文昌市人民政府关于印发文昌市农村居民建房管理办法（修订）的通知

各镇人民政府，各农场，市政府直属各单位，企事业各单位，各人民团体，中央和省驻文昌各单位：

《文昌市农村居民建房管理办法（修订）》及系列文件已经十五届市政府第47次常务会审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



文昌市人民政府

2019年6月1日

（此件主动公开）



第一章 总则



第一条 为规范我市农村居民建房，改善农村居住环境，促进城乡协调统筹发展，根据《村庄和集镇规划建设管理条例》《海南省城乡规划条例》《海南省村镇规划建设管理条例》《海南省人民政府关于加强村镇规划建设管理工作的意见》（琼府〔2011〕53号）《海南省人民政府办公厅关于加强农房建设规划报建管理工作的通知》(琼府办〔2016〕165号）《海南省住房和城乡建设厅海南省自然资源和规划厅关于进一步推进农房建设规划报建管理工作的通知》（琼建村〔2018〕267号）《海南省自然资源和规划厅关于进一步加强和规范新建居住建筑高度管控工作的指导意见》（琼自然资函〔2018〕820号）及有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政辖区范围内在农村集体所有的土地上新建、改建、扩建住宅的，按本办法执行。

第三条 各镇人民政府是辖区内农村居民建房管理的责任主体（文城镇主城区开发边界内农村居民建房管理由文城镇政府进行初审，后报城乡规划主管部门审批）；各镇人民政府负责组织建设美丽乡村，负责指导与监管农村居民建房工作；市建设主管部门负责美丽乡村建设业务指导，负责农村居民建房业务指导；市自然资源和规划主管部门负责村庄土地权属证明的登记管理工作，检查、制止违法占地行为，负责组织编制实施乡村规划，负责农村居民建房的规划报建业务指导和管理；市不动产登记部门负责房屋产权的登记管理工作；市综合行政执法局负责指导镇政府查处违法建设行为，并对本单位权责范围内的的违法建设进行立案查处；市公路主管部门负责国道、省道、滨海旅游公路及其他公路两侧违法建筑管控工作；市林业主管部门负责城市规划区以外涉嫌占用林地违法建设的行为的立案查处工作。各乡镇（场）和相关部门各司其职，共同做好农村居民建房管理的相关工作。

第四条 严格实行“一户一宅”制度，农村居民一户只能申请一处符合规定、面积标准的宅基地。



第二章 规划及报建要求



第五条 镇国土环境资源管理所应对农民宅基地确权或建房用地权属合法证明的工作进行指导、核实。

第六条 农村居民建房应集约节约用地，每户只能申请一处宅基地，面积不得超过175平方米。列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基地安排按传统村落保护规划要求执行。

第七条 农村居民新建住房每户建筑面积不得超过400平方米，建筑层数不得超过3层，建筑高度一般不得超过12米，建筑密度一般不得大于70%。在文城主城区（开发边界）、各镇区和历史文化保护区、风景名胜区、旅游规划区等控制性详细规划区覆盖的区域内建房的，按照片区控制性详细规划报建管理，同时需符合城市设计对建筑高度、立面、色彩的具体要求。

第八条 农村居民建房须依照有关法律法规取得宅基地的集体土地使用权。非农业户口居民原有、继承或合法取得的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地的集体土地使用权。



第三章 建房规划设计相关规定



第九条 农村居民建房用地须符合《文昌市总体规划（空间类2015-2030）》及经市政府批准实施的村庄规划；尚未完成规划编制或编制成果未经市政府批准的，可依据《文昌市总体规划（空间类2015-2030）》确定的城镇建设用地、旅游建设用地及乡村建设用地进行审批。

第十条 农村居民建房应注重建筑特色风貌管控，兼顾传统村落保护。鼓励使用《海南省乡村特色民居建筑方案图集》等标准图集方案或市自然资源和规划主管部门推荐的建筑设计方案；鼓励以行政村或自然村为单位选用一种建筑风格；建房户自行委托设计单位设计的方案应与推荐方案风格保持一致，促进一定范围内建筑风格基本一致。

第十一条 属下列情形之一的，不得批建房屋（一）拟建用地已列入征收范围且征收部门明确不予建房的；

（二）所在村庄已列入年度棚户区改造计划的;

（三）不符合《文昌市总体规划（空间类2015-2030）》和村庄规划的；

（四）不符合“一户一宅”要求的；

（五）占用道路规划控制红线、文物保护控制紫线、绿地范围控制绿线、城市地表水体保护控制蓝线、城市基础设施用地控制黄线的；

（六）其他不符合国家、省法律法规规定的。

第十二条 农村居民建房应避开河道泄洪区及滑坡、泥石流等灾害易发生区；应符合各类管线安全距离要求，确定无法避免时，应保证有足够的安全距离，并征求相关主管部门意见。



第四章 农村居民建房审批程序



第十三条 各村（居）委会应安排1名村（居）委会干部为农村规划协管员，指导协助建房户办理建房报建手续。村民向协管员提交建房申请材料，由协管员向镇人民政府报批。鼓励有条件的村（居）委会成立村民建房理事会，专门负责村民建房的审查监督管理工作。

第十四条 农村居民建房规划报建须备齐以下申请材料：

（一）建房户户口本、居民身份证，非户主本人办理的需提交委托代理人身份证和授权委托书；

（二）《文昌市农村居民建房规划报建审批表》；

（三）宅基地使用权证或建房用地意见书（村民小组出具、村委会审核），宗地坐标图；

（四）建房户及施工方提供结构安全方面的承诺书（属加扩建房屋的提供）

（五）建筑设计图纸（提倡使用市自然资源和规划主管部门免费提供的标准图集）。

第十五条 在村庄开发边界内拟使用原已确权登记发证的宅基地或空闲现状建设用地建房，应由建房户填写农村房屋建设规划报建申请表并附建房用地权属证明。持有宅基地使用权证书的，提供宅基地使用权证书作为建房用地权属证明。没有宅基地使用权证书的，在符合村庄规划和“多规合一”建设用地范围内同时土地利用现状为集体建设用地的、满足“一户一宅”条件和宅基地面积符合规定标准的前提下，由建房户向宅基地所在村民小组申请出具同意建房用地意见书，村民小组在3个工作日内组织讨论并作出审核意见，报村委会。村委会在2个工作日内作出审核意见，并在村民小组和村委会同时公示，公示时间为7天。公示无异议的，同意建房用地意见书作为规划报建申请材料报窗口受理。

第十六条 镇人民政府接到建房申请材料后，对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应一次性告知申请人需要补正的全部内容。

第十七条 对符合条件且申报材料及设计图纸审查通过的，镇人民政府安排规划管理人员现场勘察，在10个工作日内将审批结果通知建房户，并在建房现场及建房户所在村委会公示栏进行公示，接受群众监督；公示时间为7日，公示期满后无异议的，核发《乡村建设规划许可证》。

第十八条 公示内容包括：

（一）建房户家庭信息；

（二）原有住房建筑面积和用地面积（拆除旧房申请新宅基地建房的）；

（三）拟安排建房用地范围界线和面积；   

（四）建筑设计方案总平面图等主要图纸；

（五）原有住房拆除，退还旧宅基地期限（拆除旧房申请新宅基地建房的）；

（六）其他相关材料。

第十九条 文城镇主城区范围内（开发边界内）、其它镇区、历史文化保护区、风景名胜区和旅游规划区等控制性详细规划覆盖的区域内建房，符合以下条件之一的，由市建设主管部门审批，核发《建筑工程施工许可证》：（一）建筑面积大于400平方米（二）建筑工程投资额在50万元以上的（三）建筑层数超过三层以上的，且建筑面积大于400平方米。

第二十条 建房户开工前应按照《乡村建设规划许可证》要求放线。在基础轴线放线前，建房户应告知审批单位，审批单位应在5个工作日内到现场核验，未经核验不得开挖基槽施工。

第二十一条 房屋竣工后15日内，建房户按下列程序进行竣工验收备案：

（一）自建3层以下（含3层）或建筑面积在400平方米以下的住宅，由建房户会同施工人员等进行竣工验收，合格后向乡镇规划建设管理所申请，由镇人民政府负责备案。

（二）自建建筑面积在400平方米及以上的住宅，由建房户组织施工单位等进行竣工验收，合格后向乡镇规划建设管理所申请，由市建设主管部门负责备案。

第二十二条 建房户竣工验收完成后应持建房的相关材料到镇国土环境资源管理所，由镇国土环境资源管理所按批次报市不动产登记主管部门申请办理不动产登记手续。

第二十三条 镇人民政府每月10日前将上月核发的《乡村建设规划许可证》情况形成报表，送市自然资源和规划主管部门备案。

第二十四条 自《乡村建设规划许可证》批准之日起一年内应动工建设，超过一年未动工的，建设户应当在届满前30日内向核发机关提出申请，经批准可以延期一次，最长延期期限不得超过一年。



第五章 相关法律责任及经费保障



第二十五条 镇人民政府及市各有关部门对农村居民建房实行监督、巡查管理，并建立农村村民违规建房举报制度，设立举报箱、举报电话，接受群众监督。发现违法用地和违法建设的，农村集体经济组织和村（居）委会要及时制止，并向镇规划建设管理所或国土环境资源管理所报告，由镇人民政府配合市综合行政执法局依照国家及本省有关法律法规予以处理。

第二十六条 农村居民建房过程中不得损坏文物古迹、古树名木和风景名胜、军事设施、防汛设施，以及国家邮电、通信、输变电、输油管道等设施。如有损坏的，依照有关法律法规处理。

第二十七条 对未取得建房合法手续的违法建筑，市电力主管部门不得予以供电，市供水部门不得予以供水，镇人民政府应报相关职能部门依法进行处理。

第二十八条 自《文昌市农村居民建房管理办法》实施之日起，新建未依法办理报建手续的建房户，其新建建筑物（构筑物）属违法建筑，在土地、房屋征收时对该违法建筑不予补偿。

第二十九条 有关职能主管部门、镇人民政府和村（居）委会等工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假、索取贿赂行为的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；对有违规违纪行为的党员还应给予党纪处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第三十条 镇人民政府政务服务中心农村宅基地建房报建受理窗口、镇规划建设管理所工作经费必须纳入镇财政预算，保障农房报建工作顺利开展。

第三十一条 村委会1名专职或兼职村规划建设协管员的工作经费由市级财政予以保障,经费标准由各镇政府根据实际情况报市政府确定。

第三十二条 农房报批报建和确权登记过程中涉及的图纸设计、测量服务，由市政府通过政府购买服务形式，委托具备相应资质的技术单位承担，所需费用由市政府统筹解决，不得向建房农民收取。

第三十三条 有关部门不得收取法律法规规定之外的其它费用；依法应当收取的费用，必须严格按照物价部门核准的收费项目和标准收取。如有违规收取费用的，按有关规定进行处理。

第六章 附则



第三十四条 《文昌市农村居民建房管理办法》实施前在农村宅基地上或存量建设用地上已建成房屋的，可参照本办法补办或完善相关建房报建手续。

第三十五条 市域范围内的各农（林）场范围内的个人建房可参照本办法执行。

第三十六条 在中心主城区（开发边界）、镇区、园区等区域内的农村居民建房按照文昌市主城区个人建房相关管理规定进行管理。

第三十七条 本办法自印发之日起施行。