值情况汇总表