潍坊市人民政府办公室关于印发《潍坊市市区房地产用地供应管理办法》的通知

潍坊市人民政府办公室关于印发《潍坊市市区房地产用地供应管理办法》的通知

潍政办发〔2020〕2号

税谱^®提示：根据《 潍坊市人民政府关于公布市政府行政规范性文件集中清理结果的通知》 （ 潍政发〔2023〕3号）规定，继续有效，有效期保持不变

各区人民政府,市属各开发区管委会,市政府各部门、单位:
《潍坊市市区房地产用地供应管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。



潍坊市人民政府办公室
2020年1月23日
(此件公开发布)

为加强和改进我市市区房地产用地供应管理，建立规范高效公开的供地程序，提升房地产开发建设水平和城市品质，促进全市房地产市场持续平稳健康发展，根据国家、省有关法律、法规及政策规定，结合我市实际，制定本办法。

一、建立政府主导的土地熟化机制

市、区（含市属开发区，下同）政府（管委会）作为土地熟化工作责任主体，应建立收储基金，完成土地出让前的基础工作,严格落实“净地”出让要求。

（一）明确土地熟化适用范围。本办法所指土地熟化工作主要适用于市区内盘活的所有存量土地及新增建设用地中用于房地产开发的土地。

（二）界定土地熟化主体责任。在土地出让前，各区政府负责组织实施项目用地范围内的农用地转用报批、城市房屋征收、国有土地收回、集体土地征收等土地熟化工作，达到“净地”出让条件。

（三）规范土地熟化方式。任何单位和个人不得私自允许社会资本方和自然人提前介入和参与土地熟化，不得预先确定开发企业。本办法下发前已启动实施的社会资本参与的土地熟化项目，属地政府应加大土地熟化力度，待达到“净地”出让条件后按程序公开出让，属地政府负责落实对社会资本的补偿。

（四）建立土地熟化收储基金。市、区分别建立土地收储基金，为征收、收购、优先购买或收回土地及必要的前期土地开发等提供资金保障，具体按照“谁收储、谁负担”的原则执行。通过省级政府代发地方政府专项债券、利用国有土地收益基金、国有土地出让收入净收益以及安排其他财政资金等方式，多渠道筹集土地收储基金。市级统筹运作重点建设项目匹配资源对应的土地，由市土地储备中心组织收储，相关区政府配合。

二、加强供地计划管理

坚持市区一盘棋，打破区划界限分割，加强对市区房地产市场的综合研判，将供地计划与棚户区改造任务量、高端产业项目、高端地产项目、重大民生项目和低效用地盘活利用情况等相挂钩，统筹安排市区房地产用地供应的总量、结构、布局和时序，规范年度供地计划编制程序，强化计划管理。

（一）测算用地需求。市住建部门会同各区，依据市区房地产现状、商品房去化周期、人口净流入情况以及在建、在售规模等，结合商品房累计可售面积总量、已出让未开发用地总量、棚户区改造项目用地量等指标，测算市区房地产年度商品房需求量，推算各区房地产用地年度需求量，拟定市区及各区年度房地产用地需求建议书，并于每年1月底前提供给市自然资源和规划部门。

（二）确定供地计划。市自然资源和规划部门根据市住建部门年度房地产用地需求建议书，结合各区上报的年度拟供房地产用地资源状况等因素，拟定市区年度供地计划，提交市政府组织集中会商后报市政府常务会议研究确定。

（三）公开发布实施。市自然资源和规划部门于每年3月底前，在中国土地市场网、市政府以及市自然资源和规划部门门户网站公开发布年度供地计划，并组织实施。

三、强化规划条件管控

加强市级统筹管理，突出规划对土地开发建设品质的引领管控作用，深化完善控制性规划，建立动态监管和调整制度，加快推进城市设计全覆盖，推行规模化供地和片区综合开发，提升城市建设整体水平。

（一）严格审批规划条件。对具备出具规划条件的地块，市、区自然资源和规划部门分别按职责分工核提或审定规划条件，条件成熟的地块，推行规划条件附带城市设计出让。任何单位和个人不得允许开发单位提前介入规划条件核提。

（二）加强容积率管控。结合区域基础设施配套水平、区位条件、功能定位，合理确定开发强度和容积率，提高居住舒适度。非因公共利益需要，土地用途和容积率不得调整。

（三）合理划定出让地块。市、区自然资源和规划部门应根据城市区域定位、功能分区、用地规划、发展状况，按照以人为本、环境友好、节约集约利用土地、保证土地效益等原则，兼顾土地现状权属范围，合理划定出让地块范围。

（四）推行片区综合开发。鼓励片区规模化供地，对成方连片地块原则上实行集中组合、整体出让。除已纳入片区整体开发规划并已启动实施、持续滚动开发的后续地块外，对与周边区域不能连片开发、单宗土地面积不足10亩的地块，原则上由政府进行收储，优先用于公共服务、公共设施建设或因地制宜建设小绿地、小广场、小公园、小停车场等。

四、合理评估定价

市级统一选定评估机构，规范评估行为，统筹审核、合理确定土地起拍价格。

（一）市级统一选定评估机构。市自然资源和规划部门按程序通过公开招标方式确定土地评估机构，统一进行评估。

（二）确定起拍价格和竞买保证金。市区内拟出让土地，由市土地储备中心或各区自然资源和规划部门委托确定的评估机构评估土地价格；区政府在综合考虑土地公示地价、评估价格、土地成本、区域配套以及房地产市场状况等因素的基础上，提出土地起拍价格和竞买保证金的工作建议（竞买保证金原则上不低于起拍总价的50%），提交市自然资源和规划部门。市自然资源和规划部门组织财政、住建等部门及相关区政府、土地评估专家等集体研究后，提交市政府组织集中会商确定。

五、规范供地方案审批

市区房地产供地工作实行市审批、区供地的分级负责办法。

（一）制定供地方案。各区自然资源和规划部门负责组织勘察现场，并拟定供地方案，于土地起拍价格确定后7个工作日内组织材料上报市自然资源和规划部门。

（二）市级审查审批。市自然资源和规划部门负责对供地方案进行审核，材料齐全、依法合规的，7个工作日内提报市政府审批。

（三）组织供地。供地方案经市政府批准后，市土地储备中心或各区自然资源和规划部门在6个月内按照批准的供地方案组织实施供地。6个月内未组织实施的，需重新报批供地方案。

六、严格出让管理

在推动实现土地熟化由政府主导的基础上，拓宽供地信息发布渠道，增强土地市场的开放度，建立公开、公正、透明的土地市场秩序。凡符合竞买资格条件的，任何单位和个人不得以任何理由阻碍参与报名竞买。

（一）发布出让公告。市自然资源和规划部门根据市场状况，合理把握市区房地产用地供应时序，严格按照供地计划，分期分批在主流媒体和中国土地市场网、潍坊市公共资源交易中心等网站，发布国有建设用地使用权出让公告，搭建土地供需双方对接平台， 吸引更多高层次市场主体参与我市城市建设。

（二）组织网上交易。市土地储备中心或各区自然资源和规划部门负责组织网上交易。市自然资源和规划部门应加强对网上交易的监管。市公共资源交易中心负责网上交易系统的运行和维护，对交易过程中出现的突发状况会同自然资源和规划部门及时启动应急处置预案。

（三）改进房地产用地出让方式。灵活确定房地产用地竞价方式，探索对部分地块实行设立最高限价，当网上交易达到最高限价后采取“限地价、竞配建”等方式出让土地，严防高价地扰乱市场预期。

（四）严格“搭配出让”,实行“双合同管理”。住宅用地可与产业用地（工业、商业等）搭配出让，单次“搭配出让”宗地原则上不超过3宗，搭配住宅用地的规模由属地区政府会同招商部门根据产业状况等统筹确定，并制定“搭配出让”的《产业项目投资履约监管合同文本》（包括但不限于开工时间及顺序、投资强度、产业导向、环保要求、投产时间、产出强度、财政贡献、产业用地与住宅用地开发的关联条件以及违约责任等）作为供地方案和土地出让公告的附件。土地成交后，用地单位需先与属地区政府或产业主管部门签订《产业项目投资履约监管合同》后再与市自然资源和规划部门签订土地出让合同。属地区政府负责对产业履约行为进行监管。

（五）规范土地出让价款缴纳。土地成交后，竞得人应及时与市自然资源和规划部门签订土地出让合同，并按时缴纳土地出让价款。土地出让价款2亿元（含）以内的，应在成交确认书签订之日起30日内全部缴清；土地出让价款为2亿元以上的，应在成交确认书签订之日起60日内缴清。逾期超过180日未缴清土地出让价款的，解除成交确认书，竞买保证金不予退还。土地出让价款缴各区财政，市、区按比例分享，具体分享办法另行规定。

（六）严格建设周期。受让人应在土地交付之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。因不按期开发建设造成土地闲置的，自然资源和规划部门严格按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）予以调查、认定和处置。

（七）加强诚信体系建设。建立房地产用地开发利用失信企业名单，对欠缴土地出让价款、闲置土地、恶意炒地囤地、未批先建、擅自改变土地用途以及其他违法违规违约行为的，自然资源和规划部门应在门户网站和中国土地市场网上向社会公开，在结案和问题查处整改到位前，企业及其控股股东不得参加市区土地竞买。财政、自然资源和规划、住建等部门要加强信息共享与联动监管，共同打击违法违规违约用地行为，维护市区房地产市场秩序。

本办法适用于奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区（含经济开发区）范围内居住用地、商住综合用地的供应，高新开发区、滨海开发区、综合保税区、峡山开发区参照本办法执行。

本办法自2020年3月1日起施行，有效期至2024年2月29日。《潍坊市市区房地产用地供应管理办法》 （ 潍政办发〔2017〕38号）同时废止。

解读《潍坊市市区房地产用地供应管理办法》

  一、政策背景

  自2017年《潍坊市市区房地产用地供应管理办法》施行以来，房地产用地供应程序进一步规范高效公开，全市房地产市场持续平稳健康发展。近两年随着工作的开展，出现了新变化新情况，该文件部分内容已不适用，加之机构整合，工作分工发生变化，为进一步贯彻落实上级和市委、市政府关于房地产工作的决策部署，加强和改进市区房地产用地供应管理，促进我市住房用地有效供给，加强产业间良性互动，根据国家、省有关法律、法规及政策规定，结合我市实际，对原办法进行修订，起草制定本办法。

  二、政策依据

  1.《中华人民共和国物权法》

  2.《中华人民共和国土地管理法》

  3.《中华人民共和国房地产管理法》

  4.《中华人民共和国城乡规划法》

  5.《山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法》

  三、出台目的

  为加强和改进我市市区房地产用地供应管理，建立规范高效公开的供地程序，提升房地产开发建设水平和城市品质，促进全市房地产市场持续平稳健康发展，出台本办法。

  四、重要举措

  本办法共六部分，23条，主要从建立政府主导的土地熟化机制、加强供地计划管理、强化规划条件管控、合理评估定价、规范供地方案审批、严格出让管理6个方面进行了规范。本次修订主要对调整容积率管控、单宗土地出让面积、理顺有关部门职责等进行了调整，增加了严格“搭配出让”有关方面的要求。

  （一）调整容积率管控要求。因实际工作中有的城中村改造滚动开发地块容积率高于2.5，奎文区、潍城区、寒亭区均提出建议调整，按照新版居住区标准的要求来执行。本办法删除了“居住用地地上容积率原则上不大于2.5”，同时要求“非因公共利益需要，土地用途和容积率不得调整”。

  （二）调整单宗土地出让面积要求。工作中，因盘活存量建设用地、老城区改造、“密路网”分割等，各区、开发区不同程度存在单宗出让土地面积小于50亩、无法与周边连片开发但确需供地的情况，各区建议对单宗土地出让面积不作统一要求。因此，本办法删除原办法“单宗土地出让面积原则上不得低于50亩”的要求。

  （三）增加严格“搭配出让”的有关要求。对“搭配出让”土地，实行“双合同管理”。住宅用地可与产业用地（工业、商业等）搭配出让，单次“搭配出让”宗地原则上不超过3宗，搭配住宅用地的规模由属地区政府、开发区管委会会同招商部门根据产业状况等统筹确定，并制定“搭配出让”的《产业项目投资履约监管合同文本》作为供地方案和土地出让公告的附件。土地成交后，用地单位需先与属地区政府、开发区管委会或产业主管部门签订《产业项目投资履约监管合同》后再与市自然资源和规划部门签订《土地出让合同》。属地区政府、开发区管委会负责对产业履约行为进行监管。

  （四）理顺有关部门职责。根据机构改革后各部门职责，对涉及原国土、规划等的职能进行了修订。因目前土地交易统一纳入市公共资源交易中心，对网上交易各部门职责进行调整。市土地储备中心和各区自然资源和规划部门负责组织网上交易。市自然资源和规划局应加强对网上交易的监管。市公共资源交易中心负责网上交易系统的运行和维护，对交易过程中出现的突发状况会同自然资源部门及时启动应急处置预案。

  办法适用于奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区（含经济开发区）范围内居住用地、商住综合用地的供应等，高新开发区、滨海开发区、综合保税区、峡山开发区参照本办法执行。