苏州市政府印发关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见（试行）的通知

 

各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：

  《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。


苏州市人民政府

2016年12月30日

  （此件公开发布）


  

  为深入推进供给侧结构性改革，进一步加快推进市区（不含吴江区）商业办公用房去库存工作，按照合法依规、技术可行、功能合理、均衡布局、市场稳定、试点示范的原则，制定如下实施意见。

  一、项目适用范围

  本意见适用项目是指建设单位已取得国有建设用地使用权、尚未开发建设完成,或已竣工尚未实现销售的商业办公用房或项目。依法认定为闲置土地的开发用地除外。

  二、政策适用时间

  2015年1月1日前，已取得国有土地使用权、符合申请条件的建设项目，可以申请用地规划调整。2015年1月1日以后通过公开交易方式取得国有土地使用权的项目，必须按确定的用途条件进行开发建设，不得申请调整。需促进市场销售利用的，执行有关支持政策。

  三、分类处置政策

  （一）调整用地规划政策。

  按照有关规定，严格控制经营性建设用地的用地性质和规划条件调整。但对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大，项目尚未开工建设或未开始销售（包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置）的，可由建设单位申请，通过调整土地规划条件、用途，引导项目建设用地转型利用，用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应按程序申请批准同意后，重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款。

  1．已取得土地尚未开工建设的项目。由建设单位提出申请，按照相关程序批准后，将商业办公项目调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。

  2．已取得土地并部分开工建设的项目。由建设单位提出申请，按照相关程序批准后，可将已开工部分调整为适合用途的房屋继续开发建设，未开工部分调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。

  3．已全部开工建设但具备重建条件的项目。由建设单位提出申请，按照相关程序批准后，可将已开工建设房屋全部或部分拆除调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。

  4．已全部开工建设但不具备重建条件的项目。由建设单位提出申请，教育、公安、国土、住建、规划、环保、消防等部门和属地政府从技术和合规性方面研究可行性后，再确定是否适合将商业办公用房调整为住宅或其他适合用途房屋。

  （二）促进销售利用政策。

  对市场销售利用困难、开发建设限制因素较多的商业办公项目，可以根据项目实际情况,按照“一项目一策”的原则，采取相应措施促进销售利用。

  1．在不改变规划条件的前提下，鼓励企业根据市场需要重新申请报批规划方案，调整项目业态；涉及项目改建、重建的，减免有关规费。

  2．根据项目需要，适当增加商业办公用房配套功能。对新建未竣工的商业办公项目（超高层建筑除外）,具备燃气管道建设条件并单独设有自然通风采光厨房的，可按相关规定设计配建燃气入户，扩大商业办公使用功能，提升租赁利用能力。

  3．根据市场需要，企业将商业办公项目申请用作兴办文化创意、科教研发、健康养老、旅游度假、众创空间、互联网+、战略性新兴产业、生产性服务业等新业态的，经批准后，可按省政府办公厅《关于促进低效产业用地再开发的意见》 （ 苏政办发〔2016〕27号）文件规定实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期满后，可根据新用途和规划条件重新办理相关用地手续，重新核定土地价格。

  4．加大市场配置资源力度。属地政府可以根据公共配套需求，通过回购、土地置换等形式，将闲置商业办公用房或项目用于医疗、养老、教育和社区服务等进行有效利用；同时，鼓励社会资本收购兼并商业办公项目或企业，盘活市场资源。

  5．切实降低商业办公用房交易成本，促进市场流通，税务部门在确定商业办公用房交易纳税评估价时，应根据商业办公市场状况，及时调整、合理核定计税基数。

  四、明确申请程序

  建立苏州市商业办公去库存联席会议制度，由市教育局、公安局、国土局、住建局、规划局、环保局、法制办、土地储备中心、消防支队等相关部门及各区政府组成。办公室设在市住建局，负责商业办公用房去库存项目的申请受理、项目进展情况跟踪、牵头协调等相关工作。各区组织对本辖区范围内符合条件的商业办公项目全面排查统计，并提出工作计划，按照从易到难的原则确定试点项目。

  申请调整用地规划的项目，由项目建设单位向属地政府提出书面申请，属地政府审议同意后报联席会议办公室，办公室组织论证，并会同相关部门及属地政府提出初步意见报市政府常务会议审议，批准后由规划主管部门按程序完成控规调整，各部门根据市政府意见和各自职责依程序重新开展完成各项报批手续。

  五、强化责任落实

  按照属地负责的原则，项目所在区域政府作为责任主体，要按照市政府商业办公去库存工作计划，制订本地区具体工作措施，细化分解工作任务，建立健全考核体系，进一步完善工作制度，落实工作责任，推动符合条件的项目早调整、早开工、早建成、早见效。

  各市及吴江区根据本地实际情况，参照执行。

为认真落实中央供给侧结构性改革精神，进一步保持我市房地产市场持续健康发展态势，根据国家“三去一降一补”工作任务要求，针对当前我市商业办公用房库存量大、去化周期长的状况，2017年1月9日，市政府出台了《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见（试行）》（以下简称《意见》）。

一、背景依据

长期以来，我市房地产市场一直保持在比较稳定的状态。2015年下半年开始，我市房地产市场出现明显分化。部分地区住宅价格上涨较快，市场销售活跃，住宅库存总量有明显下降；但全市商业办公用房价格仍然低迷，市场销售困难，市场库存量大，去化周期长(超过5年)，去库存压力大，造成了城市资源浪费、大量投资积压，影响了我市房地产市场稳定健康发展和市场经济健康运行。为此，中央和地方政府高度重视，国务院在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，明确提出鼓励将商业用房改建为租赁住宅。2016年4月29日，苏州市政府在《苏州市供给侧结构性改革总体方案（2016～2018年）》中，明确提出了我市非商品住房去库存的工作计划和目标。

二、目标任务

《意见》通过精准发力、分区施策、分类调控，引导促进商业办公项目加快开发和市场流通，防止商业办公库存过高影响我市房地产市场长期稳定健康持续发展和社会稳定，采取适当措施促进房地产供给侧结构性调整，通过调整存量商业办公用地开发建设、促进市场销售流通，改变当前我市商业办公用房高库存、长周期的市场状态形成市场有效供给，加快实现区域商业办公用房资产的有效利用。

三、适用范围

本意见适用项目是指建设单位已取得国有建设用地使用权、尚未开发建设完成且难以实现市场销售或正在销售的商业办公用房或项目。已竣工交付投入实际使用的存量商业办公用房享受有关优惠支持政策。原则上严格控制商业办公项目改住宅开发建设，具体操作上严格按照依法依规、公平公正、注重程序、试点先行、稳妥推进的原则审核申报，对难以达到规划、土地调整和教育入学等要求条件的项目，不予申请受理。

四、适用时间

对申请用地规划调整的项目，考虑到2015年1月1日以后取得国有土地使用权的项目取得时间短、尚未达到闲置土地处理时间，因此，确定适用政策项目为2015年1月1日以前取得的，2015年1月1日以后取得国有土地使用权的项目，必须按确定的用途条件进行开发建设，不得申请调整。不涉及用地规划调整的，执行有关优惠支持政策。

五、主要内容

《意见》针对当前我市商业办公项目库存量大、市场销售流通困难的状况，系统谋划，综合施策，将加快存量商业办公用地开发建设与促进市场销售流通紧密结合，力求全面落实市委、市政府关于保持我市房地产市场稳定健康发展的要求，政策主要针对当前我市商业办公市场库存量大和市场销售流通困难两方面的情况，分别处置：

一是对项目尚未开工建设或未开始销售的，通过调整用地规划加快去库存，包括已取得土地尚未开工建设的、已取得土地并部分开工建设的、已全部开工建设尚未竣工但具备重建条件的以及已全部开工建设尚未竣工但不具备重建条件的等4类项目。

二是对市场销售利用困难、开发建设限制因素较多的商业办公项目，可以根据项目实际情况,按照“一项目一策”的原则，采取相应措施促进销售利用，包括调整项目业态、增加配套功能、完善公共配套设施等。

六、申请程序

市政府将为此建立商业办公去库存联席会议制度，由市发改委、教育局、公安局、国土局、住建局、规划局、环保局、法制办、土地储备中心、消防支队等相关部门及各区政府组成。办公室设在市住建局，负责商业办公用房去库存项目的申请受理、项目进展情况跟踪、牵头协调等相关工作。各区组织对本辖区范围内符合条件的商业办公项目全面排查统计，并提出工作计划，按照从易到难的原则确定试点项目。

申请调整用地规划的项目，由项目建设单位向当地区政府提出书面申请，区政府审议同意后报联席会议办公室，办公室组织论证，并会同相关部门及区政府提出初步意见报市政府常务会议审议，批准后由规划主管部门按程序完成控规调整，各部门根据市政府意见和各自职责依程序重新开展完成各项报批手续。

七、注意事项

一是关于主体责任。按照属地负责的原则，项目所在区域政府作为责任主体，各区要按照市政府《意见》要求，制订本地区具体工作措施。

二是政策执行范围。本意见执行范围为市区（不含吴江区），各市及吴江区可根据本地实际情况，参照执行。