东营市住房和城乡建设管理局关于印发《东营市商品房预售资金监管办法》的通知

税谱^®提示：根据《 东营市住房和城乡建设管理局2023年规范性文件清理结果》 （2023-12-07》规定，现行有效。2023.4.1—2028.3.31

各县区（市属开发区）住房城乡建设局、行政审批服务局、公积金管理中心，人民银行各（县）支行：

为进一步加强我市商品房预售资金监管工作，保护购房人的合法权益，降低房地产开发项目预售资金使用风险，促进房地产市场健康发展，市住房和城乡建设管理局会同中国人民银行东营市中心支行、中国银行保险监督管理委员会东营监管分局、市行政审批服务局、市住房公积金管理中心研究制定了《东营市商品房预售资金监管办法》。现印发给你们，请认真贯彻执行。


东营市住房和城乡建设管理局    东营市行政审批服务局

东营市住房公积金管理中心 中国人民银行东营市中心支行

中国银行保险监督管理委员会东营监管分局

2023年2月20日

（此件主动公开）




第一章  总则

第一条  为进一步加强商品房预售资金监督管理，保护预售商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》《山东省商品房预售资金监管办法》和住房和城乡建设部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）等法律、法规及有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  凡在本市行政区域内经批准预售的商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本办法。

本办法所称商品房预售资金，是指预售人依法将其开发的商品房进行预售，由预购人按商品房预售合同约定支付的全部购房款项。

本办法所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。

本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。

第三条  市住房和城乡建设管理局负责指导和监督全市商品房预售资金监管工作。

各县区（市属开发区）住房城乡建设主管部门(以下简称监管部门)按照职责分工负责本行政区域内商品房预售资金监管工作。

中国人民银行东营市中心支行及其分支机构、中国银行保险监督管理委员会东营监管分局及其分支机构、市住房公积金管理中心及其分支机构按照各自职责，做好商品房预售资金监管工作。

第四条  预售资金监管，遵循政府监管、专户专存、专款专用、全程监管、节点控制的原则。预售资金应全部直接存入预售资金监管专用账户（以下简称监管账户），优先用于与预售商品房有关的工程建设和农民工工资拨付。

第五条  预售资金监管期限，自房地产开发项目取得商品房预售许可证开始，至项目完成房屋所有权首次登记后终止。

第六条  监管部门应当建立健全以楼盘表为索引的监管系统，实现预售资金监管信息化、自动化。

第二章   监管银行及账户设立

第七条  监管部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定本辖区内商品房预售资金监管合作银行名录（以下简称合作银行名录），并及时在监管部门网站公示。合作银行名录确定后10日内报市住房城建管理局。合作银行名录内的银行应具备将按揭贷款直接发放到监管账户的能力后方可从事商品房预售资金监管业务。商品房预售资金监管银行（以下简称监管银行）有关信息系统应当实现与预售资金监管系统联网，并实现信息即时传递与交换，互通共享，确保预售资金监管业务办理连续、安全、便捷。

合作银行名录实行动态管理，存在违规行为或不具备资金监管安全规范运行能力的商业银行不得纳入合作银行名录，已纳入的，清出合作银行名录。

第八条  预售人申请商品房预售许可前，应当从合作银行名录中选择商业银行开设监管账户，并与商业银行和监管部门三方签订商品房预售资金监管协议，明确预售资金收存、使用方式、监管额度、违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中明确并在预售合同中体现。监管协议示范文本由监管部门制定。

第九条  预售人开设监管账户，一般按照一次商品房预售许可申请对应一个监管账户的原则，按幢或者多幢开立。监管账户禁止开通企业网上银行转账业务。《商品房预售许可证》应当载明监管银行、监管账户等信息。

第十条  预售人在通过预售资金监管系统申请预售资金监管时，需向监管部门提供以下材料，并对材料的真实性负责：

（一）预售人、监管银行、监管部门三方签订的监管协议；

（二）商品房预售方案；

（三）已签订的与项目建设有关的合同（协议）；

（四）经监理单位确认的项目形象进度说明；

（五）根据合同（协议）约定的付款节点制定的资金使用计划；

（六）新旧楼号对照表；

（七）监管部门认为必要的其他资料。

监管部门对预售人提供的材料在3个工作日内进行审核。审核通过的，即时在监管系统中予以确认。

第十一条  监管账户开设后，监管部门、监管银行、监管账号等预售资金监管信息自动进入监管系统，作为网上签订预售合同的固定条款。预售人应当将预售资金监管相关规定告知预购人，并将监管银行、监管账户等信息在商品房预售场所显著位置公示。

第十二条  项目预售过程中，监管账户原则上不得变更，但因特殊原因确需变更的，经监管部门同意后，监管银行应予配合。监管账户变更后，预售人、原监管银行须将原监管账户的结余资金转入新监管账户，同时书面告知预购人账户变更情况。办理变更手续期间，暂停办理预售资金的拨付业务。

第三章  预售资金收存

第十三条  预售资金包括预购人缴交的定金、首付款、分期付款、按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）和一次性购房款等，必须全部直接存入预售资金监管账户，预售人不得用公司其他账户收款后再转入预售资金监管账户。

第十四条  预售人与预购人需通过监管系统完成预售合同网签。预购人凭预售人出具的商品房预售款交款通知书将首付款（含一次性购房款）直接存入监管账户，经监管部门确认后，方可办理预售合同网签及备案。

预售人与按揭贷款银行签订《房地产项目按揭贷款合作协议》时，应在协议中明确监管银行、监管账户，并约定将按揭贷款全部直接发放至监管账户。

预购人申请按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，贷款合同中应当明确监管银行和监管账户，并约定将按揭贷款全部直接发放至监管账户。

预购人实行分期付款的，预售人应协助预购人及时将分期余款按照预售合同约定直接存入监管账户。

预售人通过监管系统确认交款信息，提交至监管银行。监管银行确定预售资金存入监管账户后，会同预售人和贷款银行，及时将入账资金明确到具体房屋，并将相关信息传至监管部门。

第四章  预售资金使用和退还

第十五条  预售资金监管额度，是指预售项目楼栋完成建筑安装和区内配套等工程建设达到交付条件所需资金。监管部门结合本地实际，根据预售项目工程进度、工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定。

既定监管额度是指根据预售资金留存比例确定的预售资金监管额度。

既定监管额度以内的预售资金，应优先向农民工工资专用账户及时足额拨付农民工工资，剩余资金原则上应当直接拨付至项目对应的施工单位、材料设备供应单位及水、电、气、热等配套设施建设单位和预售人共同指定的银行账户。监管账户资金总额达到既定监管额度后，超出既定监管额度的资金可由预售人提取使用，并优先用于预售项目工程建设。

第十六条  既定监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付。监管部门要优化预售资金的核拨流程，保证及时用于商品房预售项目工程建设。

第十七条  按照监管协议，监管部门应当对既定监管额度内预售资金使用申请进行必要的现场查勘，对收款单位、用途、金额等内容与企业申报内容是否一致进行审核，并对预售资金拨付后的资金使用进行监管。

用款单位需明确一个专用账户接收和使用商品房预售资金。

第十八条  预售资金监管按照工程建设进度，一般分为4个控制节点，分别为建成层数达到地上规划层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、商品房项目完成房屋所有权首次登记。

预售资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当建成层数达到规划层数一半时，监管资金留存比例为60%-70%；当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%-35%；当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15-18%；当商品房项目完成房屋所有权首次登记时，监管终止。

对于高层、超高层或者大体量建筑，监管部门可以视情增加1-2个控制节点，但预售资金监管留存比例不得突破上述规定。

第十九条  监管部门可以根据预售人信用状况、资质等级等情况，适当降低商品房预售资金留存比例，但最多不得超过5个百分点。AAA级信用企业预售资金监管留存比例可降低5个百分点；AA级信用企业预售资金监管留存比例可降低3个百分点；B级信用企业预售资金监管留存比例提高10个百分点；C级信用企业预售资金监管留存比例提高20个百分点。

第二十条  在主体结构封顶控制节点之前，预售人可以凭银行出具的保函抵顶部分资金监管额度，但不得突破既定监管额度的30%。

第二十一条  预售人可用无抵押、未查封自有房屋作为租赁房源经评估后按一定比例抵顶部分资金监管额度，但不得突破既定监管额度的30%。

第二十二条  预售商品房项目达到工程建设进度控制节点，预售人可凭以下材料向监管部门申请调整监管资金留存比例。

（一）监管资金留存比例调整申请表；

（二）建成层数达到规划层数一半时，提交建设、施工、监理单位签字(章)的施工进度证明和楼体外立面施工的彩色照片；

（三）主体结构封顶时，提交《主体结构工程质量验收报告》；

（四）单体竣工验收合格的，提交五方主体验收报告；

（五）完成项目房屋所有权首次登记的，提交《不动产产权情况表》；

增加控制节点的，应提交建设、施工、监理单位签字(章)的施工进度证明和楼体内外立面施工的彩色照片。

第二十三条  监管部门收到预售人申请调整监管资金留存比例的，经核实符合条件的，3个工作日内核发《商品房预售资金监管比例调整通知书》。监管银行收到监管部门核发的《商品房预售资金监管比例调整通知书》后，3个工作日内调整商品房预售资金监管比例。

第二十四条  预售人向监管部门申请使用既定监管额度以内的预售资金时，需提供以下材料，并对材料的真实性负责：

（一）商品房预售资金用款申请书；

（二）上次申请用款支付证明（收据、发票、支票存根、网上转账凭据、用款单位专用账户银行流水）复印件1份（需提供原件核对）；

（三）监管银行出具并加盖印鉴的从上次申请用款到本次申请用款之日的监管账户资金明细表；

（四）项目资金拨付明细表（含预售资金用款明细和自有资金支付明细，需监理单位和用款单位盖章）；

（五）工程形象进度一览表（附彩色现场照片，表格需监理单位盖章）；

（六）预售合同总金额与监管账户差额情况说明，并提供未收取的分期付款和未放款的按揭贷款明细；

（七）监管资金支付通知单；

（八）用于支付施工单位工程款的，提供施工合同。涉及分包的，提供分包合同；

（九）用于发放农民工工资的，提供按月拨付专户资金凭证；

（十）用于支付设备材料款的，提供设备材料购销合同；

（十一）用于支付法定税费、服务性收费的，提供相关证明材料、合同；

（十二）用于支付其他相关费用的，提供相关材料。

第二十五条  申请使用既定监管额度以内的预售资金的，监管部门应自受理之日起3个工作日内完成对预售人用款申请的审核。经审核符合要求的，出具《预售资金拨付通知单》，载明资金拨付额度及用款单位，同时通过监管系统将拨款信息传递给监管银行。不符合条件的，不予拨付。

监管银行必须凭监管部门出具的《预售资金拨付通知单》及监管系统的确认信息拨付款项。未经监管部门书面同意，监管银行不得拨付既定监管额度以内的资金。

第二十六条  监管银行按照监管协议，定期与监管部门进行对账，发现预售人存在违规挪用监管额度内资金的，应当停止拨付，并告知监管部门。

第二十七条  预售人与预购人协商一致或者凭生效法律文书判决解除预售合同的，监管账户内预售资金未达到既定监管额度时，预售人需通过监管系统向监管部门提交退款申请，监管部门自受理之日起1个工作日内完成审核。核实情况属实的，通过监管系统将退款电子信息传递给监管银行，监管银行将该部分购房款直接拨付给预购人。监管账户内预售资金已达到既定监管额度的，预售人及时向预购人退回相应购房款。

第五章  预售资金监管终止

第二十八条  商品房项目完成房屋所有权首次登记，方可申请终止预售资金监管。预售人通过监管系统向监管部门提出申请，同时提供以下纸质材料，并对材料真实性负责：

（一）终止（核减）监管申请书；

（二）不动产产权情况表；

（三）监管账户对账单

第二十九条  解除监管前，监管部门应当将即将解除监管的信息告知施工总承包企业。预售人申请终止预售资金监管的，监管部门应当自受理之日起3个工作日内进行审核，出具预售资金监管终止通知书，并将预售资金监管账户终止信息传递给监管银行。监管银行应当凭预售资金监管终止通知书及监管系统确认信息终止监管。

第六章  监督检查及管理措施

第三十条  监管部门应当加强对预售资金收存、使用情况的监督检查，定期对预售合同网签备案情况跟踪查询，及时掌握商品房销售情况，核查监管账户收支和按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）发放情况，督促预售人按时交存预售资金。商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划既定监管额度以内的资金；集团公司或母公司不得抽调既定监管额度以内的资金。各监管银行及相关按揭银行应积极配合做好预售资金监管工作。

监管部门应定期进行工程进度现场巡查，加强动态监管。凡无正当理由停工半年以上的，作为重点监管项目，暂时停止申请使用预售资金。

第三十一条  预售人有下列行为之一的，由监管部门责令限期整改，整改期间，暂停该项目后续工程预售许可发放，暂停其预售监管资金拨付和网签备案工作。逾期未整改或整改不到位的，暂停该企业所有项目预售许可发放，暂停其所有项目预售监管资金拨付和网签备案工作并计入企业信用档案。

（一）未按规定将预售资金全部直接存入监管账户的；

（二）未按照规定办理网签备案的；

（三）使用虚假证明材料套取预售资金

（四）未按照规定使用预售资金的；

（五）其它违反本办法或者监管协议的行为。

第三十二条  按照监管协议约定，未经监管部门同意，监管银行擅自拨付既定监管额度内资金的，监管银行应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任，清出合作银行名录，2年内不得参与合作银行招标，同时通报金融管理部门。

第三十三条  按揭银行未按规定将按揭贷款直接发放到购买房屋预售资金监管账户的，责令限期整改，情节严重的，清出合作银行名录，2年内不得参与合作银行招标。

第三十四条  施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用预售资金，监管部门将其违规行为通报有关主管部门，并记入企业不良行为记录。

第三十五条  施工企业挪用预售资金的，责令限期整改，整改期间暂停该企业用款申请。

第三十六条  监管部门、监管银行和按揭银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条  各县区（市属开发区）可依据本办法，结合当地实际，制定本行政区域内的商品房预售资金监管办法实施细则。

第三十八条  本办法自2023年4月1日起施行，有效期至2028年3月31日。本办法实施前已经批准预售许可的商品房项目，可按原办法监管，不再进行调整。本办法实施后批准预售许可的商品房项目，按照本办法规定执行。

语音播报

一、制定背景

2019年出台的《东营市商品房预售资金监管办法》（东建发〔2012〕12号）对于规范我市商品房预售资金监管工作，保护购房人合法权益，减少预售资金使用不规范带来的项目风险，保持房地产业平稳健康发展发挥了重要作用。随着我市房地产行业的发展，该《办法》一些规定已不适应当前我市房地产市场发展需要，急需出台新的《办法》来加强我市商品房预售资金监督管理。为进一步加强商品房预售资金监督管理，保护预售商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，结合我市实际，制定了《东营市商品房预售资金监管办法》

二、起草依据

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》《山东省商品房预售资金监管办法》和住房和城乡建设部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）等法律、法规及有关政策规定。

三、主要内容

《办法》分总则、监管银行及账户设立、预售资金收存、预售资金使用和退还、预售资金监管终止、监督检查及管理措施共六章三十八条。

（一）总则。共6条。主要规定了商品房预售资金监管工作的依据、适用范围、责任分工、监管原则、信息化建设等有关内容。

（二）监管银行及账户设立。共6条。主要规定了一是建立预售资金监管合作银行名录。采取公开招标方式确定辖区内商品房预售资金监管合作银行名录。商品房预售资金监管合作银行名录实行动态管理。二是监管账户设立的时间、原则及所需提供材料。三是对监管账户公示及变更作出要求。

（三）预售资金收存。共2条。主要规定了一是预售资金全部直接存入资金监管账户。二是预售人与按揭贷款银行签订《房地产项目按揭贷款合作协议》时，在协议中明确监管银行、监管账户，并约定将按揭贷款全部直接发放至监管账户。三是交款信息通过监管系统实时传递。

（四）预售资金使用和退还。共13条。主要规定了一是预售资金的监管标准、监管额度、留存比例、控制节点。二是监管账户资金达到既定监管额度后预售人可自行提取监管额度以外资金，并优先用于项目工程建设，提高资金审批效率。三是监管账户资金首次达到既定监管额度前，允许开发企业申请使用监管账户资金，减少项目风险。四是开发企业可用保函、租赁房源等方式抵顶监管额度，降低企业资金使用成本。五是监管额度随着工程进度逐步调减监管资金。六是解除合同时购房资金退还方式。

（五）预售资金监管终止。共2条。主要规定了一是开发项目商品房项目完成房屋所有权首次登记后方可申请预售资金监管终止。二是解除监管前，监管部门将即将解除监管的信息告知施工总承包企业。三是预售资金监管终止需提交的材料。四是预售资金监管终止的流程。

（六）监督、检查及管理措施。共9条。主要一是对加强监管做出规定。二是对开发企业、商业银行、参建单位、监管部门违反本办法规定制定了相应处理措施。三是规定各县区（市属开发区）可根据本地实际，制定具体实施细则。四是规定了办法有效期限。

政策咨询电话：市住房城建管理局房地产市场监管科科，0546-8328722。