普洱市人民政府关于印发《普洱市城镇保障性住房建设管理指导意见》的通知

普政发〔2011〕5号

各县（区）人民政府，市直各委、办、局：


《普洱市城镇保障性住房建设管理指导意见》已经2010年8月25日市政府第十三次常务会议和2010年11月26日二届市委第89次常委会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

二〇一一年一月五日



根据《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 （ 国发〔2007〕24号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （ 国发〔2010〕10号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （ 国办发〔2010〕4号）以及住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）、《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》 （ 云政发〔2009〕145号）等规定及2010年6月21日全省保障性住房工作会议精神，为切实解决我市低收入以及中等偏下收入家庭的住房困难问题，建立廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和限价商品房等保障方式的多层次、多方式的城镇住房保障体系，实现能保尽保、住有所居的目标，规范全市城镇保障性住房建设管理工作，提出以下指导意见：


一、城镇保障性住房建设的指导思想、基本原则、实施范围和目标任务


（一）指导思想


以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，科学发展、和谐发展，把加快城镇保障性住房建设、有效解决城镇低收入群众住房困难问题作为政府公共服务的重要职责和维护群众利益的重要工作，统筹兼顾、系统安排，突出抓好规划设计、资金落实、政策配套和监督检查4个重要环节，加快建立健全以城镇廉租住房为重点的住房保障体系，逐步改善城镇低收入和中等偏下收入家庭住房条件。


（二）基本原则


全市保障性住房建设遵循政府主导、社会参与，统筹规划、分步实施，突出重点、分类施策，量力而行、适度保障和公开、公平、公正的原则；市级负总责，县区抓落实。


（三）逐步扩大保障范围


我市城镇保障性住房包括城镇廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和限价商品房。通过城镇保障性住房建设，采取多种方式，区分不同层次解决城市的低收入和中等偏下收入家庭住房困难。全市城镇保障性住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭逐步扩大到中等偏下收入住房困难家庭。


（四）目标任务


按照《普洱市2010年-2012年保障性住房建设规划》的要求，三年内我市保障性住房建设总体目标是：解决13050户住房困难家庭住房问题，三年内的建设目标：建设廉租住房4242套、21.21万平方米；经济适用住房2558套、15.35万平方米；公共租赁住房787套、4.42万平方米；限价商品房400套、3.2万平方米。通过各类棚户区改造，解决2762户保障对象住房问题。各县（区）要按照当地编制的保障性住房建设规划中的年度计划组织实施。


二、落实保障性住房建设的政策措施


（五）廉租住房建设资金筹措


按照《普洱市2010年-2012年保障性住房建设规划》测算，三年的廉租住房建设项目计划投资约为2.6亿元，主要通过以下渠道筹集：


1.积极争取中央财政和省财政的投资补助和专项补助；


2.市级人民政府财政预算安排补助100元/平方米；


3.各县（区）住房公积金增值净收益全部用于廉租住房建设；


4.各县（区）土地出让净收益用于廉租住房保障的资金比例不得低于10%；


5.各县（区）房地产开发税收（包括营业税、所得税、教育费附加、城建税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税和印花税）中，每年拿出不低于10%的资金支持廉租住房建设。


（六）公共租赁住房建设资金筹措


各县（区）政府通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。并采取税收优惠、减免行政事业性收费和政府性基金等方式给予扶持。同时鼓励企业参与公共租赁住房建设投资和经营管理。


（七）房源筹集


廉租住房房源。通过新建、购买闲置房产进行改造、改建等方式筹集廉租住房房源。


公共租赁住房房源。通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集公共租赁住房房源。新建公共租赁住房以配建为主，也可相对集中建设。


经济适用住房房源。通过新建、配建、收购等方式提供经济适用住房房源；鼓励企业拿出自有闲置土地建设经济适用住房增加房源。


（八）土地供应


廉租住房及公共租赁住房建设用地要纳入年度土地供应计划，予以重点保障，优先供应，实行划拨供应。按照《普洱市2010年-2012年保障性住房建设规划》，全市三年内廉租住房及公共租赁住房建设用地总量约为26公顷，由国土部门制定三年的城镇保障性住房建设用地规划和计划。特别是城镇廉租住房建设用地必需提前一年落实到地块且办理完相关用地手续和地上附着物清理，确保城镇廉租住房建设按计划时间开工建设。


（九）建设方式


廉租住房采取政府直接投资建设的同时，可采取政企共建、棚户区改造配建、收购改造等方式实施。


公共租赁住房建设：政府直接投资建设；鼓励企业直接投资、经营的方式实施；在房地产开发项目中配建。公共租赁住房实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。


经济适用住房建设：政府直接投资建设；利用企业自用土地进行集资合作建房；委托房地产开发企业开发建设；在商品房居住小区内配建经济适用住房。


（十）建立健全廉租住房“先租后售”政策


对廉租住房住户实行动态管理和退出机制，每两年进行一次审核，对已居住两年以上，经济条件好转已不符合承租条件，但因特殊原因不能退出廉租住房的家庭，可按照经济适用住房有关规定出售，纳入经济适用住房管理，或者由县（区）发展和改革局会同住房保障行政管理部门按照当地建设成本并考虑折旧等因素核定价格销售。销售收入全部用于弥补当地廉租住房建设资金，实行收支两条线管理。


按建设成本定价出售的廉租住房，居住未满5年购买人不得将所购廉租住房直接上市交易。因特殊原因确需转让的，由县（区）人民政府按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购做为廉租住房房源。按经济适用住房或建设成本定价出售的廉租住房，满5年并已按照相同地段普通商品住房与廉租住房同期出售差价补缴土地收益等价款的，购买人可上市转让所购廉租住房，县（区）人民政府有优先回购权。


各县（区）人民政府要结合当地实际，尽快制定具体实施办法，规范廉租住房“先租后售”条件、程序，完善销售收入管理等政策措施。


三、严格保障性住房的建设管理


（十一）确定保障对象和保障标准


1.各县（区）廉租住房保障对象住房困难标准按照家庭人均居住面积低于13平方米确定。其他各类保障性住房保障对象住房困难标准由各县（区）根据当地人均居住面积标准确定。各县（区）人民政府要在2010年12月底前按照当地统计部门公布的城镇居民人均可支配收入确定或按其他方式确定，并公布保障对象家庭收入标准，原则上不得突破省政府规定980元/人·月。


家庭收入指导标准：享受城镇最低生活保障的家庭最低收入家庭标准确定为：家庭人均可支配收入达不到当地统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入60%的可确定为低收入家庭；中等收入家庭标准可按当地统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入确定；达不到中等收入家庭标准，高于低收入家庭标准的可确定为中等偏下收入家庭。各县（区）可参考以上收入标准划定水平，结合当地经济社会发展水平确定具体收入标准。


2.住房保障标准：廉租住房单套建筑面积严格控制在50平方米以内；公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米以内；经济适用住房单套建筑面积60平方米左右。


3.住房租赁补贴发放对象为城镇最低收入和低收入、人均居住面积低于13平方米，且未享受实物保障的住房困难家庭。住房租赁补贴月发放标准由县（区）人民政府参照普通住房平均市场租金及城镇最低收入家庭住房支付能力合理确定。思茅区可按照7元－12元/平方米·月·人确定，其他县按照5元－10元/平方米·月·人确定，原则上不得低于此标准的下限。并可根据上一年度的普通住房平均市场租金水平进行适当调整。


保障对象的家庭收入标准、住房困难标准实行动态管理，各县（区）人民政府定期向社会公布。


（十二）保障方式


1.廉租住房保障对象为城镇最低收入和低收入住房困难家庭。


2.公共租赁住房保障对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭以及新就业人员、有稳定职业并在本城市居住一定年限的外来务工人员。已经享受过房改购房或住房补贴的家庭不属于公共租赁住房保障对象。


3.经济适用住房保障对象为城镇中等或中等偏下收入住房困难家庭以及没有享受过房改购房和住房补贴的住房困难家庭。已经享受过房改购房或住房补贴的家庭不属于经济适用住房保障对象。


4.限价商品房供应对象为中等或中等偏下收入家庭。各县（区）可考虑针对城镇公益类房屋拆迁中，对被拆迁户优先供应限价商品房。


经审核符合规定条件的申请家庭予以登记，并向社会公开登记结果，根据困难程度、申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序。已经享受过房改购房和其他福利性购房的家庭均不属于保障性住房保障对象。


（十三）实行廉租住房级差租金，合理确定廉租住房租金


廉租住房租金实行政府定价，租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应，根据承租人收入状况分档核定的原则确定，不得高于省政府规定的四个档次标准。各县（区）租金核定情况需报市建设局和市发展改革委，统一汇总报省住房城乡建设厅和省发展改革委备案。


（十四）完善管理制度


1.根据不同类型保障性住房，研究制定相应的管理制度。主要包括房屋建设过程中的监管制度；投入使用后的后续管理制度；申请、受理、审核、公示以及工作流程；轮候及退出等方面的制度。


2.按照国家、省有关政策规定，结合当地实际，研究制定政企共建的保障性住房、乡镇教师周转房、乡镇卫生院计生服务站职工周转房等相关管理办法。


3.加强廉租住房分配管理，廉住房和配套设施建成完工且具备入住条件的，1个月内必需分配到符合条件的保障家庭，避免国有资产闲置浪费。


4.加强保障性住房建设工程质量监管和施工安全生产管理。对所有项目实施全过程监管，严格执行工程项目竣工验收备案，确实保证保障性住房工程质量。


四、明确工作职责、落实工作任务


市级相关部门负责组织投资计划申报和计划下达、上级补助资金争取、市级配套资金筹集等工作，加强对县（区）保障性住房建设工作监督、指导等宏观管理，各县（区）人民政府负责组织实施，各职能部门各司其责，密切配合。


（十五）发改部门：负责会同有关部门编报申请中央补助资金的建设投资计划并争取上级资金支持，做好廉租住房等保障住房建设投资计划下达和项目初步设计申报审批等有关工作；核定廉租住房、经济适用住房等保障性住房出售价格；落实上级补助资金到位情况。


（十六）财政部门：负责城镇保障性住房建设资金筹措和上级补助资金下达工作以及预算资金计划编制；对城镇保障性住房建设资金实施监管。


（十七）国土部门：负责城镇保障性住房建设用地保障工作，做好保障性住房建设用地安排、报批等工作；拟定保障性住房建设用地规划和年度用地计划；落实下一年度项目用地地块，且办理完相关用地手续和地上附着物清理


（十八）建设部门：负责会同有关部门编制保障性住房建设规划，做好指导和监督检查工作；负责保障性住房建设管理，包括基本建设程序受理和审批、建设项目监管、质量和施工安全监管、项目竣工验收；负责申请保障家庭的住房状况审查和最终资格核定、公示。做好廉租住房建设项目验收后移交工作。


（十九）国有资产管理部门：负责接管属国有资产的廉租住房等保障性住房资产，做好国有资产管理以及委托管理工作。


（二十）民政部门：负责保障性住房保障对象家庭的收入和财产核定；接受国有资产管理部门委托，对廉租住房等保障性住房资产进行管理，包括分配、入住、合同签订等管理工作；协助建设、社区对申请保障家庭的资格审查和公示；督促社区（街道办事处）做好申请保障家庭的申请受理和申请资料初审工作。


（二十一）乡（镇）人民政府：负责对分解到乡镇教育、卫生、计生等系统实施的保障性住房建设实施管理，做好申请保障家庭的资格初审、公示以及竣工验收后分配、入住、合同签订等管理工作。


五、监督管理


（二十二）县（区）人民政府要建立保障性住房申请、审核、轮候、配租和租后管理制度，加大对分解到乡镇教育、卫生、计生等系统实施部分、政企共建部分以及公共租赁住房监督管理力度，做到过程公开透明、结果公平公正。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为要依法依规严肃查处。


（二十三）各县（区）人民政府要结合当地实际，逐步设立保障性住房管理的机构，充实管理人员，落实工作经费，加强对保障性住房的管理，充分发挥保障性住房的重要作用。


（二十四）政府投资建设的保障性住房租金收入缴入同级国库，按照“收支两条线”规定管理。


（二十五）各相关部门要确实履行职责，加强对保障性住房建设和管理环节的监督检查，确保保障性住房建设管理顺利、规范、有序推进。对不履行职责和落实不力的，按照省人民政府行政问责等4项制度的规定予以处理。


（二十六）各县（区）可根据国家、省有关保障性住房建设管理的有关法规、规定，结合本指导意见制定具体实施办法。


本意见自发布之日起实施。在执行期间，若国家有新政策出台则按照国家规定执行。