枣庄市住房和城乡建设局关于加强前期物业招标和物业服务合同备案管理工作的通知

税谱^®提示：根据《 枣庄市住房和城乡建设局关于行政规范性文件清理结果的公告》 （ 2021年9月3日）规定，现行有效
税谱^®提示：根据《 枣庄市住房和城乡建设局关于公布行政规范性文件清理结果的通知》（2023年12月15日》规定，继续有效。2020年3月12日-2025年3月11日
各区（市）住房城乡建设局，枣庄高新区国土住建社会事业局，峄城区住房保障服务中心，各有关单位，各物业服务企业：

为进一步规范物业服务市场，提升物业服务水平，依据《山东省物业管理条例》的相关规定，经研究，就加强前期物业招标和物业服务合同备案工作通知如下：

一、严格落实前期物业招标制度

（一）严格落实住宅项目前期物业招标管理。住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。招标投标活动应符合《招标投标法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》有关规定。

建筑面积5万平方米以上的住宅物业项目，应当采用公开招标的方式选聘物业服务企业。

建筑面积不足5万平方米的，可采用邀请招标方式选聘物业服务企业，有效投标人不少于3家。

鼓励非住宅物业项目通过招标方式选聘前期物业服务企业。

纳入政府采购的物业管理服务项目按政府采购的相关法规执行。

（二）严格落实前期物业招标备案管理。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，并填写前期物业招标备案表（附件1），报项目所在的街道（镇）同意后，向项目所在地物业主管部门（以下简称物业主管部门）备案。

物业主管部门对招标备案资料合规性进行检查，在前期物业招标备案表签署备案意见。

未经备案的，招标结果无效，依据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》进行查处。

纳入政府采购的物业管理服务项目按政府采购的相关法规执行。

（三）切实强化招投标过程监管。实行评标专家抽取和回避管理。评标专家的抽取，应在主管部门监督下，于开标前24小时内，在主管部门公布的“枣庄市物业评标专家”中随机抽取，现场确认。与投标人有利害关系的专家，项目所在地物业管理部门、物业服务企业的评标专家，应当回避，不得进入相关项目评标委员会。推动建立异地专家评标和远程电子评标机制。

招标人或招标代理机构应在中标单位确定后，将中标公告在公共媒介和市住建局政务网上公示，招标结果公示期满无异议的，应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

住宅前期物业招投标活动应进入公共资源交易中心，纳入主管部门统一监管。

（四）严格前期物业招标时限。预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成招标工作，确定前期物业服务企业。

新建现售商品房项目前期物业招标应当在现售前30日完成；非出售的新建物业项目前期物业招标应当在交付使用前90日完成。

二、切实加强前期物业管理备案

（一）规范前期物业服务合同备案管理。建设单位应在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，持前期物业中标通知书、前期物业服务合同，报项目所在地街道（镇）同意后，向项目所在地物业主管部门备案。

新签订的前期物业服务合同应采用山东省住房和城乡建设厅和山东省工商行政管理局共同制定的《前期物业服务合同（示范文本）》（2018版），合同签订应内容完整，对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容全面进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

（二）强化前期物业管理资料备案工作。在前期物业合同备案的同时，建设单位应将临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备清单及其产权归属等资料一同报项目所在地街道（镇）同意后，报项目所在地主管部门，并填写前期物业管理备案表（附件2），进行备案。

物业主管部门对前期物业服务合同、前期物业管理资料进行合规性检查，在前期物业管理备案表签署备案意见。

三、切实做好物业服务合同备案管理

（一）前期物业服务合同终止的，由业主大会或经业主大会授权的业主委员会，在街道（镇）的指导下，通过招投标或协议的方式重新选聘物业服务企业，签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定；对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

（二）物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起10日内，报街道（镇）同意后，将物业服务合同报项目所在地物业管理主管部门备案。合同发生变更的，或者重新签订合同的，应当自变更或重新签订合同之日起10日内办理备案。

物业主管部门对物业服务合同进行合规性检查，符合要求的，加盖物业服务合同备案印章，留存备案合同。

四、强化措施，进一步加强和规范物业服务管理

（一）严把商品房预（现）售审核关。未按规定进行住宅项目前期物业招标备案、提供前期物业招标备案表的，以及未按规定进行前期物业服务合同和物业管理资料备案、提供前期物业管理备案表的，商品房预售管理部门不予办理《商品房预售许可证》；新建现售商品房的，不予办理商品房网签备案。

（二）加强监督执法管理。各级物业管理主管部门要按照《山东省物业管理条例》的有关规定，严格履责，认真做好前期物业招标、前期物业服务合同和物业管理资料备案、物业服务合同备案管理工作，建立备案管理工作台账，将备案工作作为整顿市场秩序、规范企业行为的重要措施，纳入日常监管和执法检查，严格查处应备未备责任单位和责任人，并将备案情况与物业招标、诚信考核、评优树先相结合，推动物业管理备案工作规范落实。

五、本通知自2020年3月12日起执行，有效期至2025年3月11日。



枣庄市住房和城乡建设局

2020年3月12日

前期物业服务是国家针对住宅项目物业服务的特点制定的一项制度，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。物业管理涉及面广、深层次矛盾多、关乎群众切身利益，社会各界对物业管理工作广泛关注。前期物业服务企业选聘和物业服务合同签订，将直接影响住宅项目物业服务的优劣。为规范我市物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业等各方合法权益，改善居民居住环境，维护社会稳定，促进和谐社区建设，在充分调研和学习借鉴先进省市经验的基础上，起草印发了《枣庄市住房和城乡建设局关于加强前期物业招标和物业服务合同备案管理工作的通知》（枣住建房字〔2020〕12号，以下简称《通知》）。现将有关情况介绍如下：

一、政策背景和出台目的

住宅项目物业服务作为与社区居民生活最密切、最直接、最现实的一项生活需求，其涉及人员之众、涵盖内容之广、影响程度之深、社会关注度之高，已经日益凸显出其重要性。通过房地产市场的带动和引领，我市物业管理已经逐步发展成为一个重要的服务产业。2003年6月，国务院出台了《物业管理条例》；2007年3月，十届全国人大第五次会议审议通过了《物权法》，2007年8月，国务院根据《物权法》对《物业管理条例》作了相应修改；2009年《山东省物业管理条例》颁布实施，并于2018年进行了修订。前期物业管理一直作为一项重要的制度列入国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，并且明确提出“鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。”“建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。”由此可见，前期物业管理对住宅小区物业服务起着决定性的作用，是物业服务管理的基础。

目前，我市物业管理工作还存在着一些问题，其中，由于前期物业服务招标、前期物业管理资料和前期物业合同备案不规范、不及时，甚至脱离监管，导致物业服务项目从一开始就“带病运行”的问题较为突出，国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》仅对前期物业招标及管理资料、会同备案工作进行了制度设计和原则性要求，通过细化制度设计，规范过程管理解决前期物业管理已迫在眉睫。因此，制定出台针对前期物业备案管理的规范性文件，非常必要。

二、决策依据

《通知》起草前，市住房和城乡建设局组织考察组赴临沂市进行了考察学习，并查阅借鉴福建、广西等省市经验，初稿拟定后，按照有关要求，充分征求了相关部门的意见和建议，并召开各区（市）物业管理机构参加的会议进行专题研讨，形成了《枣庄市住房和城乡建设局关于加强前期物业招标和物业服务合同备案管理工作的通知（征求意见稿）》。在充分吸收各方面意见建议的基础上，形成《通知》报审稿，报至局政策法规科。局政策法规科按规定程序进行了合法性审查，并征求局法律顾问意见，形成《通知》正式稿，由市住房和城乡建设局主要负责人审签印发。

《通知》起草的主要依据是国务院《物业管理条例》第三章“前期物业管理”和《山东省物业管理条例》第二章第三节“前期物业管理与物业交付”等法规规定。

三、重要举措

《通知》共分五个方面、十二个条款，主要包括严格落实前期物业招标制度、切实加强前期物业管理备案、切实做好物业服务合同备案管理、进一步加强和规范物业服务管理等方面的政策要求和措施，确定了执行时间。

《通知》一是明确了前期物业招标备案的资料、形式、时限及备案主体，二是明确了前期物业招投标时限和过程监管，三是规定了前期物业服务合同及前期物业管理资料备案程序、合同文本、备案形式及备案时限，四是规定了严把商品房预（现）售审核关和加强监督执法两项保障措施。其内容是在上位法的框架下，既对国务院和省条例的内容进行了细化和完善，又进行了改革和创新，确保《通知》的可行性、可操作性。

解读机关：市住建中心物业服务科

解读人：陈志飞

政策咨询电话：3062189