潍坊市住房和城乡建设局等5部门关于推进潍坊市住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见【全文失效】

税谱^®提示：根据《 潍坊市住房和城乡建设局关于公布部门行政规范性文件清理结果的通知》(2022年11月11日》规定，继续有效，有效期至2023年11月25日。
税谱^®提示：根据《 潍坊市住房和城乡建设局关于公布部门行政规范性文件清理结果的通知》 （2023年12月27日》规定，全文失效

各县市区、市属各开发区住建局、发改委、地方金融监管局、银保监分局，相关保险机构：

为建立完善建设工程的风险保障机制，提升工程的质量水平，切实维护工程所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国保险法》《建设工程质量管理条例》《山东省住房和城乡建设厅关于在住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险制度的指导意见（试行）》等法律、法规及指导意见，制定本实施意见。

一、适用范围

本意见所称一、住宅工程质量潜在缺陷保险（以下简称“质量保险”）是指由住宅工程建设单位（以下简称“建设单位”）向保险机构（以下简称“承保机构”）购买，在保险合同约定范围和期限内，对在正常使用情况下出现的损坏或影响原设计使用功能的质量问题，由承保机构负责维修或赔偿义务的保险产品。

前款所称住宅工程，包括商品住宅和保障性住宅工程在同一物业管理区域内其他建筑物。

本意见所称工程质量潜在缺陷，是指因设计、材料和施工等原因造成的工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。

本意见所称被保险人，是指建设单位。

本意见所称业主，是指住宅或其他建设工程所有权人，为保险合同的受益人和索赔权益人。

二、承保范围

住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围：

（一）地基基础工程和主体结构工程

1.整体或局部倒塌；

2.地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；

3.基础和主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；

4.阳台、雨篷、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；

5.法律、法规、规章和工程建设强制性标准规定的其他情形。

（二）外墙和防水保温工程

1.外墙饰面及外挂设施脱落等影响使用及安全的质量缺陷；

2.围护结构的保温层破损、脱落；

3.地下、屋面、厕浴间防水渗漏；

4.外墙（包括外窗与外墙交接处）渗漏；

5.其他原设计有防水要求的部位渗漏。

（三）供热供冷工程

（四）装饰装修工程（包括全装修和非全装修，墙面、地面、顶棚等装饰工程）

（五）建设单位提出需求的，保险公司可以对以下项目以附加险的方式提供保险服务：

1.建筑给水排水；

2.电气管线、设备安装工程；

3.通风与空调工程；

4.智能建筑工程；

5.相关责任险。

三、保险期限

（一）前款第（一）项“地基基础工程和主体结构工程”保险期限不低于十年。

（二）前款第（二）项“外墙和防水保温工程”保险期限不低于五年。其中，围护结构保温工程保险期限不低于十年。

（三）前款第（三）项“供热供冷工程”不少于两个采暖期、供冷期。

（四）前款第（四）项“装饰装修工程”不低于两年。

（五）前款附加险第1项不低于两年。

（六）保险期限参照《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》有关规定，自住宅交付之日起计算。

（七）保险期限内出现的工程质量潜在缺陷，由保险公司根据保险条款约定，履行维修及赔偿义务。

（八）具体保险范围、保险期限等可由建设单位和保险公司协商并在保险合同中约定。

四、保险除外责任

因业主使用不当、第三方造成的质量缺陷，或不可抗力造成的质量缺陷，不属于本意见规定的保险责任。

五、承保模式

工程质量潜在缺陷保险的承保采取共保模式。共保体由一家主要承保保险公司和至少两家共保保险公司组成，实行统一保险条款、统一保险费率、统一理赔服务、统一信息平台。建设单位应选择注册资本金充裕、综合偿付能力充足、风险管理能力强、承保理赔服务优质、信用良好的保险公司。

六、保险条款及费率核准

保险条款及费率应当经保险监管部门核准。

保障性住房保险费率由市住房城乡建设主管部门或代建单位结合投保项目的质量、保险、理赔等情况进行测算，并会同有关部门、保险公司确定。

七、保费计算和费率优惠

保险费计算基数为建设工程的建筑安装工程总造价。保险保费计入住宅开发建设成本。

保险的具体费率应根据建设工程风险程度、工程技术复杂程度、参建主体资质和诚信等情况，结合保险市场状况，在保险合同中具体约定。对使用建筑信息模型（BIM）技术、实施装配式建筑的建设项目，以及资质等级高、诚信记录优良的企业，可以给予费率优惠。

八、风险管理

（一）工程质量潜在缺陷保险合同签订后、施工许可手续办理前，保险公司宜聘请符合资格要求的建设工程质量安全风险管理机构（以下简称“风险管理机构”）对保险责任内容实施风险管理。保险公司应当与风险管理机构签订书面委托合同，依法约定双方的权利和义务。工程参建各方应当提供便利条件，不得妨碍风险管理工作。

（二）鼓励现有工程监理、施工图审查、检测等机构通过改组、合并等方式成立风险管理机构。鼓励风险管理机构投保相关职业责任保险。

（三）风险管理机构不得与工程参建单位存在关联关系，不得直接或间接参与工程的勘察、设计、施工、监理和材料供应等工作。

（四）风险管理机构应当根据保险责任内容实施检查。每次检查应当形成检查报告，报告内容包括不局限于检查过程中发现质量缺陷问题及处理意见、建议。

（五）风险管理机构应当在工程完工后，形成最终检查报告，报告内容应当明确发现的质量缺陷问题及整改情况，并给出保险责任内容的风险评价。最终评估报告中指出住宅项目存在的严重质量缺陷，在竣工验收时没有得到实质性整改的，承保机构应向投保工程所在地住房城乡建设主管部门报告。

（六）检查报告和最终检查报告应当提供给保险公司和建设单位。报告中提出的质量缺陷问题，由建设单位责成相关责任单位进行整改。

（七）设计、施工单位等与风险管理机构因工程质量缺陷的认定发生争议的，可协商解决，也可委托共同认可的工程质量鉴定机构进行鉴定。

（八）未经保险公司书面同意，风险管理机构不得转让风险管理业务。

九、保险凭证审核

建设单位和施工单位凭本项目承保保险公司出具的住宅工程质量潜在缺陷保险凭证（保险合同和保费支付凭证），向房屋所在地行政管理部门申办业主共有的房地产和公益性公共服务设施房地产的认定手续。

十、入户告知

保险公司应当编制《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，其中应列明保险责任、范围、期限及理赔申请流程。在业主办理入户手续时，建设单位应当将《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，随同《新建住宅质量保证书》《新建住宅使用说明书》一起送交业主。

十一、权益转让

在保险期限内住宅所有权转让的，保险标的的受让人承继被保险人本保单项下的权益。

十二、索赔申请

业主在工程质量潜在缺陷保险期内，发现住宅工程存在质量缺陷的，可以向保险公司或保险公司委托的物业服务企业等专业机构提出索赔申请。

十三、理赔流程

保险公司应当建立便捷的理赔流程，受理业主的理赔申请，组织现场勘查和维修。

保险公司可委托第三方专业服务机构统一受理业主的理赔申请、现场勘查和组织维修。

十四、理赔申请

参加工程质量潜在缺陷保险的项目业主，在保险期限内，认为住宅工程因质量缺陷发生损坏的，可以直接向保险公司或其委托的第三方专业服务机构提出理赔申请。

十五、核定赔偿

保险公司或保险公司委托的物业服务企业等专业服务机构收到业主索赔申请后，应当在二日内派员进行现场查勘，七日内作出核定；情形复杂的应当在收到业主索赔申请后三十日内做出核定，并将核定结果通知业主。

对属于保险责任的，保险公司应当自与被保险人达成维修、赔偿协议之日起七日内履行维修、赔偿义务。

对不属于保险责任的，保险公司应当自做出核定之日起三日内向业主发出不予维修、赔偿通知书，并说明理由。

保险公司应当制定充分保护被保险人权益的理赔操作规程，包括保险理赔受理、现场查勘、索赔核定、理赔维修等具体服务标准和时限，并向保险监管部门报告。

十六、代位追偿

推行工程质量潜在缺陷保险，应坚持工程质量各方主体责任不变，不因建设单位投保工程质量潜在缺陷保险而免责。

保险公司对工程质量潜在缺陷保险约定的质量缺陷损失负有赔偿义务，保险公司有权依法对质量缺陷的责任单位实施代位追偿，被保险人与相关责任方应予以配合。

十七、应急维修

对于影响基本生活且属于保险责任范围内的索赔申请，保险公司或保险公司委托的物业服务企业等专业服务机构应当在收到索赔申请后的约定时限内先行组织维修，同时完成现场勘查。

十八、信息平台

保险公司应建立工程质量潜在缺陷保险信息服务平台，所有承保工程质量潜在缺陷保险的保险公司，应当及时将承保的工程项目信息、风险管理信息和保险理赔信息等内容录入该信息服务平台，并对风险管理、出险理赔情况进行统计分析，定期向住房城乡建设行政主管部门、保险监管部门报告。

建设工程相关行业协会等社会中介机构在实施住宅工程质量潜在缺陷保险和其他建设工程保险过程中,应当发挥作用。

十九、合同签订与解除

（一）投保工程质量潜在缺陷保险的建设单位应当在办理施工许可手续前，与保险公司签订书面保险合同，并按合同约定支付保险费。

（二）一个工程项目作为一个保险标的，出具一份保险单，保险合同涵盖的范围应当包括投保的住宅和同一物业管理区域内的其他建筑物，保险公司在该保单项下承担的最大赔偿限额为保单记载的保险金额。

（三）保险公司应当制定工程质量风险评估实施方案、保险告知书、保险理赔应急预案等，并经建设单位确认后，作为保险合同的附件。

（四）保险合同依法生效后，除《保险法》另有规定或保险合同另有约定外，建设单位可以解除合同，保险公司不得解除合同。建设单位如要解除合同、变更保险公司或者变更保险合同内容，对已经销售的住宅工程，应当征得全部业主的书面同意。

（五）保险期开始前解除保险合同的，保险公司退还相应保险费，但应扣除已支付用于风险管理的费用和保险公司的管理成本。

（六）保险合同生效后，建设单位依法解散、破产的，保险费已全部支付的，保险公司依旧承担保险合同约定的保险责任。

二十、其他保险

鼓励参与工程勘察、设计、监理、工程质量检测的机构投保相关的职业责任保险，完善第三方监督机制，全面降低工程质量风险。鼓励建设单位投保与住宅工程质量相关的建筑安装工程一切险等保险，优先从提供产品质量保险的供应商处进行采购。

二十一、争议处理

业主对是否属于保险责任存有异议的，可以与保险公司共同委托有工程质量检测专业资质的第三方鉴定机构进行鉴定。

鉴定结果属于保险责任的，鉴定费用由保险公司承担；鉴定结果不属于保险责任的，鉴定费用由申请方承担。

二十二、其他

住房城乡建设、保险等行业主管部门应当加强工程质量潜在缺陷保险相关政策的指导、服务。

住房城乡建设、保险行业主管部门可按照相关规定制定保险合同范本。

其他建设工程投保工程质量潜在缺陷保险的，可以参照本实施意见执行。

本意见实施中如遇国家、省出台新政策，从其规定。

本意见自2021年11月25日起施行，有效期至2023年11月25日。




潍坊市住房和城乡建设局 潍坊市发展和改革委员会

潍坊市地方金融监督管理局 中国银行保险监督管理委员会

潍坊监管分局


2021年10月25日

（此件公开发布）

为什么要推广住宅工程质量潜在缺陷保险？

实施住宅工程质量潜在缺陷保险是优化营商环境的重要组成部分，世界银行营商环境评价指标“2.4建筑质量控制指数”基于的六个指数中包含“责任和保险制度指数”，该指数范围在0到2之间，分值越高则表明工程质量潜在缺陷责任保险制度越严格。

同时，住宅工程质量潜在缺陷保险有助于推动政府职能转型，改变现有监督体系，减少纠纷，摆脱不应承担的行政经济责任；对业主先行赔付，无需调查有关单位责任，使广大业主免遭长期质量问题的困扰；引入市场机制，通过理赔评估施工技术手段，提升建筑质量，满足建筑行业转型要求。

住宅工程质量潜在缺陷保险保障范围？

住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围：

（一）地基基础工程和主体结构工程

1、整体或局部倒塌；

2、地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；

3、基础和主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；

4、阳台、雨篷、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；

5、法律、法规、规章和工程建设强制性标准规定的其他情形。

（二）外墙和防水保温工程

1、外墙饰面及外挂设施脱落等影响使用及安全的质量缺陷；

2、围护结构的保温层破损、脱落；

3、地下、屋面、厕浴间防水渗漏；

4、外墙（包括外窗与外墙交接处）渗漏；

5、其他原设计有防水要求的部位渗漏。

（三）供热供冷工程

（四）装饰装修工程：包括全装修和非全装修，墙面、地面、顶棚等装饰工程

（五）建设单位提出需求的，保险公司可以对以下项目以附加险的方式提供保险服务：

1、建筑给水排水；

2、电气管线、设备安装工程；

3、通风与空调工程；

4、智能建筑工程；

5、相关责任险。

如何购买住宅工程质量潜在缺陷保险？

按照“市场运作、自愿购买”的原则，优先选择组织综合实力强、承保理赔经验丰富的保险机构进行购买住宅工程质量潜在缺陷保险，具体投保流程如下：

（一）办理投保手续

对确定参与试点的建设工程项目，从事建设工程开发的建设单位应在建设工程开工前投保工程质量潜在缺陷保险。投保所需要的资料包括如下：投保单；项目概况（建筑单体数量、各个单体的面积、高度、造价、结构类型、基础类型、装修程度、周边环境）；项目立项文件；建设投资单位成本表（或者相应的造价证明文件）

（二）出具保单及保费发票

保险公司根据建设单位提交的投保所需资料，按照建设工程质量潜在缺陷保险条件，出具正式保单及保费发票。

（三）缴纳保费和保险合同生效

投保人一次性支付合同约定的保险费（含工程质量风险管理费用）。保险公司出具保险单，保险合同成立并生效。

（四）保险公司委托三方机构提供风险管理机构服务

保险公司聘请专业工程质量安全风险管理机构对保险责任内容实施风险管理。风险管理机构是为建设工程提供质量风险监督、检查和评估等相关服务的第三方机构，应具备独立性，不得与参建单位有关联关系。

代建单位、设计单位、施工单位和监理单位应配合风险管理机构，提供便利条件，不得妨碍风险管理机构开展风险管理工作。

（五）竣工验收

建设工程完工后，风险管理机构进行全面检查，并出具最终检查报告。建设工程完成竣工决算后二十天内，投保人将最终竣工时间、竣工决算价通知保险公司。保险公司据此出具相应批单，批改保险责任起始和终止日期、保险金额，并调整最终保险费。

（六）保单赔偿责任开始

被保险项目按规定的建设程序完工并通过验收后，保险责任赔偿期限自保单约定的起保日期起算。