桂林市人民政府关于印发桂林市城区农村集体预留发展用地管理暂行办法的通知

桂林市人民政府关于印发桂林市城区农村集体预留发展用地管理暂行办法的通知

市政〔2015〕80号

税谱^®提示：根据《 桂林市人民政府关于公布2018年行政规范性文件清理结果的通知》 （ 市政〔2018〕11号）规定，决定继续保留。未明确规定有效期的，有效期为5年；标注“暂行”的，有效期为2年。文件有效期自本通知印发之日起计算，有效期届满后行政规范性文件自行失效。

税谱^®提示：根据《 桂林市人民政府关于公布2022年行政规范性文件清理结果的通知》 （ 市政规〔2022〕26号）规定，决定保留。

各县、自治县、区人民政府，市直各委、局、办，中央及驻桂林各有关单位：

现将《桂林市城区农村集体预留发展用地管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。


桂林市人民政府

2015年12月13日



第一章  总  则



第一条  为切实维护被征地农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的基本生活和长远生计，实现经济社会和谐发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）等有关法律、法规和政策的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  桂林市象山区、叠彩区、秀峰区、高新七星区、雁山区管辖范围内农村集体预留发展用地的管理，适用于本办法。

农村集体预留发展用地（以下简称“预留用地”），是指在征收农村集体土地时，按照不高于征地总面积10%的标准（规划控制范围），确定给被征地农村集体经济组织，用于发展农村集体经济的国有或集体经营性建设用地。

第三条  利用国有建设用地作为预留用地进行确权登记、开发、利用的，按照本办法规定执行。

利用集体建设用地作为预留用地进行确权登记、开发、利用的，按照《土地登记办法》（国土资源部令第40号）和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）执行。

第四条  预留用地的选址应当坚持有利于经营、有利于管理、有利于发展的原则。征收农村集体土地前，应先行征求被征地农村集体经济组织的选址意愿，并将预留用地和报批项目用地一并规划，一并报批；原则上预留用地应安排在报批项目用地或本农村集体经济组织区域范围内；根据城市经济社会发展需要，也可实行异地安排。历年征地中安排给被征地农村集体经济组织的预留用地，可根据城市规划布局实行统一整合，使用权和受益权不变。

第五条  任何单位和个人都不得侵占预留用地，因城市经济社会发展需要占用预留用地的，可以采取依法征收方式征用或另行安排同地段同价值的建设用地给农村集体经济组织作为预留用地使用。

第六条  预留用地必须符合土地利用总体规划和城乡规划，并纳入土地利用年度计划。涉及农用地转用的，依法办理农用地转为建设用地审批手续，报批费用由征收该农村集体土地的征收主体承担；涉及征收的，征收工作由城区政府组织实施，土地补偿费、安置补助费、青苗费、附着物补偿费等相关费用由使用预留用地的被征地农村集体经济组织承担。

第七条  预留用地的土地用途，根据社会经济发展状况和城乡规划用途确定，主要用于被征地农村集体经济组织发展长远生计。未经市人民政府批准出让、划拨的预留用地不得直接用于商品住宅开发，发改、规划、房产部门不得为其办理商品房相关的备案、规划、预售等手续，未经市人民政府批准，集体经济组织也不得将预留用地及其房屋产权按人口或户进行分割分配和转让。

第八条  预留用地因公共利益被征用和开发利用的，必须依法经被征地农村集体经济村组织90%以上成员或者被征地农民90%以上户的代表同意，并由城区政府予以确认，市国土资源主管部门审查通过。



第二章  预留用地的取得、规划及用地审批



第九条  预留用地的审核

预留用地由被征地的农村集体经济组织提出申请，也可以委托所在乡镇（街道办事处）统一申请，城区政府对相关申请材料以及相应的发改、规划等审批文件进行审核、出具书面意见。

第十条  预留用地的规划审批

（一）规划选址。征收土地时，先进行预留用地的规划选址。规划选址由被征地农村集体经济组织提出申请，经市规划行政主管部门会同城区政府和发改、国土等部门会商，按相关规定和程序办理规划选址审批手续。

（二）规划审批。依据预留用地建设项目规划选址文件，本着节约集约用地的原则，根据城市功能及产业的布局，下达预留用地规划定点或者规划设计条件。

第十一条  预留用地的登记

（一）预留用地的预登记

市国土资源行政主管部门依据城区政府出具的预留用地审核书面意见、图件、农用地转用及土地征收等资料进行复审，依法予以办理国有建设用地使用权的审查核准手续，进行预登记，并颁发《国有土地使用证》，权属性质登记为“国有建设用地使用权（预留用地）”，使用权类型和土地用途一栏暂时空缺，并在记事栏内注明两方面事项：一是该预留用地所属的转用报批批次，以及所属的农村集体经济组织情况；二是注明该预留用地需符合城市规划要求，办理用地审批手续后方可开发利用。

（二）预留用地的正式登记

农村集体经济组织需对已经进行预登记的预留用地进行开发利用时，需持村民会议决议（附签名表）、乡镇（街道办事处）和城区政府审核意见等有关材料，并取得发改、规划部门申报建设项目的立项文和规划定点文，向市国土资源行政主管部门提出建设用地的申请，经复核、审查合格后，上报市政府批准，方可依法办理预留用地的正式登记手续。

第十二条  预留用地的开发利用及供地方式

（一）预留用地的开发利用方式

预留用地的开发利用，按照本办法第八条的规定，经村民会议讨论决定后，可以采取农村集体经济组织自行开发经营、以出租土地使用权方式由投资商开发经营、以土地使用权作价入股与投资商合作开发经营、由政府土地储备机构收储后以公开招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权等方式进行。

（二）预留用地的供地方式

预留用地的供地方式，可分为划拨、出租、出让等，由农村集体经济组织自愿选择以下其中一种类型进行预留用地开发利用：

1．农村集体经济组织自行开发经营的，土地使用权以划拨方式供地，但划拨方式供地的预留用地，不得用于商品住宅开发；如集体经济组织申请按出让方式供地的，通过按市场价补缴土地出让金后，可采取协议出让方式供地。所缴纳的土地出让金全部上缴市财政，不予返还。

2．农村集体经济组织以出租土地使用权方式由投资商开发经营的，土地使用权可采取划拨或协议出让方式供地。农村集体经济组织应当与投资商签订出租合同。如终止合同，地面建、构筑物及其它附着物应按双方合同约定进行处置。采用划拨方式供地的预留用地，不得用于商品住宅开发；采取协议出让方式供地的预留用地，所缴纳的土地出让金全部上缴市财政，不予返还。

3．农村集体经济组织以土地使用权作价入股与投资商合作开发经营的，农村集体经济组织应当与投资商签订合作开发协议。合作开发协议需约定双方的产权分配比例，原则上应确保所建项目总产权面积的25%以上（兼容商业的，农村集体经济组织享有商业产权比例占商业总产权的1/3以上）分配给农村集体经济组织。

合作经营可双方共同申请，供地主体可明确为农村集体经济组织和合作投资商，合作投资商分摊的土地使用权必须采取协议出让方式供地。农村集体经济组织分得的产权（视同预留用地的成本或权益价）所分摊的土地使用权，可以选择保留划拨，但选择划拨方式的部分，不得用于商品住宅开发；也可以选择连同合作投资商的土地一同协议出让。选择保留划拨供地的，待项目建成后，在城区政府的监管下，合作投资商将农村集体经济组织所分得的产权移交给农村集体经济组织；选择一同协议出让的，由双方一同申请，一次性采取协议出让方式供地，双方按各自分摊的土地面积，通过市场评估分别缴纳土地出让金后供应，所缴纳的土地出让金全部上缴市财政，不予返还。

合作开发项目需确保同步建设，如合作投资商不能同步建设的，投资开发商不能申请商业、住宅项目的预售和出让，同时，合作项目确保整体竣工，项目建设完成并取得竣工验收合格证后，按照经城区政府审核同意的合作开发协议约定的分配比例进行析产，依法办理房屋产权登记等后续手续。

合作投资商利用已取得的国有出让预留用地进行抵押融资的，应根据与集体经济组织签订的产权分配方案中约定的双方房地产分摊土地面积来核定，由所在乡（镇、街道）、城区政府审核同意，并监管使用。属于农村集体经济组织享有的产权部分不得用于抵押融资，以确保项目竣工后集体经济组织享有资产产权的完整。

4．农村集体经济组织申请将预留用地通过公开招标、拍卖、挂牌出让方式进行开发经营的，由农村集体经济组织提出该预留用地的产权分配方案和项目建设方案，持预登记的《国有土地使用证》、村民会议决议（附签名表）、乡镇（街道办事处）和城区政府审核意见、地块规划设计条件等有关材料，向市人民政府申请回收其预留用地使用权，移交市土地储备机构收储，并经市人民政府批准后，将产权分配方案和项目建设方案作为公开条件依法实施公开招标、拍卖、挂牌出让。公开出让应确保农村集体经济组织的合法权益。

申请公开招标、拍卖、挂牌出让预留用地，在市规划部门下达规划条件时，将明晰出项目总产权面积的25%以上部分（兼容商业的，农村集体经济组织享有商业产权比例占商业总产权的1/3）的具体规划条件。

农村集体经济组织可选择按产权分配比例分摊所得的土地使用权类型保留划拨或随整体一并公开出让，保留划拨供地的部分不得用于商品住宅开发，在公开招标、拍卖、挂牌成交后，成交价款全部统一上缴市财政，不予返还。农村集体经济组织选择按产权面积分摊的土地使用权类型保留划拨的，待项目建成后，在城区政府的监管下，开发投资商将农村集体经济组织所分得的产权移交给农村集体经济组织；

农村集体经济组织选择整宗地全部公开出让的，在公开招标、拍卖、挂牌成交后，农村集体经济组织按产权分配比例分摊所得的土地使用权部分，市财政在按照相关规定上缴土地收益金等各项相关税费、扣除预留地回收成本、核减基础设施建设投入资金后，成交价款的余额全部返还给原农村集体组织。基础设施建设投入资金根据核定市区划拨土地权益价分片区计算，一类、二类片区每亩10万元，三类片区8万元。项目建成（以房屋销售备案时间为准）后，原农村集体经济组织对建成项目的房屋有一定的回购权，即在城区政府的监督下，可在项目建成后的1年内、按开发投资商在该项目的房屋销售备案价的80%、向开发投资商回购项目产权面积的25%以内的房屋，并支付相应的款项，相应分摊占用的土地使用权变更登记至原农村集体经济组织名下，开发投资商必须无条件执行。原农村集体经济组织在项目建成后的1年内未向开发投资商回购的，认定为其已全部放弃回购权；或回购面积达不到25%的，认定为其已放弃余下面积的回购权，开发投资商均可另行处置。原农村集体经济组织放弃回购权后，自行解决好本集体经济组织的未来发展和长远生计，不得再以任何其他理由要求政府提供相应预留用地。

第十三条  各职能部门要严格按照审批规定的办理时限要求，及时办理预留用地的相关审批手续，确保农村集体经济组织的权益不受损失。



第三章  土地收益、监管和优惠政策



第十四条  各乡镇（街道办事处）和城区人民政府负责指导辖区内的各村委会或村民小组，由村委会或村民小组牵头，成立专门机构对享有预留用地权益的农村集体经济组织及村民实施统一经营运作管理。预留用地建设项目经营状况应纳入村务公开的管理内容，单独建帐，定期公布，接受本农村集体经济组织成员的监督。各乡镇（街道办事处）负责对辖区内的预留用地使用和收益进行管理和监督。

第十五条  预留用地建设项目可享受下列优惠：

（一）征地单位负责按照规划组织实施预留用地的通水、通电、通路及平整土地“三通一平”（水、电、路通至规划预留用地地块边缘）并承担相应费用。

（二）被征地农村集体经济组织在办理预留用地的立项、规划、用地等审批手续时，免收市政建设配套费等市人民政府有权减免的费用。

（三）免收预留用地建设项目的土地收益金。



第四章  附 则



第十六条  有关工作人员在预留用地管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的，由有关部门对相关责任人员依法依规进行处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十七条  各县、临桂区预留用地管理，可参照本办法执行。

第十八条  本办法自发布之日起施行。《桂林市人民政府关于印发桂林市城市规划区被征地农村集体预留地管理暂行办法的通知》（市政〔2009〕45号）同时废止。