五指山市人民政府关于印发《五指山市农村宅基地管理暂行办法》《五指山市农村土地征收暂行办法》《五指山市集体经营性建设用地入市暂行办法》的通知

各乡、镇人民政府，市政府直属各单位：

《五指山市农村宅基地管理暂行办法》《五指山市农村土地征收暂行办法》《五指山市集体经营性建设用地入市暂行办法》已经四届市政府第103次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。


五指山市人民政府

2020年6月18日

（此件主动公开）


第一章  总则



第一条  为推进五指山市农村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，加强农村土地节约集约利用，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规及相关政策，制定本办法。

第二条  我市行政辖区范围内的农村宅基地利用和管理适用本办法。

第三条  本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员或经批准获得宅基地资格权的个人用于建造住宅所占有、使用的集体所有的土地，包括已经建造房屋的土地、已建过房屋但房屋闲置或房屋破损无法利用或已无地上附着物的土地和准备用于建造房屋的土地三种类型。

农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。

第四条  农村宅基地权利分为所有权、资格权和使用权三种形式。

本办法所称的宅基地所有权归属农民集体所有。

本办法所称的宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的资格。宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有。

本办法所称的宅基地使用权，是指根据本办法，通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。

第五条  宅基地管理应遵循以下原则：

（一）坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损四条底线；

（二）严格按规划实行土地用途管制，不得将买卖宅基地作为管理出发点、不得将退出宅基地使用权作为村民进城入户的条件，禁止城镇居民购买农村宅基地，禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等房地产项目；

（三）农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户宅基地用地面积不得超过175平方米。

（四）根据五指山市总体规划要求，统筹经济社会发展、土地利用、村庄建设、环境整治，从实际出发，尊重历史、引领未来；

（五）优化居民点布局，控制建设用地规模，确保节约集约用地;

（六）尊重集体经济组织的主体地位，完善宅基地所有权、使用权、资格权三权分置制度，充分发挥村民委员会、村民小组、村民事务理事会、村民民主协商会等村民自治组织的管理作用。

第六条  农村宅基地的统筹协调和政策把控由市政府负责；市自然资源和规划局负责落实宅基地规划工作；市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作；各乡镇政府负责落实宅基地用地审批工作。发改、财政、林业、交通、水务等行政主管部门应按照各自职责做好协同管理；各乡镇政府应在本辖区范围内充分发挥主导作用，全面加强辖区内农村宅基地的监督管理工作。

农村宅基地及住房登记发证工作由市不动产登记中心负责。



第二章  宅基地管理



第七条  农村宅基地选址必须符合五指山市总体规划、村庄规划。集体经济组织成员新建、改建、扩建住宅，应充分利用原有的宅基地和村内空闲地，在原有宅基地和村内空闲地未利用完以前，除依法批准使用新增建设用地外，不得随意扩大村庄规模。

宅基地选址严禁占用基本农田和公益林地，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。新增建设用地指标应安排使用省下达给五指山市的土地利用计划指标。农民建房指标安排使用由市自然资源和规划局依据各乡镇申报宅基地占用农用地面积统筹分配，并制订年度分配计划报市政府审批后执行。市自然资源和规划局可视各乡镇申报宅基地占用农用地有关情况，统一组织农民建房批次用地报批。

第八条  宅基地建房应不断优化农村居民点布局和规模。引导农民通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划的居民点集中，鼓励建设公寓式住宅。对入驻农民公寓和集中到规划的居民点建房的，在基础设施建设方面给予一定的资金和项目支持。

第九条  宅基地建房应依法办理规划和用地审批手续，规划撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建和改建住宅。

对集镇范围内的农民建房需求，实行集中统建或多户联建方式落实“一户一宅”。

在城镇建设扩展边界外的村庄，实行一户一宅，用地面积不得超过175平方米，并应注重建筑特色风貌管控，促进一定范围内建筑风格基本一致。

列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基地安排按传统村落保护规划要求执行。

第十条  农村宅基地发生权属争议的按照《海南省土地权属确定与争议处理条例》等相关法律进行处理，在争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。



第三章  宅基地审批



第十一条  宅基地实行分级审批、统一报备制度。农民建房申请使用存量建设用地的，由农村集体经济组织提出分配方案，经所在村委会审核、乡镇土地规划、农业农村部门审查后，报所在乡镇政府审批。农民建房申请使用新增建设用地的，由农村集体经济组织会同所在村委会提出分配方案，经所在乡镇政府审核、市自然资源和规划局、市农业农村局审查后，报市政府审批。新增建设用地指标在省下达给五指山市用地计划指标内安排。新增建设用地占用农用地的，由市自然资源和规划局按有关规定组织用地报批后，市政府再进行审批。

实行农村宅基地审批统一报备制度，强化对村集体宅基地管理和实施情况的监督。经审批的宅基地须报送给市自然资源和规划局、市农业农村局进行统一备案，实施一张图和专项数据库管理。

第十二条  农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，具备在本村申请无偿使用宅基地的资格权：

（一）需建住宅，且没有宅基地的；

（二）已婚且已分家单独居住的；未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住的；

（三）因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的；

（四）迁入村集体组织落户，成为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（五）因不可抗力导致原有宅基地灭失，或因实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，原有宅基地被依法征收或退还村集体，需易地建房的；

（六）法律法规规定的其他情形。

农村集体经济组织成员身份认定参照《五指山市农村集体经济组织成员身份界定指导意见》执行。

第十三条  非本村的集体经济组织成员或原籍在本村的非农村集体经济组织成员具备以下情形之一且符合一户一宅的，经村集体同意，可获得申请无偿使用宅基地的资格权。

（一）外嫁女（入赘男）等已将户籍迁出本村，但在本村仍存在土地承包关系且在本村和迁入村均未申请分配宅基地的，在本村和迁入村均可获得宅基地资格权，但在其中一村申请分配宅基地之后，其在另一村的宅基地资格权视为自动放弃；

（二）迁出村集体户口到城镇读书的大学生，毕业后未列入机关事业编制管理且未缴交城镇居民社会养老保险的；

（三）迁出村集体户口的外出务工非财政供养的人员;

（四）经市政府侨务工作部门审核认定为华侨、归侨及侨眷身份，其要求在土改时期政府确定给其使用的宅基地上建房的，或因其原有宅基地已被占用、无法退回申请另外安排宅基地的;

（五）法律法规规定的其他情形。

第十四条  宅基地为存量建设用地的，按以下程序进行审批：

（一）申请与初审。申请人向农村集体经济组织提交书面申请，包括申请人的基本情况，有无宅基地情况说明，拟选宅基地位置、面积等内容。农村集体经济组织应根据村庄规划和有关规定，对申请人条件进行初审，对宅基地位置进行初选，解决初选宅基地的争议和纠纷。

（二）表决与公示。农村集体经济组织受理申请后，应提交成员会议或成员代表会议表决，经三分之二以上成员或者成员代表同意的，应进行审批前公示，公示期不得少于5天。

（三）审核与测量。公示无异议的，报村委会审核。乡镇土地规划、农业等相关管理机构人员应审查申请人是否符合申请使用农村宅基地条件，并到实地测量核查拟用地是否符合规划条件及核对确定其现状地类等。

（四）审批与公告。对公示期满无异议且审核符合规定的，由乡镇自然资源和规划建设环境所、农村农业部门审查后报乡镇政府审批，批后由属地乡镇政府会同集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7天。

（五）备案与颁证。公告期满无异议的，乡镇政府应将全部审批材料报市自然资源和规划局、市农业农村局备案；申请人可持批准材料向乡镇自然资源环境和规划管理所进行报建。房子建成验收后再将所有材料报市不动产登记中心申请房地一体登记。

第十五条  宅基地为新增建设用地的，按以下程序进行审批：

（一）申请与初审、表决与公示、审核与测量三个步骤分别按本办法第十四条第一款第（一）、（二）、（三）项规定进行。

（二）审批与公告。对公示期满无异议且审核符合规定的由乡镇自然资源环境和规划管理所呈报市自然资源和规划局进行审查，符合规定条件的，市自然资源和规划局应根据年度分配计划，安排使用指标，并作出审核意见报市政府审批。审批后由属地乡镇政府会同集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7天。

（三）登记与颁证。公告期满无异议的，乡镇政府应将全部审批材料报市自然资源和规划局、市农业农村局备案；申请人可持批准材料向乡镇自然资源环境和规划管理所进行报建。房子建成验收后再将所有材料报市不动产登记中心申请房地一体登记。



第四章  宅基地有偿使用



第十六条  农村宅基地有偿使用，是指在一户多宅及其他原因造成的超标准占用宅基地等情形下，由农户向集体经济组织缴纳一定数额的有偿使用费，获取其超占宅基地使用权的制度。有偿使用农村宅基地的年限由农村集体经济组织自行决定。

第十七条  宅基地有偿使用按以下程序进行：

（一）签订《宅基地有偿使用协议书》。由集体经济组织与宅基地使用人签订《宅基地有偿使用协议书》，协议应包括有偿使用者的姓名、面积、使用年限、收费标准、收费额度、收取方式等内容并张榜公布。

（二）收取有偿使用费。有偿使用费由集体经济组织负责收取，缴入银行专户。

（三）费用账务审核管理。有偿使用费实行村账镇管，集体经济组织应将账务情况报乡镇政府备案，并向村民公开收支明细。属地乡镇政府应对农村宅基地使用费进行审计监督。

第十八条  宅基地有偿使用费按五指山市相应地区基准地价的40%进行核算（如宅基地落于两个或多个基准地价范围内，按照低的来计算），作为应缴纳有偿使用费标准。本办法实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。

拒缴有偿使用费的，在土地征收补偿中只按175平方米进行补偿，超标准部分宅基地及相应地上附着物不纳入补偿范围。

第十九条  对因历史原因形成超标占用宅基地的有偿使用费收取应结合村庄规划区别对待：

（一）1982年2月13日前已建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，补办确权登记颁证手续的，不收取有偿使用费，否则按照本条第（二）项规定收取有偿使用费；

（二）1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，办理175平方米宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合五指山市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织缴纳该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，有偿使用费用按本办法第十八条第一款规定的50%核算；

（三）1999年9月24日至本办法颁布实施前已建的房子(认定违法的除外)，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，办理175平方米宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合五指山市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织缴纳清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，有偿使用费用按本办法第十八条第一款规定核算。

本办法颁布实施后，仍超标准或违规占地建房的，按违法占地和违法建设认定，并依据相关规定进行处置。

第二十条  宅基地有偿使用费按使用年限进行缴纳，使用年限由村集体经济组织确定，但最长不得超过70年。在未缴清全部费用之前，不得按已缴费用及其所占应缴总费用的比例分期颁发使用权证。超过规定时间不缴纳宅基地有偿使用费的，每延期一日，按有偿使用费1‰的比例累计加收滞纳金。

拒缴滞纳金，宅基地被征收的，集体经济组织应在征地补偿款中扣除累计拒缴的滞纳金数额之后予以分配。

第二十一条  宅基地有偿使用费要本着“取之于户，收费适度，用之于村，使用得当”的原则，全额留给村集体经济组织，主要用于村内基础设施和公益事业建设、村内贫困户帮扶、土地复垦及宅基地有偿退出回购等。



第五章  宅基地退出



第二十二条  宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。

宅基地自愿有偿退出，是指对于一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，宅基地使用权人通过自愿协商等方式，将其空闲或超占的宅基地及住宅交由农村集体经济组织有偿收回的制度。

宅基地无偿退出，是指对于村内无主、绝亡户的宅基地或房屋及已破损的废弃房屋，经村集体经济组织公示三个月无异议的，由农村集体经济组织无偿收回。

第二十三条  原宅基地使用权人退出宅基地进城落户后，按照城镇居民相关政策进行管理，享受相关政策待遇。

第二十四条  退出收回的农村宅基地，农村集体经济组织可根据现行基准地价与村民协商确定，并在进行补偿后，统一由农村集体经济组织调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地再分配，其余按五指山市总体规划入市流转等方式在市域范围内统筹使用。

宅基地有偿退出的补偿费用，由农村集体经济组织依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定进行集体表决后统筹安排使用，可从宅基地有偿使用费中列支。

第二十五条  宅基地补偿价款应在地上房屋及附着物评估价的基础上，经农村集体经济组织与宅基地使用权人协商，由成员大会或成员代表大会研究确定，或者委托有资质的评估机构评估确定。



第六章  宅基地使用权流转



第二十六条  农村宅基地使用权流转，是指依法取得的农村宅基地使用权可通过转让、互换等方式在本集体经济组织内部流转。

通过无偿或有偿使用获得的宅基地使用权只能在本集体经济组织内部流转。宅基地使用权人转让其宅基地使用权之后，不得再向集体经济组织申请宅基地。

第二十七条  农村宅基地使用权流转应同时具备以下条件

（一）宅基地使用权权属明晰；

（二）受让人、承租人必须是在本集体经济组织拥有宅基地资格权的人员；

（三）流转双方协商一致；

（四）经集体经济组织或村民委员会审核同意并报属地乡镇政府备案。

第二十八条  农村宅基地使用权转让、出租需按照成交价的10%缴交管理费给集体经济组织，转让期限最高不得超过70年，出租期限最高不得超过20年。

第二十九条  集体经济组织审核宅基地使用权流转，应在尊重交易双方意思自治的前提下，严守本办法第五条规定的原则底线，同时制定相应措施，鼓励知识分子返乡创业，为振兴乡村旅游、发展乡镇企业创造条件。



第七章  宅基地的日常监管



第三十条  属地乡镇政府负责审查申请人的条件、基本情况、土地来源及权属、有无纠纷，指导和监管村集体经济组织实施宅基地有偿使用、有偿退出和流转，并落实宅基地巡查制度，加强农村宅基地日常管理，发现乱搭、乱盖、乱建现象要及时制止，同时上报相关的职能部门。

第三十一条  农村集体经济组织负责宅基地有偿使用费的收缴、管理，接受集体经济组织成员和相关部门的监督；负责有偿退出宅基地的回购等。

第三十二条  农村宅基地管理应遵循公开透明原则，按村民自治管理条例实施。



第八章  法律责任与附则



第三十三条  违反本办法，越权或者违反程序批准以及其他违法违规批准宅基地的，依法撤销违法批准宅基地的行为，并按有关规定对直接负责人和相关责任人给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。违法批准占用的土地应当收回，有关当事人拒不归还土地的，以非法占地查处。

第三十四条  经依法申请取得宅基地使用权后，两年内未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回，如已办理过确权登记，注销其土地登记时，应当由集体经济组织按程序逐级上报市人民政府批准。

第三十五条  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由职能部门依法进行查处。

第三十六条  本办法由市自然资源和规划局负责解释。

第三十七条  本办法自公布之日起30日后施行，有效期3年。

一、出台政策的背景

2019年8月，经市委审定通过，印发了《五指山市统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（下称《方案》），全面部署推进农村土地制度改革试点工作。按照《方案》“制订我市改革实施方案和配套政策规定”的要求，为更好地指导全市农村土地制度改革试点工作，推进我市农村宅基地制度改革，规范化农村宅基地管理，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规及相关政策，结合我市实际制定本办法。

二、政策主要内容

《五指山市农村宅基地管理暂行办法》（下称《办法》）共八章三十七条，包括总则、宅基地管理、宅基地审批、宅基地有偿使用、宅基地退出、宅基地使用权流转、宅基地的日常督管理和法律责任附则八个部分。主要内容如下：

（一）总则明确了《办法》制定依据和适用范围，明确了农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。规定了宅基地所有权、资格权和使用权：宅基地所有权归农民集体所有；宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有；使用权是指根据本办法，通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。明确了农村村民一户一宅，宅基地面积不超过175平方米的原则。

明确了各部门宅基地管理的职责，市政府总体统筹协调，市资规局负责落实宅基地规划，市农业局负责宅基地改革和管理，各乡镇政府负责宅基地的审批，发改、财政、林业、交通、水务等行政主管部门按照职责协同管理，市不动产登记中心负责农村宅基地及住房登记发证。

（二）宅基地管理方面，集体经济组织成员新建、改建、扩建住宅应符合村庄规划，应充分利用原有的宅基地和村庄空闲地。宅基地选址严禁占用基本农田和公益林地，涉及占用基本农田和公益林地外的农用地，应办理农转用手续。农村宅基地存在争议的，在争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

（三）宅基地审批方面，由村民向村小组提出申请，村委会审核后报乡镇政府批准。规定了农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，具备在本村申请无偿使用宅基地的资格权：1、需建住宅，且没有宅基地的；2、已婚且已分家单独居住的；未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住的；3、因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的；4、迁入村集体组织落户，成为正式成员且在原籍没有宅基地的；5、因不可抗力导致原有宅基地灭失，或因实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，原有宅基地被依法征收或退还村集体，需易地建房的；6、法律法规规定的其他情形。农村集体经济组织成员身份认定参照《五指山市农村集体经济组织成员身份界定指导意见》执行。非本村的集体经济组织成员或原籍在本村的非农村集体经济组织成员具备以下情形之一且符合一户一宅的，经村集体同意，可获得申请无偿使用宅基地的资格权。主要有：1、外嫁女(入赘男)等已将户籍迁出本村，但在本村仍存在土地承包关系且在本村和迁入村均未申请分配宅基地的，在本村和迁入村均可获得宅基地资格权，但在其中一村申请分配宅基地之后，其在另一村的宅基地资格权视为自动放弃；2、迁出村集体户口到城镇读书的大学生，毕业后未列入机关事业编制管理且未缴交城镇居民社会养老保险的；3、迁出村集体户口的外出务工非财政供养的人员;4、经市政府侨务工作部门审核认定为华侨、归侨及侨眷身份，其要求在土改时期政府确定给其使用的宅基地上建房的，或因其原有宅基地已被占用、无法退回申请另外安排宅基地的;5、法律法规规定的其他情形。

（四）宅基地有偿使用方面，主要是指一户多宅或其他原因造成超标准占用宅基地的，收取有偿使用费。有偿使用费按使用年限及相应片区基准地价40%收取，使用年限由村集体经济组织确定，但最长不超过70年。因历史原因造成的超标占用宅基地的，针对不同的情况区别对待。

（五）宅基地退出方面，分自愿有偿退出和无偿退出两种情形。宅基地自愿有偿退出，是指对于一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，宅基地使用权人通过自愿协商等方式，将其空闲或超占的宅基地及住宅交由农村集体经济组织有偿收回的制度。宅基地无偿退出，是指对于村内无主、绝亡户的宅基地或房屋及已破损的废弃房屋，经村集体经济组织公示三个月无异议的，由农村集体经济组织无偿收回。

（六）宅基地使用权流转方面，规定了依法取得的宅基地使用权可在本集体经济组织内部流转。转让年限不得超过70年，出租年限不得超过20年。原使用权人转让宅基地使用后，不能再向集体经济组织申请宅基地。

（七）宅基地的日常监管方面，将监管权限下放乡镇，充分发挥农村集体经济组织的作用，遵循公开透明原则。

（八）法律责任与附则方面，主要规定了越权或违反程序批准宅基地、取得宅基地使用利后两年内未建设房屋或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的、村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准的几种情况的惩罚措施。

三、《办法》解释部门

由五指山市自然资源和规划局负责解释本《办法》。



第一章  总 则



第一条  为推进我市农村土地征收工作，根据《海南省农村土地征收试点办法》和《五指山市统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》，制定本办法。

第二条  本办法所称土地征收，是指为公共利益需要，依据法律规定的程序将农民集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织及其成员补偿和安置的行为。

对符合入市条件的农村集体经营性建设用地可不予征收，允许农村集体经济组织经营开发或直接入市，但能源、交通、水利等基础设施项目建设需要征收土地的除外。

第三条  在我市行政区域内实施农村土地征收的，适用本办法。

第四条  市人民政府负责组织实施土地征收工作，市自然资源和规划局代表政府具体负责土地征收的审查报批和组织实施工作，各乡镇人民政府作为征地实施单位，负责具体征地工作。



第二章  土地征收范围



第五条 符合下列情形的公共利益建设项目，可以依法进行土地征收：

（一）军事和外交需要用到的；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用到的；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务设施建设、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用到的；

（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用到的；

（五）在市总体规划确定的城镇开发边界、产业园区、旅游度假区开发边界范围内，经省人民政府批准，由市人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有土地的其他情形。

前款规定的开发建设活动，应当符合五指山市国民经济和社会发展规划、五指山市总体规划；扶贫搬迁、保障性安居工程建设和成片开发建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划。开发边界范围内的成片开发，应集中连片，面积不得低于100亩。

第六条  对被征收地块是否用于公共利益项目存在异议的，被征地的农村集体经济组织可以通过行政复议或行政诉讼等方式申请处理。



第三章  土地征收程序



第七条  拟征收土地的，由市自然资源和规划局会同乡镇人民政府在拟征收土地所在的乡镇、村委会和村民小组范围内发布拟征收土地告知书。拟征收土地告知书应当包括拟征收土地的位置、范围、用途、补贴标准、安置方式和社会保障、听证权利等内容。征收土地告知书由乡镇人民政府在被征地单位的公共场所进行张贴公告，公告期限一般不得少于30日。

第八条  在实施土地征收前，乡镇人民政府委托具有评估资质的第三方组织开展社会稳定风险评估，市自然资源和规划部门于收到评估报告后上报市政府审定，作为是否进行土地征收，实施重大决策的依据。

第九条  拟征地告知书发布后，乡镇人民政府组织拟征收土地所在村民委员会、被征地的农村集体经济组织代表，共同进行征地界线勘测定界，并对拟征收地块的土地权属、面积、地类、青苗及地上附着物进行现状调查，填写土地征收调查结果确认清单，并经产权人现场签字确认。

第十条  市自然资源和规划局会同乡镇人民政府应当将拟定的征地补偿安置方案向被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人予以公告。三分之二以上的被征地农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律法规规定的，应当在公告之日起30日内向市自然资源和规划局提出听证申请，市自然资源和规划局应当在接到申请之日起10个工作日内按照规定组织听证。确有必要的，应当根据法律、法规的规定和听证会情况修改完善方案。

第十一条  由市自然资源和规划局会同乡镇人民政府按照土地征收安置的有关规定，拟定征地补偿安置方案，明确拟征收土地用途、位置、补偿标准、安置途径与社会保障等事项，乡镇人民政府收集被征地农民相关材料后在乡镇、村两级（村委会、村民小组）公示后，将材料报送市人社部门，市人社部门在收到被征地农民相关材料后，出具被征地农民养老保险缴费补贴实施方案，市自然资源和规划局根据该方案编制《被征地农民养老保险缴费补贴审核表》。

第十二条  根据土地调查和青苗、地上附着物清点登记情况，在充分沟通协调的基础上，三分之二以上的被征地村集体经济组织（或村民小组）同意征收土地的，由市自然资源和规划局、乡镇人民政府与被征地的农村集体经济组织签订《征收土地补偿协议书》，三方各留存一份。

乡镇人民政府与农户或其他权利人共同签订《土地、青苗及地上附着物补偿登记表》，确认青苗及地上附着物补偿金额等情况；共同填写《被征地农民家庭享受缴费补贴对象登记表》，确认被征地农民家庭享受缴费补贴对象的人员及征地面积等情况。对已签订或签字确认的征收土地补偿协议内容、青苗及地上附着物补偿费、补贴资金的具体数额应当在被征地的农村集体经济组织范围内进行公示，公示期不得少于5日。

第十三条  被征地的村集体经济组织（或村民小组）须有三分之二以上的成员同意征收土地，成员代表在《确认意见书》上签名盖章确认土地征收补偿安置协议事项，方可认定为经集体表决同意征收土地。经集体表决同意征收土地后，仍有少部分村民小组成员（被征地农户）或被征地单位法定代表人，对补偿标准或安置办法有异议、达不成协议的，由乡镇人民政府会同所在地村民委员会进行协调解决。

协调不成的，乡镇人民政府应以书面形式告知被征地单位法定代表人，要求其履行法定代表人职责，代表被征地单位与市自然资源和规划部门、乡镇人民政府签订《征收土地补偿协议书》；法定代表人不愿履行职责或执行三分之二以上成员集体表决意愿诉求的，可以每户授权派代表一名参加会议，到会人数三分之二成员签名所确认的《确认意见书》为依据，由市自然资源和规划局、乡镇人民政府签订《征收土地补偿协议书》，所在地村民委员会对《征收土地补偿协议书》作签字确认被征地单位已同意征收土地，直至执行该协议约定。

第十四条  被征地的村集体经济组织（或村民小组）已签订《征收土地补偿协议书》，并有三分之二以上成员已确认青苗、地上附着物清点作价补偿结果后，乡镇人民政府应对不配合征地的个别青苗户进行约谈，宣传征地补偿安置相关政策，要求其配合清点确认青苗，并做好约谈书面记录和约谈现场拍摄相片材料。经两次以上约谈，仍不配合开展青苗清点确认的，可启动青苗、地上附着物（住宅房屋除外）行政征收补偿工作程序，实施公证清点核定补偿。在核定青苗、地上附着物补偿费后，由乡镇人民政府以书面形式通知其领取补偿款。如在通知期限内仍未领取补偿款的，由征收实施单位妥善保管其补偿款，专款专户。

第十五条  《征收土地补偿协议书》已签订、征地补偿安置费用和社会保障费已落实，且已具备其他土地征收报批法定条件的，市自然资源和规划局应按照法定程序向有权限的机关申请办理土地征收审批手续。

第十六条  土地征收手续批准后，市自然资源和规划局应当按相关规定在市政府门户网站进行公告，在被征地农村集体经济组织所在地的公共场所公布。公告主要内容包括批准征收土地机关、批准文号、批准时间和土地用途、被征收土地的位置、地类和面积、土地征收安置补偿方案等

第十七条  土地征收方案经依法批准且土地征收补偿按照费用足额补偿到位后，被征地的农村集体经济组织应当在土地征收补偿安置协议规定的期限内移交土地。



第四章  土地征收补偿安置



第十八条  征收集体所有农用地及未利用地的土地补偿费、安置补助费以及征地青苗及地上附着物补偿费按照省政府规定的标准执行。

征收农村集体建设用地的土地补偿费和安置补助费，按照实际建设用途，进行评估补偿。

征地公告后，被征地农民或被征地农村集体经济组织，在征收地块范围内有抢种、抢建行为的，依法不予补偿。对于青苗株数密度超过《关于印发海南省征地统一年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物标准的通知》（琼府〔2014〕36号）文件所规定合理株数密度的，超过部分在合理株数密度20%以内的，视种植年限和实际收获情况予以进行清点。涉及特殊苗木及建筑物、构筑物补偿的，可采取评估方式确定其补偿标准或与产权人按照议价方式确定其补偿标准。采取评估方式确定补偿标准的，由乡镇人民政府与产权人协商选定有资质估价机构，并共同委托其进行评估。在委托评估确定特殊苗木或附着物补偿标准时，需提供其现场拍摄相片、经清点丈量工作人员签名确认的登记结果，以及经委托人确认的评估结果报告，作为拨付补偿款凭证。

第十九条  征收农村宅基地和房屋的，可以从以下方式中选取一种方式进行安置：

（一）货币补偿；

（二）重新安排宅基地建房；

（三）政府统建安置房。

采取货币补偿的，由征地实施单位与产权人协商选定由资质的估价机构，并共同委托进行评估，根据评估结果给予补偿；具备异地安排宅基地条件的，权利人可申请按城乡规划安排异地置换宅基地自建房安置。

选择异地置换宅基地自建房安置的，政府应按城乡规划条件集中选址规划建设安置区，并负责安置区“三通一平”建设费用，以及对青苗及地上附着物进行补偿。



第五章  多元化补偿安置途径



第二十条  根据被征地单位及农民的意愿，可以结合当地实际情况，通过安排补贴资金、留用地及其他政策支持等多元化安置方式，让被征地村集体和农民分享土地增值收益。具体补贴资金、留用地方案，根据政府土地收益、土地征收面积、土地规划用途等情况，与被征地单位和农民协商确定。

第二十一条  农村集体土地被征收面积累计达到60%以上的，市政府可以给被征地农村集体经济组织安排留用地，留用地面积原则上不超过被征地总面积的10%，留用地在被征地总面积外另行安排。

第二十二条  留用地在本村集体所有土地范围内选址的，可以保留集体土地性质，或者根据群众意愿及留用地选址等情况将集体土地征收为国有土地。留用地在本村集体所有土地范围外选址的，应当征收为国有土地。

国有土地性质留用地以划拨方式供地的，涉及的征地补偿安置费用由农村集体经济组织承担，农用地转用和土地征收报批费由市政府承担；以出让方式供地的，由农村集体经济组织按该宗地经确认的评估价格40%补交土地使用权出让金。集体土地性质留用地涉及的农用地转用报批费用由市政府承担，其他印花税、耕地占用税等税费由农村集体经济组织承担。

第二十三条  集体留用地所形成的资产，应主要用于增加农民收入和发展集体公益性事业，确保被征地农民长远稳定收益。



第六章  被征地农民社会保障



第二十四条  将被征地农民纳入居民养老保险和从业人员养老保险制度管理，被征地农民养老保险按照《五指山市被征地农民参加社会养老保险办法》等相关规定办理。



第七章  征地资金管理



第二十五条  征收争议土地的，市自然资源和规划局应会同乡镇政府先进行调解，调解不成的，可考虑在争议各方确认争议范围界限后，征求争议各方同意意见，可以先搁置土地争议，并实施青苗及地上附着物清点作价补偿，将征收争议土地的补偿款提存指定账户妥善保管，待协商或依法确定土地权属后再对应拨付。

征收共有宗地的，乡镇政府应先组织各方代表现场走界，并会同市自然资源和规划局核定各方土地权属界线，再按核定的土地权属界线实施征地补偿。如共有各方无法达成一致意见的，可考虑在征求各方同意意见后，要求先按共有宗地签订征地补偿协议，并实施青苗及地上附着物清点作价补偿，将共有宗地的土地补偿款提存指定账户妥善保管，待协商或依法确定土地权属或补偿款的分配比例后再按约定拨付土地补偿款。

第二十六条  土地征收补偿安置费用应纳入村务公开内容，向全体村民公布支付和使用情况，接受农民群众和社会监督。市审计局应根据年度审计工作计划联合市财政、监察、自然资源和规划等部门对全市征地补偿资金使用情况开展专项审计，跟踪监督。

第二十七条  对违反本办法规定情形，滥用职权、玩忽职守、弄虚作假、徇私舞弊的，由相关部门按照管理权限，予以严肃查处；构成犯罪的，依法追究相关责任人的法律责任。

第二十八条  对以非法手段克扣、挪用、截留征地补偿资金的，由市自然资源和规划局责令退赔，依法对主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分；涉及刑事犯罪的，依法追究刑事责任。



第八章  附  则



第二十九条  国务院或省人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目，跨市、县、自治县的建设项目，以及国家、本省确定的其他重点建设项目等由省自然资源和规划主管部门组织实施土地征收的建设项目，其补偿标准另有规定的，从其规定。

第三十条  本办法由市自然资源和规划部门负责解释。

第三十一条  本办法自公布之日起30日后施行，有效期3年。

一、背景和目的

2019年8月，经市委审议通过，印发了《五指山市统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》，全面部署推进农村土地制度改革试点工作，并要求“制定我市改革实施方案和配套政策规定”。为更好地指导全市农村土地制度改革试点工作，市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室组织起草了《五指山市农村土地征收暂行办法》（（以下称《暂行办法》），规定土地征收的范围、完善土地征收制度、完善被征地农民合理、规范、多元保障机制。

二、架构和内容

本办法分为八章节共三十一条。

本办法第一章为总则，主要明确规定本办法的制定依据、适用范围、适用原则和实施单位，规定土地征收的适用原则应为公共利益所需要，对符合入市条件的农村集体经营性建设用地不予以征收，允许农村集体经济组织经营开发或直接入市。确定由市人民政府组织实施土地征收工作，市自然资源和规划局负责审查报批和组织实施工作，各乡镇人民政府则作为征地实施单位，负责集体征地工作。

本办法第二章明确规定土地征收的范围。其中，第五条规定了土地征收的适用范围。第六条规定了在土地征收过程中对《暂行办法》适用范围存在异议的农村集体经济组织可通过行政复议或行政诉讼等方式处理。

本办法第三章明确规定土地征收的程序、政策和拟征地过程中的基本情况及其必要性、合理性。其中，第七条规定拟征收土地应在征收单位内发布拟征收土地告知书，并在公众场合张贴告知。明确拟征收土地告知书中的发布内容、发布期限。第八条规定实施土地征收前，应由乡镇政府委托第三方组织开展社会稳定风险评估后，由市资规部门进行审核，并由其将风险评估报告、征地调查情况和审核意见一并上报市政府，作为征地决策依据，保证评估结论的全面与严谨。第九条规定拟征地告知书发布后应由乡镇政府组织被征地的农民集体经济组织，共同进行征地界限勘测定界，对拟征收地块土地权属、面积、地类、地上青苗与附着物进行现状调查并填写征地调查情况结果，最终经产权人确认签名。第十条明确了市资规部门会同乡镇政府向被征地村集体经济组织公布拟定的征地补偿方案后，被征地村集体经济组织三分之二以上的成员若认为征地补偿方案不符合法律法规，应当在《暂定办法》规定时限内采取听证申请措施完善方案。第十一条规定由市资规部门与乡镇政府按照土地征收安置规定，拟定征地补偿安置方案，明确拟征收土地用途、位置、补偿标准、安置途径与社会保障等事项，由乡镇人民政府收集相关材料公示后，报送人社部门审核制定养老保险缴费补贴方案，并由市资规部门编制相应的补贴审核表。第十二条、十三条、十四条规定村集体经济组织（或村民小组)三分之二以上的成员同意征收土地的，成员代表签订《确认意见书》后方可认定为经集体表决同意征收土地。少部分提出异议的成员，可由乡镇政府与村民委员会协调解决。签订《确认意见书》后具体补偿费用也一并进行不少于五日的公示。补偿费用由乡镇政府以书面形式通知其领取，补偿款由征收实施单位妥善保管，专款专户。第十五条、十六条、十七条土地征收补偿安置费和社会保障费落实后，由市资规部门按法定程序向有权限的机关申请办理土地征收审批手续，征收手续批准且补偿足额到位后，市资规部门在市政府门户网站进行公告，公告内容为土地征收过程中收集的相应材料，村集体按规定期限移交土地。

本办法第四章规定土地征收补偿安置途径。其中，第十八条、第十九条规定土地征收补偿安置费用、青苗及地上附着物费用标准和安置途径。

本办法第五章规定土地征收过程中的多元化补偿安置途径。其中，第二十条明确可根据被征地单位及农民意愿，结合当地实际情况，通过安排补贴资金、留用地及其他政策支持多元化安置方式，具体安置途径由被征地单位与农民商定。第二十一条明确村集体被征收面积达60%以上的，市政府可安排留用地，但留用地面积原则上不得超过征地面积10%，留用地在被征地总面积外另行安排。第二十二条明确留用地在本村集体内选址可保留集体土地性质，在本村外选址应征收为国有土地。留用地使用过程中产生的费用，则以划拨或出让的供地方式来决定由市政府或村集体经济组织支付。第二十三条集体留用地所形成的资产，应主要用于增加农民收入和发展集体公益性事业，确保被征地农民长远稳定收益。

本办法第六章规定被征地农民社会保障制度。

本办法第七章规定了征地资金管理和责任追究。其中，第二十五条明确了征收争议土地、共有宗地过程中所采取的征地措施。第二十六条规定了土地征收安置费用应做出公示，向被征地农民集体公布支付与发放情况，接受被征地农民集体与社会的监督。第二十七、二十八条明确了违反本办法规定情形应作出相应的处罚。

本办法第八章为附则。


第一章  总则



第一条  为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》《五指山市统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》等法律法规及相关政策规定，制定本办法。

第二条  在五指山市行政区域内实施农村集体经营性建设用地入市的，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地，是指五指山市总体规划划定为建设用地、详细规划或村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。

第三条  农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其所有权的农村集体经济组织。

农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织代表集体行使所有权，或者委托授权给负责管理的乡镇人民政府作为入市实施主体代表集体行使所有权。

第四条  农村集体经济组织以全资方式设立的土地股份合作社、土地专营公司等具有法人资格、从事土地专营业务的企业，经农民集体经济组织书面委托授权，可在授权范围内代理实施本办法规定的入市事项。

在保持集体土地所有权不变的前提下，镇域内或者一定区域内各农村集体经济组织通过履行民主程序，以入股方式组建的具有独立法人资格的土地股份合作社或联营公司，可由其代表入股各集体经济组织行使与入市有关的权利和义务。

第五条  农村集体经营性建设用地使用权依法入市，不得改变土地的所有权。

第六条  农村集体经菅性建设用地可以按照规划入市用于以下项目：

（一）符合国家和我省、我市产业政策的项目，包括租赁性住房、旅游、仓储等；

（二）各乡镇开发边界范围内面向我市的农村集体经济组织成员的自有房屋建设，但所建房屋不得分割转让。

第七条 各乡镇开发边界范围内用于自有房屋建设的集体经营性建设用地流转对象，应严格限定为我市拥有农村集体经济组织成员资格的人员，且每户只能购买一处，面积不得超过120平方米。再次流转的，流转对象也应限定在上述规定范围内。



第二章  入市途径及条件



第八条  依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确就地直接使用的，可以直接就地入市。

第九条  因村庄合并、异地搬迁造成分散的集体建设用地，可在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少、质量有提高的前提下，经市人民政府批准，由农村集体经济组织先行组织复垦为农用地后，将腾挪出的建设用地指标调整到本市行政辖区内的适宜地区入市。

在本市行政辖区内无法安排入市或不适宜入市的，农村集体经济组织可以报经市人民政府同意后，申请调整到市产业集中区入市。

第十条  历史形成的城中村集体建设用地，可以根据规划进行统一整治、基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属。对不予征收的，在优先保障本村居民住房安置等用地后，集体经营性建设用地可依法入市。

第十一条 集体经营性建设用地入市，应当符合以下条件：

（一）符合五指山市总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求；

（二）土地权属清晰，不存在权属争议；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转；

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）法律法规规定的其他条件。



第三章 入市方式及入市程序



第十二条  本办法所称集体经营性建设用地使用权出让，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。

第十三条  本办法所称集体经营性建设用地使用权出租，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。

第十四条  本办法所称集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指代表其所有权的农民集体，根据有关规定及约定将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价，与他人以合作、联营等形式共同兴办企业的行为。

第十五条  农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股），应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。对入市面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况，经村民会议讨论同意并报经市人民政府批准，可以采取协议方式交易。

未经公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议。

第十六条  农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资

（入股）的最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。农村集体经营性建设用地使用权的出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。

第十七条  农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序：

（一）申请。符合本办法规定的入市条件的，经村民会议三分之二以上村民代表表决同意后，土地所有权人或得到土地所有权人授权的实施主体可以向所在地乡镇人民政府递交入市申请书，并提交村民成员或村民代表的表决书等相关材料，入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地之附着物等基本情况。

（二）审查。乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。市自然资源和规划局根据初审意见，会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，由市自然资源和规划局出具审查意见，并依据详细规划或村庄规划明确拟入市宗地的土地使用条件。

（三）地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质的单位进行地价评估，并拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、土地评估价格、配置方式（出让、出租或作价出资）、入市交易方式（招标、拍卖、挂牌或协议）、土壤污染状况调查情况等内容。市自然资源和规划局应当会同入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策确定底价，并予以保密底价不得低于入市成本，不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。

（四）入市方案表决。入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决，并形成表决材料。集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市方案应当经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。

（五）入市方案审批。入市方案经表决通过后，由入市主体提交给市自然资源和规划部门。经市自然资源和规划部门组织有关部门审查后，报请市人民政府批准。

（六）公告及交易。入市方案经批准后，由市自然资源和规划局在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入省级土地交易市场进行。

（七）签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人、承租人应当在交易现场签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站等进行公布，接受社会和群众监督。

（八）签订流转合同。土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方应当按照成交确认书或作价出资（入股）确认书的约定，签订土地入市协议。

以协议方式进行交易的，应当履行第（一）项至第（五）项的程序，并在入市方案经批准后签订土地入市协议。

土地入市协议应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、土地使用权收回、违约责任等内容。

第十八条  农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）入市交易的，入市主体应当缴纳土地增值收益调节金。

第十九条  土地增值收益调节金按照入市成交总价扣除土地取得成本及前期合理投入后的净收益的一定比例计提。结合土地增值收益情况，统筹考虑土地用途、土地区位、土地等级、交易方式以及区域经济社会发展水平等因素，确定调节金征收比例。

第二十条  市人民政府根据用地性质、使用年限分级确定土地增值收益调节金的计提比例：

（一）住宅用地的提取比例35%；

（二）商服用地的提取比例30%；

（三）工矿仓储用地的提取比例20%；

第二十一条  受让人（承租人）可以按照本办法的规定，代入市主体向市自然资源和规划部门指定的账户缴纳土地增值收益调节金，并按照土地出让（出租）合同的约定，将土地出让金（租金）余额支付给入市主体。

第二十二条  受让人（承租人）按照合同约定向入市主体付清土地出让金及其他法定税费，或所缴交租金达到出租合同约定的条件，并按照本办法规定缴纳土地增值收益调节金后，方可申请办理《不动产权证书》。

以作价出资（入股）方式交易的出资（入股）方，按规定缴纳土地增值收益调节金及其他法定税费，并完成出资（入股）手续后，向市自然资源和规划局申请办理不动产转移登记手续。

第二十三条  集体经营性建设用地入市取得的收益，农村集体经济组织应当按照规定纳入农村集体资产及收益进行统一管理，接受审计监督和监管。

农村集体经济组织应当根据有关规定，制订收益分配方案，并依法履行民主决策程序，在集体经济组织内部进行公示公告。市人民政府和乡镇人民政府应当对收益收支情况进行监督检查，严格规范土地收益的分配、使用和管理。



第四章  转让、转租和抵押



第二十四条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其转让他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其出租给他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

以出让、出租、作价出资（入股）和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权，可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押。

第二十五条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当签订书面合同。土地出让（出租）合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。

第二十六条  通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让（出租）合同或作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第二十七条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，税收征管统一按国家税法有关规定依法缴纳相关税费，不缴纳土地增值收益调节金。

第二十八条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当符合下列条件：

（一）不存在法律法规规定禁止入市的情形，

（二）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议的约定，履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，并取得不动产权证书;

（三）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地；

（四）有关法律法规规定的其他条件。

第二十九条  农村集体经营性建设用地使用权转让的，双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记。集体经营性建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。



第五章  开发管理



第三十条  依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和出让、出租合同或作价出资（入股）协议确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。

第三十一条  因详细规划或村庄规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。

第三十二条  改变土地用途和提高容积率的，参照国有建设用地使用权出让地价评估技术规范进行地价评估。应缴纳的土地增值收益调节金，按照本办法第十九条、二十条的规定确定，并将土地增值收益的余额支付给土地所有权人后，方可办理土地用途变更登记手续。

第三十三条  农村集体经营性建设用地土地使用权人，未按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议约定的开发期限开发土地的，由土地所有权人会同市自然资源和规划局参照国有闲置土地的认定标准，认定是否属于闲置土地。

对认定为闲置土地的，由市自然资源和规划局指导土地所有权人参照国有闲置土地处置的有关规定进行处置。土地使用权人未按合同约定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地闲置的，农村集体经济组织报经市人民政府批准，可以无偿收回土地使用权。

第三十四条  农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，经市人民政府批准，土地使用权可由代表其所有权的农民集体无偿收回，其地上建筑物、附着物按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。法律法规另有规定的，从其规定。

第三十五条  因公共利益需要征收集体经营性建设用地的，由土地所有权人报市人民政府批准后，可提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予合理补偿。土地所有权人和使用权人应当服从。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。



第六章  法律责任



第三十六条  违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正版)第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。擅自将农民集体所有土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。市自然资源和规划局不得为违法违规转让集体建设用地使用权的单位和人员办理规划、用地和不动产登记手续。

第三十七条  国家工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第三十八条  农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第三十九条  本办法由市自然资源和规划局负责解释。

第四十条  本办法自公布之日起30日后施行，有效期3年。

一、背景和目的

2019年9月，经市委审议通过，印发了《五指山市统筹推进农村地制度改革试点工作实施方案》（五土改办〔2019〕1号），全面部署推进农村土地制度改革试点工作，并要求“制订我市改革实施方案和配套政策规定”。为更好地指导全市农村集体建设用地制度改革试点工作，制定农村集体建设用地产权制度，明确农村集体建设用地入市主体及组织形式，确定农村集体建设用地入市范围和途径，建立新产业新业态的规划和用地保障机制及健全市场交易规则和服务监管制度，市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室组织起草了《五指山市集体经营性建设用地入市暂行办法》。

二、架构和内容

本办法分为六章节共三十九条。

第一章为总则，主要明确规定本办法的制定依据、适用范围、原则和实施主体，规定了农村集体经营性建设用地以出让、出租、作价出资(入股)等有偿方式进入土地市场交易的行为，同时不得改变土地的所有权。

第二章明确规定入市途径及条件，其中第十一条规定了入市条件。

第三章明确规定入市方式及入市程序，其中第十二条为出让方式，第十三条为出租方式，第十四条为作价出资（入股），第十五条明确了出让、出租和作价出资（入股），应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。对于面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况，经村民会议讨论同意并报经市人民政府批准，可采取协议方式交易。未经公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资(入股)协议。第十六条规定了入市方式的土地最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。农村集体经营性建设用地使用权的出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。第十七条明确了公开交易的程序。第十八条规定了缴纳土地增值收益调节金。第十九条规定了不同土地用途、区域、等级、交易方式等因素，合理确定土地增值收益金比例。第二十条明确了土地增值收益调节金计提比例。第二十一条规定受让人(承租人) 代入市主体向市自然资源和规划局指定的账户缴纳土地增值收益调节金，并按照土地出让(出租)合同的约定，将土地出让金(租金)余额支付给入市主体。第二十二条明确了缴纳完土地出让金、收益调节金及相关税费后，可申请办理《不动产权证书》。以作价出资(入股)方式交易的出资(入股)方，按规定缴纳土地增值收益调节金及其他法定税费，并完成出资(入股)手续后，向市自然资源和规划主管局申请办理不动产转移登记手续。第二十三条规定了集体经营性建设用地入市取得的收益，统一管理，接受审计监督和监管。同时制定收益分配方案，进行公示公告，市人民政府和乡镇人民政府作为监督单位。

第四章规定转让、转租和抵押有关程序。第二十四条明确了转让、转租、抵押的情形和范围，第二十五、二十六、二十七规定了转让、转租的程序。第二十八条规定了农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的条件。第二十九天规定了转让、抵押需办理的程序和注销抵押登记的条件。

第五章规定了开发管理。第三十条规定了按照合同约定的条件进行开发建设。第三十一条规定了改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。第三十二条规定了评估有关程序及办理变更登记手续。第三十三条规定了违反合同约定动工时间的，造成土地闲置的，参考国有闲置土地的认定标准进行处置。土地使用权人未按合同约定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地闲置的，农村集体经济组织报经市人民政府批准，可以无偿收回土地使用权。第三十四条规定了出让、出租期限届满时，土地、地上建筑物、附着物等处理办法。第三十五条规定了因公共利益需要征收集体经营性建设用地的，由土地所有权人报市人民政府批准后，可提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予合理补偿。土地所有权人和使用权人应当服从。

第六章规定了法律责任。第三十六条依法依规保障了农民集体建设用地使用权，第三十七、三十八条明确了相关工作人员和集体组织经营管理者违反规定作出的处罚规定。


五指山市自然资源和规划局

2020年4月23日