临沂市人民政府关于印发临沂市经济适用住房上市交易管理办法的通知

临沂市人民政府关于印发临沂市经济适用住房上市交易管理办法的通知

2019 年 7 月 30 日 临政发〔2019〕9 号

税谱^®提示：根据《 临沂市人民政府关于公布市政府规范性文件清理结果的通知》 （ 临政字〔2020〕131号）规定，继续有效。

税谱^®提示：根据《 临沂市人民政府关于公布市政府规范性文件清理结果的通知》（临政字〔2023〕2号》规定，继续有效至2024年7月31日

各县区人民政府，市政府各部门、各直属机构，临沂高新技术产业开发区管委会，临沂经济技术开发区管委会，临沂临港经济开发区管委会，临沂商城管委会，临沂蒙山旅游度假区管委会，临沂综合保税区管委会，各县级事业单位，各高等院校：

《临沂市经济适用住房上市交易管理办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
 
临沂市人民政府

2019年7月30日 

第一条为规范已购经济适用住房上市交易行为，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》 （ 国办发〔2011〕45号）、建设部等七部门《关于印发《经济适用住房管理办法》的通知》 （ 建住房〔2007〕258号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称经济适用住房，是指政府划拨供地并提供优惠政策、限定套型面积和销售价格、按合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

第三条市住房城乡建设主管部门负责指导全市经济适用住房上市交易管理工作，并具体负责兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区、临沂临港经济开发区范围内经济适用住房上市交易管理工作。各县住房城乡建设主管部门负责本行政区域内经济适用住房上市交易管理工作。

发改、财政、自然资源和规划、税务等部门按照职责做好经济适用住房交易管理的有关工作。

第四条经济适用住房购房人拥有有限产权，在取得完全产权前，只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出租、出售、擅自改变住房用途以及从事居住以外的任何活动。

第五条经济适用住房上市交易，应当按有关政策规定取得完全产权，并由县级以上住房城乡建设主管部门对购房人是否已缴纳土地收益等相关价款取得完全产权等情况出具书面意见。

第六条购买经济适用住房满5年（从预售合同签订之日起计算），如需取得完全产权或上市交易的，按下列程序办理：

（一）产权人向住房城乡建设主管部门提出书面申请，并提交以下材料：

1．已购经济适用住房上市交易申请表；

2．预售合同等证明购房时间的凭证资料、经济适用住房产权证明；

3．身份证、户口簿（结婚证）；

4．住房城乡建设主管部门要求提供的其它材料。

（二）符合条件的，由住房城乡建设主管部门出具审核意见。

（三）住房城乡建设主管部门出具缴费单据后，产权人将补缴的土地收益等相关价款全额缴至财政专户。

（四）产权人凭住房城乡建设主管部门的审核意见、缴纳土地收益等相关价款的证明，到税务机构和不动产登记机构办理缴纳契税和产权登记手续。

第七条有下列情形之一的经济适用住房不得上市交易：

（一）购买经济适用住房不满5年的；

（二）产权共有人不同意上市交易的；

（三）已被政府列入征收范围的；

（四）未按市、县人民政府确定的标准补缴土地收益等相关价款的；

（五）未按规定缴纳契税的；

（六）法律、法规及政策规定不得上市交易的其它情形。

第八条购得经济适用住房后，因下列特殊情形需转移房屋所有权的，依下述办法处理：

（一）因继承需转移房屋所有权的，若继承人或受遗赠人（增加）家庭符合经济适用住房保障条件，并提供家庭其他继承人或受遗赠人的书面同意意见，经住房城乡建设主管部门核准后，可办理继承房屋所有权转移登记。办理房屋所有权转移登记后，原经济适用住房性质不变，限制上市交易期限从预售合同签订之日起计算。继承人或受遗赠人的家庭不符合经济适用住房保障条件，按照国家、省有关规定执行。

（二）因离婚需转移房屋所有权的，离婚双方应就房屋所有权转移事项达成书面协议，经住房城乡建设主管部门核准后，可办理房屋所有权转移登记手续。办理房屋所有权转移登记后，原经济适用住房性质不变，限制上市交易期限从预售合同签订之日起计算。

（三）因通过法院判决、调解等发生房屋所有权转移的，若受让人符合经济适用住房保障条件，经住房城乡建设主管部门核准后，可办理房屋所有权转移登记，其经济适用住房性质不变，限制上市交易期限从预售合同签订之日起计算。若受让人不符合经济适用住房保障条件，按照国家、省有关规定执行。

第九条已经购买经济适用住房而未取得完全产权的家庭，又购买其他住房的，根据国家、省有关规定原经济适用住房由政府回购。购房人也可以按规定补缴土地收益等相关价款后，取得完全产权。

第十条2007年11月19日前（含当日）购买的经济适用住房进行交易的，按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（鲁财综字〔2000〕10号）的规定，按房屋出售总价款的1%补缴土地出让金。

2007年11月19日后购买的经济适用住房进行交易的或取得完全产权的，需补缴土地收益等相关价款，计算公式为：

补交土地收益等价款＝（届时同区位普通商品住房交易单价-经济适用住房购买时单价）×按经济适用住房价格购买的面积×缴纳比例。

缴纳比例以50%为基数，按照购买经济适用住房年限（从预售合同签订之日起计算）逐年降低五个百分点，即满五年的按50%计算，满六年的按45%计算，满七年的按40%计算，满八年的按35%计算，满九年的按30%计算，满十年的按25%计算，满十一年及以上的按20%计算（2007年11月19日前购买的按本条第一款办理）。

对缴纳土地收益等相关价款的比例等内容，各县政府可以根据当地实际情况另行确定。

第十一条回购价格根据原经济适用住房的价格并结合折旧和物价水平等因素确定。折旧按每年2%计算，自经济适用住房交付时起，至收购时止。物价水平按统计部门公布的本行政区域居民消费价格指数累计计算，自经济适用住房购买当年起，至收购前一年度止。

政府回购的经济适用住房，可由住房城乡建设主管部门继续向符合条件的家庭配售或者作为公共租赁住房进行实物配租。

第十二条用经济适用住房作为拆迁（征收）安置用房的，在产权转移时政府不再收取土地收益等相关价款。

第十三条在经济适用住房上市交易管理工作中，工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依纪追究其责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第十四条各县可以根据本办法制定具体实施意见。

第十五条本办法自2019年8月1日起施行，有效期至2024年7月31日。《临沂市经济适用住房上市交易管理办法》（临政发〔2014〕23号）同时废止。

文件正文见附件

为进一步完善我市住房保障体系，2019年7月30日,市政府印发了《临沂市经济适用住房上市交易管理办法》(临政发〔2019〕9 号,以下简称《办法》)。为了便于有关部门和广大群众更好的理解该规定的相关内容，现将有关政策解读如下。

一、出台背景

近年来，经济适用住房作为保障性住房的重要举措，为提供低收入居民基本住房需求发挥了重要作用。2015年11月以来，根据市政府下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（临政发[2015]23号）文件要求，停止批准新建经济适用住房，经济适用住房工作重心由基本建设向管理服务转移。目前，全市共有经济适用住房小区46个，约3万户。自2014年以来，全市已上市交易经济适用住房约3000户，剩余约27000户。随着经济适用住房上市交易数量的增加，需要进一步规范和完善有关政策规定。此外，2014年临沂市政府出台的《临沂市经济适用住房上市交易管理办法》（临政发[2014]23号）将于2019年7月31日到期，现行的文件已不适应我市工作现状，亟需出台新的文件全面规范经济适用住房上市管理工作。

二、主要内容

《办法》共十五条，分别对经济适用住房的概念、经济适用住房取得完全产权或上市交易的条件、程序以及其他特殊情形做出了明确规定。

（一）明确了经济适用住房取得完全产权或上市交易的主管部门。

《办法》规定，由市住房城乡建设主管部门负责指导全市经济适用住房上市交易管理工作，并具体负责兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区、临沂临港经济开发区范围内经济适用住房上市交易管理工作。各县住房城乡建设主管部门负责本行政区域内经济适用住房上市交易管理工作。

（二）对土地收益等相关价款的收缴分时间节点进行计算。

《办法》以2007年11月19日作为时间节点，规定2007年11月19日前（含当日）购买的经济适用住房进行交易的，按房屋出售总价款的 1%补缴土地出让金；2007年11月19日之后购买的，土地收益等价款的缴纳比例由50%按年度梯次递减调整至20%。

1999年12月25日，我市根据上级文件出台了《临沂市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》（临政发［1999］170号），关于缴纳土地收益等相关标准方面，第十四条规定：“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按房屋成交价的1％缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。”2007年11月19日，建设部等七部门出台《关于印发《经济适用住房管理办法》的通知》 （ 建住房〔2007〕258号），第三十条对收缴价款做出新的规定:“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。”所以，关于缴纳的土地收益等相关价款，2007年11月19日之前购买的经济适用住房上市交易的应按照《临沂市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》执行，2007年11月19日之后购买的经济适用住房上市交易的应按照《关于印发《经济适用住房管理办法》的通知》执行。

经调研，大连、济宁、日照、枣庄等地也按照2007年11月19日前后分段计算土地收益等价款。

（三）细化了经济适用住房进行交易或取得完全产权需补缴土地收益等相关价款的缴纳比例。

《办法》规定，2007年11月19日后购买的经济适用住房进行交易的或取得完全产权的，需补缴土地收益等相关价款缴纳。缴纳比例以50%为基数，按照购买经济适用住房年限（从预售合同签订之日起计算）逐年降低五个百分点，即满五年的按 50%计算，满六年的按45%计算，满七年的按40%计算，满八年的按35%计算，满九年的按30%计算，满十年的按25%计算，满十一年及以上的按20%计算（2007年11月19日前购买的按本条第一款办理）。”

在《办法》的起草过程中，市住建局依据市物价局价格批文，对全市2007年以后建成销售的36个经济适用住房小区价格与商品房价格进行了全面测算，结果表明经济适用住房价格与同地段普通商品房价格差距主要体现在政府减免的相关价款，政府减免价款占比基本在19%-28%之间。为此，《办法》本着让利于民的原则，将土地收益等价款的缴纳比例由50%按年度梯次递减调整至20%。