滁州市地方税务局关于在滁州市区对房地产开发企业土地增值税清算实施四项成本预警值管理的公告

  为促进房地产市场健康发展，营造公平的税收环境，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则和国家税务总局、省地方税务局有关规定，遵循合法有效、公平合理、简便易行的原则，现将滁州市区（琅琊区、南谯区）房地产开发项目土地增值税清算四项成本预警值予以公告，并做说明如下：

一、本公告所称“四项成本”是指房地产开发项目开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用。 

二、对纳税人报送的土地增值税清算申报资料，其四项成本高于《滁州市区2005—2012年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本预警值》（以下简称《预警值》）的，应由纳税人提供确凿的证明材料，经主管地税机关审核确认后，按审核确认的金额扣除。

三、凡符合土地增值税清算条件的纳税人，有下列情形之一的，其四项成本由主管地税机关按不超过《预警值》核定： 

（一）依照法律、行政法规的规定，应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按规定的期限办理清算手续，经主管地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

四、整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权以及实行定率核定征收的土地增值税清算，均不适用本公告。

五、2013年及以后年度滁州市区房地产开发项目土地增值税清算四项成本预警值按程序定期公布。

六、本公告自2014年8月1日起施行。

                                                滁州市地方税务局

                 2014年7月31日

 
 
一、四项成本的具体含义是什么？ 

答：“四项成本”是指房地产开发项目开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用。 

其中前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 

建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 

基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 

开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

二、四项成本预警值出台的背景是什么？

答：近年来，我市房地产业发展迅猛，对于促进经济、带动就业起到了积极作用。而另一方面，由于房地产开发企业会计核算水平参差不齐，房地产开发项目成本核算不规范，有的项目存在成本严重不实现象，侵蚀了土地增值税税基，容易引发税收不公。在此背景下，为公平企业税负、防范税收执法风险，出台了土地增值税清算四项成本预警值。这是自1994年土地增值税开征以来，我市首次对土地增值税清算实施预警值管理。

三、实施四项成本预警值管理的工作目标是什么？

答：通过实施四项成本预警值管理，一方面促进房地产开发企业提高纳税遵从，另一方面规范地税部门土地增值税清算管理工作。

四、四项成本预警值出台的主要依据是什么？ 

答：《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则对税务机关核定权限及核定方法均有明确规定。

其中，《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额： 

一是依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的； 

二是依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 

三是擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

四是虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的； 

五是发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； 

六是纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条规定，税务机关有权采用下列任何一种方法核定应纳税额：

一是参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；

二是按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定； 

三是按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定； 

四是按照其他合理方法核定。  

五、国家税务总局对四项成本的确定有何规定？

答：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）明确规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定”。

六、我省对四项成本的确定有何具体规定？

答：安徽省地税局《转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （ 皖地税[2007]39号）进一步明确：“纳税人办理土地增值税的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各市、县地税局可参照当地建设工程造价管理部门公布的单位面积金额标准，并据以计算扣除”。

七、四项成本预警值是采用何种方式制定的？

答：我局借鉴省内其他市做法，在市建委造价部门支持配合下，采用服务外包形式，在对全市造价公司的专业资质、经营业绩、信用信誉充分比较、考量的基础上，选定拥有丰富历史数据的优秀造价咨询企业，委托其测算2005-2012年度市区房地产开发项目土地增值税四项成本预警值。

八、四项成本预警值出台经过哪些程序？

答： 我局自2013年11月份，正式启动此项工作。通过确定测算工作方法、遴选服务外包单位、组织开展测算、专家论证、清算项目验证、征求房地产开发企业意见、征求市政府相关部门意见等程序，最终确定四项成本预警值。

九、四项成本预警值的实施范围具体包含哪些区域？

答：四项成本预警值在滁州市区范围内实施，包括琅琊区和南谯区。

十、四项成本预警值何时起开始实施？

答：四项成本预警值自2014年8月1日起施行。

十一、地税部门将如何实施四项成本预警值管理？

答：地税部门在对房地产开发项目土地增值税清算审核中，对纳税人报送的土地增值税清算申报资料，其四项成本高于《滁州市区2005—2012年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本预警值》的，应由纳税人提供确凿的证明材料，经主管地税机关审核确认后，按审核确认的金额扣除。此外，当纳税人有应当设置但未设置账簿；擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料；账簿难以确定转让收入或扣除项目金额；未按规定的期限办理清算手续，经主管地税机关责令限期清算后逾期仍不清算；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由等5种情形之一的，其“四项成本”都将由主管地税机关按不超过预警值核定。


滁州市地方税务局

2014年7月31日