珠海市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房预售资金监管的通知

珠海市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房预售资金监管的通知

珠建规〔2023〕9号

各有关单位：

  为规范我市房地产开发项目开发经营行为，促进和保障房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：

  一、加强商品房预售资金监管

  （一）市住房和城乡建设主管部门会同中国人民银行珠海市中心支行、中国银行保险监督管理委员会珠海监管分局通过公开招标方式，综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称监管银行），并将中标银行名录在市住房和城乡建设主管部门门户网站予以公示。以三年为周期组织考核评价，将未履行预售资金监管职责或者无法承担预售资金监管工作的银行从中标银行名录中移除。

  （二）房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照“一次预售许可申请对应一个账户”的原则，从中标银行名录中选择监管银行开立商品房预售资金监管专用账户，并在《商品房预售许可证》《购房协议书》《商品房买卖合同》中载明。在确定中标银行名录前已取得的预售许可证对应开立的商品房预售资金监管专用账户可继续使用。

  （三）房地产开发企业在开立商品房预售资金监管专用账户时，应向项目所在地住房和城乡建设主管部门提交经监管银行核定确认的相关材料，包括项目建筑工程施工合同、商品房预售方案、项目用款计划、项目工程建设总费用及工程分部费用明细表等。如项目已办理申请开发贷的，一并提供开发贷放款计划。

  （四）监管银行应切实履行预售资金监管责任，发现房地产开发企业违反预售资金存入和使用有关规定的，应及时将有关情况书面告知项目所在地住房和城乡建设主管部门。

  二、加强房地产项目预售资金与开发贷资金联动监管

  （一）房地产开发企业向商业银行等金融机构申请办理了开发贷，包括以商品房预售项目在建工程进行抵押贷款的，开发贷资金必须按规定专项用于对应项目工程建设，贷款人应按规定加强开发贷资金监管，严格按照项目工程建设进度放款并通报住房和城乡建设主管部门，不得超规模超期限放款或者将合同约定的开发贷总额一次性发放，防止贷款资金挪用。贷款人在开发贷放款及贷后管理存在违法违规行为的，由银行业监督管理机构按照有关规定处理。

  （二）鼓励开发贷的贷款人在项目取得预售许可后根据需要委托该项目预售资金监管银行作为开发贷资金监管银行。

  （三）开展商品房预售项目在建工程抵押的房地产项目，双方签订的抵押合同里应明确项目资金使用用途，在建工程抵押贷款资金应专款专用，用于工程建设。在建工程抵押贷款资金与商品房预售资金实行联动监管，在建工程抵押贷款银行要将资金拨付和使用情况5个工作日内告知项目所在地住房和城乡建设主管部门，项目所在地住房和城乡建设主管部门在拨付预售资金时，在已发放的在建工程抵押贷款额度内，可相应减少拨付预售资金的额度。

  （四）房地产开发企业申请拨付预售资金监管账户内的监管额度外资金用于偿还本项目开发贷款的，应将开发贷资金账户作为收款账户。

  三、完善工作机制

  （一）预售资金监管专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业因无法支付工程建设费用，存在社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用的，应向区住房和城乡建设主管部门提出书面用款申请，经区住房和城乡建设主管部门审核后，可启动应急用款方式支取资金。区住房和城乡建设主管部门应监督该项目的后续资金使用。

  （二）当预售项目存在重大风险隐患时，项目所在地住房和城乡建设主管部门或街镇可根据需要全面接管预售资金监管账户或设立政府监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设。

  （三）人民法院冻结、扣划监管账户内资金的，按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）有关规定执行。

  本通知自2023年9月1日起实施，有效期至2026年1月9日。《珠海市商品房预售资金监管办法》（珠建房〔2020〕17号）内容与本通知不一致的，以本通知为准。



珠海市住房和城乡建设局

2023年7月19日

  一、制定背景

  为进一步规范本市商品房预售资金的监督管理，细化商品房预售资金的收取使用行为，保障项目竣工交付，维护预售商品房当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，我局牵头起草了《珠海市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房预售资金监管的通知》（以下简称《通知》）。

  二、制定依据

  《通知》制定的主要依据包括：《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《广东省商品房预售管理条例》《固定资产贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2009年第2号）。

  三、主要内容

  《通知》包括“加强商品房预售资金监管”“加强房地产项目预售资金与开发贷资金联动监管”“完善工作机制”三部分内容。主要内容如下：

  （一）关于“加强商品房预售资金监管”

  1.《通知》规定了监管银行的选定及考核，明确商品房预售资金监管银行通过公开招标方式选定，并以三年为周期组织考核评价，及时移除不按规定履行监管职责的监管银行，督促监管银行严格按规定履行监管义务，确保预售资金用于预售商品房的建设，保障购房人的合法权益。

  2.《通知》对《珠海市商品房预售资金监管办法》中规定的一个预售许可证可开立三个账户修改为一个预售许可证对应一个账户，规定了申请开立预售资金监管账户所需提供的资料。

  （二）关于“加强房地产项目预售资金与开发贷资金联动监管”

  《通知》明确开发贷应专贷专用，鼓励开发贷的贷款人在项目取得预售许可后根据需要委托该项目预售资金监管银行作为开发贷资金监管银行。对于预售项目办理了在押工程抵押的，在建工程抵押贷款银行要将资金拨付和使用情况在5个工作日内告知项目所在地住房和城乡建设主管部门，项目所在地住房和城乡建设主管部门在拨付预售资金时，在已发放的在建工程抵押贷款额度内，可相应减少拨付预售资金的额度。并规定房地产开发企业申请拨付预售资金监管账户内的监管额度外资金用于偿还本项目开发贷款的，应将开发贷资金账户作为收款账户。进一步加强了预售资金与开发贷资金联动监管，更利于预售项目顺利竣工。

  （三）关于“完善工作机制”

  《通知》规定了启动应急用款方式支取资金和政府接管监管账户的情形，确保出现社会矛盾风险和重大风险隐患时项目的后续建设不受影响，确保如期交楼，切实维护购房者权益。