文昌市人民政府关于印发《文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案》的通知
文府〔2015〕180号
税谱®提示：根据《 文昌市人民政府关于公布规范性文件清理结果的决定》 （ 文府〔2018〕64号）规定，决定保留
各镇人民政府，各农场，市政府直属各单位,省驻文昌各有关单位：
《文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案》已经十二届市委常委会第62次(扩大)会议和十四届市政府第49次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真组织实施。
文昌市人民政府
2015年8月6日
(此件主动公开)
文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案
根据海南省人民政府办公厅《
关于加快解决商品房登记历史遗留问题的通知》 （
琼府办〔2013〕178号)精神，为切实解决我市商品房登记历史遗留问题，结合我市实际，特制定本方案。
一、指导思想
以践行党的群众路线为指导，深入贯彻落实全省规范
房地产市场秩序促进
房地产业持续健康发展工作会议精神，妥善解决因各种原因导致购房者已购商品房未能办理产权登记的历史遗留问题，规范
房地产市场秩序，切实保障购房者合法权益，维护社会稳定。
二、工作范围和目标
主要解决在我市行政区域范围内，截止2013年4月8日国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知下发前，
房地产项目用地经批准增容或改变用途，至今未按有关规定补缴地价款的历史遗留问题。各职能部门要积极配合，加大工作力度，确保2015年底前基本完成。
三、工作原则
解决商品房登记历史遗留问题，以市政府为主导，各职能部门积极配合，在遵守法律法规，并符合国家有关规定的前提下，将处理违法违规行为与解决人民群众实际困难相分离，按照“实事求是，依法办理”、“区别对待，一房一策”、“民生优先，简化程序”的原则，解决旧帐，不欠新帐，最大限度方便群众办事。对严重危害建筑主体质量安全和公共利益的，一律不予办理。
在商品房登记过程中涉及应缴纳税金、土地出让金和其他规费的，应依法收缴，不得随意减免。对于特殊案例，购房者确无责任且已依法履行相关义务，可采取先办理后追缴的办法，由有关征管部门在职责范围内向开发企业追缴。追缴过程中发现开发企业涉嫌犯罪的，应当及时移交司法部门依法查处。
四、领导机构
为科学指导、统筹协调解决我市商品房登记历史遗留问题，市政府决定成立文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作领导小组(以下简称领导小组)，其成员名单如下：
组 长: 王 云(市委常委、常务副市长)
副组长：陈 武(市委常委)
郝书文(市政府副市长)
成 员：朱 恩(市政府办公室副主任)
许环峰(市委宣传部副部长)
符史文(市住建局局长)
王小飞(市规划局局长)
冯加说(市财政局局长)
罗亲捷(市国税局局长)
郑德波(市地税局局长)
邹伟国(市工商局局长)
黄守东(市信访局局长)
黄良谋(市公安局政委)
韩海涛(市法制办主任)
文 民(市执法局副局长)
领导小组下设办公室(设在市住建局)，办公室主任由符史文同志兼任，成员由叶奋、曾祥根、符史飞担任，具体负责协调解决我市商品房登记历史遗留问题的日常工作。办公室设联席会议制度(以下简称“联席会议”)，由办公室主任主持召开。
五、申请程序
(一)申请主体
1、商品房登记原则上由
房地产开发企业申请。开发企业拒不申请登记的，由市住建局报请市政府同意后采取相应措施敦促其申请。
2、
房地产开发企业存在倒闭、破产、撤销、改制、分立、合并、兼并等情形的，由原
房地产开发企业权利义务承接单位申请;没有承接单位的，由业主委员会或物业服务单位组织业主申请，也可由业主自行申请。
(二)申请及受理
申请人向办公室提出书面申请，填写《文昌市解决商品房登记历史遗留问题申报表》并提供相关材料，由办公室受理人员对申请人的申请材料进行审查，对符合本方案受理范围的，予以受理，向申请人出具《文昌市解决商品房登记历史遗留问题受理通知书》，并向申请人一次性告知应提供的相关材料;对不符合本方案受理范围的，应书面告知申请人。
(三)审核
1、办公室对申请人提交的有关材料进行审核，对存在影响房屋产权登记的遗留问题进行调查，依据本方案的规定，向涉及遗留问题的相关行政主管部门发出征求意见函，有关部门应在5个工作日内对遗留问题做出处理意见。
2、办公室根据申请人提供的有关材料和市有关部门出具的意见，认为符合本方案等规定的，提出明确的办理意见，提交联席会议研究决定，联席会议做出同意办理的，由办公室向申请人出具《同意登记的决定通知书》;对联席会议做出不同意登记的，由办公室书面告知申请人，将有关申请资料退还申请人。
3、联席会议认为遗留问题重大的项目，可提交领导小组会议研究决定。办公室对拟采取先办理后追缴税费方式办理登记的项目，需报领导小组会议决定。
(四)纳税
税务机关可依据申请人出具的《同意登记的决定通知书》受理纳税申请。
(五)登记发证
1、申请人缴纳其应缴税费后，办公室将申请、审核等相关材料和会议纪要文件转交房屋登记发证窗口，由房屋登记发证窗口予以登记发证。
2、经领导小组会议决定，可采取先办理后追缴税费的，市有关部门必须出具相关证明材料，由办公室将申请、审核等相关材料和会议纪要文件转交房屋登记发证窗口，由登记发证窗口予以登记发证，再由市有关征管部门在职责范围内向开发企业追缴。
3、已取得房屋所有权证未办理土地使用权证的，由申请人持房屋所有权证等相关材料，直接向市土地管理部门提出申请。
六、工作要求
(一)解决商品房登记历史遗留问题涉及问题多、部门广，各相关部门要通力协作，相互配合，积极开展工作。需要相关职能部门提供资料的，相关部门应积极配合并无偿提供。
(二)市住建局要尽快建立
房地产开发企业及人员的信用档案，对
房地产开发企业及人员违法违规等不良行为进行记录，并定期通过媒体公开曝光，避免产生新的历史遗留问题。
(三)处理历史遗留问题过程中，对于在土地出让时已明确各项规划指标,但最终批准的规划指标大于土地出让条件的情形的，需按规定补缴地价款。市规划部门当时核发的《建设工程规划许可证》确定的容积率为新批准容积率。调整容积率，需补缴地价款的，评估测算新批准容积率规划条件下评估期日的楼面地价乘以新增建筑面积确定应补缴的地价款。对于涉及土地用途调整或用途与容积率同时调整的，在评估补缴地价款时按两种不同土地用途的评估价差额补缴地价款，如尚未取得市政府批准文件的，市国土部门要先按照有关规定将改变土地用途事项报市政府批准后，方能按本方案办理改变土地用途手续。
房地产项目用地经批准增容或改变用途补缴地价款的，评估日期以市政府或原市住建局、市规划局当时下文同意
房地产项目用地增容或改变用途的日期为准;因特殊原因未取得批文的，以取得相应《建设工程规划许可证》的时间为准。同一项目分批报建的，以一期工程取得《建设工程规划许可证》的时间为评估期日。遇特殊情况难以认定评估期日的，由市国土部门按照有关规定报联席会议讨论决定。
(四)在处理遗留问题过程中，
房地产开发企业涉及拖欠税费、土地出让金和行政罚没款等费用的，由市地税、国土、综合行政执法等征管部门在职责范围内予以追缴。追缴过程中发现
房地产开发企业涉嫌犯罪的，应当及时移送司法部门依法查处。
(五)
房地产开发企业在规定时间内拒不配合办理有关手续，或者因过错导致购房者无法办理房屋权属证书，或者恶意拖欠缴纳相关税金、土地出让金、规费、贷款等，或者存在擅自改变规划和土地用途、增加容积率等违法违规行为的，在保护购房者合法权益的同时，市政府可以采取相应措施督促
房地产开发企业履行职责，并给予相关企业和人员相应的处罚。购房者自身存在过错的，也应承担相应的责任。
(六)在解决商品房登记历史遗留问题过程中，因政府管理部门及其工作人员不作为、乱作为、徇私舞弊、玩忽职守、相互推诿等失职渎职行为，损害相关权利人合法权益的，由有关行政管理部门或监察机关依法对相关单位直接领导和责任人员给予行政处分;构成犯罪的，依法追究法律责任。
七、解决途径
对于
房地产项目用地经批准增容或改变用途，至今尚未按有关规定补缴地价款的，各职能部门要密切配合，各负其责，采取措施催促用地单位办理有关手续。
(一)市规划部门要全面整理在2013年4月8日前经批准增容或改变用途，并核发《建设工程规划许可证》至今尚未补缴地价款的
房地产项目用地，明确核发《建设工程规划许可证》或批准文件时间，及时函告用地单位到市国土部门办理补缴地价款手续，并将批准改变的规划条件抄报市国土部门。
(二)市国土部门要及时函告用地单位限期提出申请办理补缴地价款手续，逾期未提出申请的，市国土部门可直接选择土地评估机构对项目用地增容或改变用途事项进行地价评估，并将评估结果报市政府批准补缴地价款。经市政府批准后，市国土部门应及时函告用地单位限期缴交地价款，逾期未缴交的，市国土部门申请市人民法院通过司法途径解决。
(三)市建设部门在审批核发《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》时要严格把关，对项目用地经批准增容或改变用途，尚未补缴地价款的，不予以审批。
八、自本工作方案发布之日起，对于
房地产项目用地经批准增容或改变用途，至今尚未补缴地价款的，由市国土部门函告用地单位限期办理有关手续及补缴地价款，逾期未补缴地价款的，按本方案规定依法追缴。
九、本工作方案自发布之日起施行，原《文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案》(文府办〔2014〕34号)同时废止。
