芜湖市自然资源和规划局等部门​关于印发《芜湖市城市更新项目规划管理实施细则（试行）》的通知【有效期2年】

 

各县市区、开发区自规、住建部门，各有关单位：

为推进实施城市更新，提升城市功能品质活力，经市政府研究同意，现将《芜湖市城市更新项目规划管理实施细则（试行）》印发，请遵照执行。


芜湖市自然资源和规划局

芜湖市住房和城乡建设局

2025年12月31日

（此件公开发布）



 

第一章 总则

 

第一条 为发挥国土空间规划在城市更新中的引领和管控作用，推进我市城市更新实施，提升城市功能品质活力，依据《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》（自然资办发〔2023〕47号）《关于推进城市功能品质活力提升行动深入开展城市更新工作的若干措施》（建城〔2024〕121号）《芜湖市城市更新办法》等文件，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本市主城区范围内的城市更新项目，其规划管理应遵守本细则，主城区包括鸠江区、镜湖区、弋江区。无为市、南陵县、湾沚区、繁昌区可参照执行。

第三条 本细则所称城市更新项目，是指纳入市级城市更新项目库及经认定符合城市更新情形的建设工程。纳入市低效用地项目库、城镇危险住房整治计划表的建设工程可参照执行。

第四条 更新方式分为“整治提升、改建加建、拆除重建”三种，对于具体更新项目可以采取其中一种或多种更新方式。

（一）整治提升是指在维持原有建（构）筑物主体结构和整体风貌的前提下，通过保留利用、加固维修、风貌恢复等措施提升整体品质。

（二）改建加建是指在原有建（构）筑物主体结构的基础上，通过改扩建、局部拆建、加层改造等方式完善功能。

（三）拆除重建是指将原有建（构）筑物拆除，进行重新建设。其中，原拆原建是指对纳入城镇危险住房整治计划表的住房，由实施主体（住房所有权人可以委托危险住房所在地区属相关单位组织实施，下同）进行拆除并在原址重新建设。

第五条 属于下列情形之一的项目，纳入负面清单管理：

（一）不符合国土空间规划要求的；

（二）不符合历史文化保护、文物保护等要求的；

（三）不符合生态环境、韧性安全等公共安全要求的；

（四）不满足交通、市政、公共服务承载能力的；

（五）其他不符合自然资源规划建设管理要求的。

 

第二章 规划管控

 

第六条 专项规划

依据国土空间总体规划，编制市级城市更新专项规划，明确城市更新总体目标、重点任务、城市设计、片区指引、项目库、保障措施等。

第七条 详细规划

（一）涉及编制详细规划的，应依法依规按程序执行。编制详细规划应当深入开展现状调查，将地籍情况、城市体检评估等作为详细规划编制的重要基础。

（二）为提高土地节约集约利用水平，符合《芜湖市存量土地混合与兼容利用及建筑功能合理转换暂行办法》（芜自然资规函〔2025〕162号）的情形，按该文件执行。

第八条 规划条件

应依据详细规划核定规划条件，明确用地位置、面积、土地用途、容积率等指标，同时对详细规划约定的特殊要求进行明确。

第九条 景观风貌

在城市更新中应注重保护传统特色风貌，不得破坏老城区传统格局和街巷肌理，加强建筑设计，落实“适用、经济、绿色、美观”建筑方针。

第十条 用地规划许可

（一）对于建设用地使用权类型和建设用地用途、范围等相关控制指标不发生变化的，无需重新办理建设用地规划许可证。

（二）对于建设用地使用权类型和建设用地用途、范围等相关控制指标发生变化的，实施主体在依法依规办理相关用地手续后，可持国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书及原建设用地规划许可证等材料，申请注销原证、办理新证。

第十一条 工程规划许可

（一）设计方案审查通过后，可申请办理建设工程规划许可证。符合现行建设工程规划许可豁免清单范围内的项目，可不再办理规划审批手续。

（二）项目可分期核发建设工程规划许可证,分期建设优先安排公共服务设施。住宅项目配套的公共服务设施应与主体工程同步设计、同步建设、同步交付使用。

（三）对于经审定适用过渡期支持政策的项目，可按相关文件办理规划手续。

第十二条 规划核实和土地核验

已取得建设工程规划许可证的项目竣工后，实施主体应申请办理规划核实和土地核验手续。具体参照规划核实和土地核验相关规定执行。  

 

第三章 技术标准

 

第十三条 容积率核定优化

（一）为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及老旧住宅成套化改造等项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约。

（二）为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入容积率。

第十四条 建筑密度

为保障居民基本生活需求、补齐城市短板，增设的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，可不计入建筑密度。

第十五条 绿地率

新建住宅小区的绿地率可酌情降低，一般不低于30%。

第十六条 机动车停车位

同一建筑物（不含住宅功能）具有两种及以上功能的，其配建机动车停车位总数按照配建停车标准分别计算后累计确定。对于具备分时共享功能且配建机动车停车位总数大于300个的建筑物，其配建机动车停车位数量可酌情折减，但不应低于总数的80%。需在设计方案中明确共享车位区域，共享车位应集中设置于停车库内且便于使用。

第十七条 地上停车楼

既有住宅小区因地质地形、用地条件、建筑安全等情况难以修建地下车库，增设的地上停车楼不纳入容积率、建筑密度计算，不影响绿地率计算（小区绿地率计算为绿地面积与扣除停车楼基底以外用地面积的比值），首层可设置开闭所、配电房、公厕、垃圾收集房等小区配套设施用房。

第十八条 建筑退让

在满足消防、安全、市政等要求的前提下，退让道路红线距离可适当减小，但不宜小于下一级退让道路红线或现状退让距离（两者取其高值），最窄处不应小于3米。

第十九条 建筑间距   

（一）既有多层住宅建筑加装电梯后最小建筑间距，仍按照原建筑外墙计算。

（二）新建多层住宅建筑平行布置时，在满足消防、安全等要求的前提下，其建筑间距符合日照标准即可。

第二十条 日照标准

（一）新建住宅原则上应满足不低于大寒日2小时的日照标准。特殊情况可酌情降低，但不应低于大寒日1小时。

（二）拟建建筑原则上应保障周边现状住宅不低于大寒日2小时的日照标准。如周边现状住宅日照时数低于该标准，拟建建筑不应减少其现状日照时数。

 

第四章 项目实施

 

第二十一条 城市更新项目应具备合法用地手续，并按照详细规划和现行标准规范进行规划建设。

（一）整治提升类项目无需办理工程规划许可、规划核实和土地核验手续。

（二）改建加建类和拆除重建类项目原则上需办理工程规划许可、规划核实和土地核验手续。

（三）属于负面清单情形的项目不得办理工程规划许可、规划核实和土地核验手续。

第二十二条 特殊项目是指因历史原因、建筑现状等特殊情况，建筑间距、建筑退让、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准规范的建设工程，在保障公共利益和公共安全的前提下，经论证后可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新。结合本细则第三章内容，按以下流程科学合理确定管控要求：

（一）确定实施主体。依据《芜湖市城市更新办法》等相关文件确定实施主体。

（二）编制实施方案和论证报告。实施主体在编制实施方案时，应同步编制论证报告。  

论证报告包括：1.项目现状图纸、实测数据（属地区政府或开发区管委会审定并盖章确认）、影像资料、日照分析报告、未经登记建筑认定及处理意见等；2.更新范围、内容、方式及建筑规模、使用功能、各项指标、建设工程设计方案等；3.详细说明相关技术指标无法达到现行标准的原因、调整幅度及采取的补救措施；4.征得相关权利人同意的书面材料以及公众意见采纳情况等材料；5.有关部门的认定意见等。

（三）论证报告审核。论证报告经属地区政府（开发区管委会）审查同意并出具意见后，作为设计方案报审的附加资料。

（四）设计方案审查。设计方案按规划管理相关程序进行审查。

第二十三条 原拆原建项目应当产权清晰、权属合法，并按照“不改变原房屋位置、用途，不突破原房屋占地面积、建筑面积，不增加户数和建筑层数”原则进行建设，符合本细则日照标准情形的可适度放松建筑高度。其实施方案由属地区政府（开发区管委会）相关区属部门联合审查，报经属地区政府（开发区管委会）批复后进行建设，由建设主管部门对建设项目进行质量安全监督管理。

项目建成后，属地区政府（开发区管委会）根据实施方案组织相关区属部门验收，并出具“建设工程符合规划，项目已经竣工，房屋质量满足抗震、消防等要求”的证明材料，市不动产登记中心根据证明材料办理国有建设用地使用权和地上房屋所有权变更登记。

第二十四条 住宅成套化改造项目在不增加户数和满足消防、安全等前提下，可适当增加建筑面积用于户型完善（厨房建筑面积每户可增加至4平方米，卫生间建筑面积每户可增加至3平方米）,并增设物业管理用房、社区用房等公用设施和必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施，增加的总建筑面积不得超过原地上总建筑面积的20%。

该类项目不改变建设用地使用权类型，可不再增收土地价款；需按程序向市自然资源和规划部门申请办理设计方案审查、工程规划许可、规划核实和土地核验手续。

第二十五条 项目建设应坚守安全底线，保障公共利益。涉及其他手续的应向有关主管部门申请办理。

 

第五章 附则

 

第二十六条 市政基础设施包括开闭所、配电房、热交换站、二次供水加压泵站、综合通信机房、公厕、生活垃圾收集站等。

公共服务设施包含社区用房、文化活动站、卫生服务站、养老服务设施、托幼服务设施、邮政快递服务站等。

公共安全设施包括消防设施、警务设施等。

第二十七条 本细则自印发之日起试行，有效期2年。国家、省、市出台新规定的，从其规定。

第二十八条 本细则未尽事宜由芜湖市自然资源和规划局、芜湖市住房和城乡建设局负责解释。