茂名市人民政府办公室关于印发《茂名市市区公共租赁住房实施方案》的通知

茂名市人民政府办公室关于印发《茂名市市区公共租赁住房实施方案》的通知

茂府办〔2012〕102号

税谱^®提示：根据《 茂名市人民政府关于2017年市政府规范性文件全面清理结果的通告》 （ 2017年12月19日）规定，截至2016年12月31日现行有效
 各县（市、区）人民政府，滨海新区、高新区管委会，市府直属各单位：

《茂名市市区公共租赁住房实施方案》业经茂名市人民政府十一届十五次常务会议通过，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到问题，请及时向市房产管理局反映。
 
 
 
                             茂名市人民政府办公室
                                 2012年12月5日
 
   根据《印发茂名市住房保障制度改革创新方案的通知》（茂府办〔2012〕52号）的要求，为进一步完善我市市区住房保障制度，切实保障和改善民生，实现住有所居目标，结合市区实际，制订本方案。
一、   总体要求
坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，建立我市新型住房保障制度。到“十二五”期末，市区城镇居民保障性住房覆盖面达到20％左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭（包括最低收入的特殊困难家庭，下同）住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，异地务工人员居住条件得到明显改善。
二、建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度
  （一）保障性住房以公共租赁住房为主体。
   从2012年起，逐步将市区现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房（以下简称公租房），只租不售。通过建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围。
  （二）合理确定供应对象。
公租房主要保障对象为城镇中等偏下和低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的异地务工人员。
1、市区城镇中等偏下和低收入住房困难家庭住房保障条件为：
（1）申请人及共同申请人均具有市区城镇非农业常住户口；
（2）家庭年人均收入低于上年度所在区城镇居民人均可支配收入的60%；
（3）在户口所在地，家庭所拥有的自有住房、承租公有住房的建筑面积（合计）人均少于13平方米；
（4）申请时没有享受其他住房保障政策。
2、新就业无房职工和在城镇稳定就业的异地务工人员住房保障条件由建设供应公租房的企事业单位和其他机构参照《茂名市市区公共租赁住房实施方案》中的市区城镇中等偏低和低收入住房困难家庭住房保障条件提出方案，报市保障房建设领导小组批准后执行。
城镇中等偏下和低收入住房困难家庭以家庭为申请单位，新就业职工和异地务工人员可以家庭或个人为申请单位。以家庭为申请单位的，由户主作为申请人，其他家庭成员为共同申请人。申请人与共同申请人之间必须有法定的赡养、抚养或扶养关系并共同生活，包括申请人及配偶、子女、父母等。申请人和共同申请人只限申请承租1套公租房。
  （三）实行分类保障。
符合条件的住房保障对象主要通过申请轮候公租房解决基本居住需求。其中：
1、城镇中等偏下和低收入住房困难家庭主要通过政府投资建设的公租房优先解决；
2、新就业无房职工和在城镇稳定就业的异地务工人员主要通过企事业单位和其他机构建设的公租房解决基本居住需求。
  （四）合理确定户型面积、建设标准和租金标准。
1、新建的成套公租房，单套建筑面积以50平方米左右为主，积极发展单套建筑面积低于30平方米的小户型公租房。公租房的户型包括单间、一居室和两居室。以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。
2、新建公租房应当满足直接入住的需求，小区应配备生活服务用房和管理用房，并实施物业管理。
3、公租房租金标准参照市场租金水平确定。公租房的租金标准由建设单位提出方案报市物价局，由市物价局会同市区住房保障管理部门按照略低于同期、同区域、同类型普通商品住房的租金水平核定，报市政府批准后实施。政府投资经营的公租房应当严格执行公租房租金标准，企事业单位向其员工提供公租房的租金可适当上浮，但不得超过同类住房市场租金水平。公租房的租金标准按年度实行动态调整，并及时向社会公布。
（五）公租房租金收缴和租金补贴。
1、2012起符合保障条件的家庭租赁公租房，租金按照市政府确定的标准缴交，市政府根据不同的情况给予租金补贴：
（1）年人均可支配收入为上年度所在区城镇居民人均可支配收入的51%～60%范围的承租人，市政府按房屋租金单价的40%补贴。
（2）年人均可支配收入为上年度所在区城镇居民人均可支配收入的41%～50%范围的承租人，市政府按房屋租金单价的50%补贴。
（3）年人均可支配收入低于上年度所在区城镇居民人均可支配收入的40%的承租人，市政府按租住房屋租金单价的60%补贴。
租金补贴计算方式为：月公租房租赁补贴=（公租房租金单价×补贴比值）×人均住房保障面积（现阶段按13㎡计算）×家庭人口（家庭人口3人及3人以下的，按3人计；4人及4人以上的，按4人计）。申请货币补贴方式自行租房的补贴标准同上。
2、租赁原直管公房的住户，租金按市政府确定的标准缴收。
 （六）以需定建，轮候保障。
市房产管理局应根据确定的保障对象、方式和标准，开展需求申报，拟定建设规划，定点建设，轮候分配。
1、开展需求申报。按照市政府公布的申报条件，由符合规定条件的申请人向户籍或就业所在地街道办事处（镇政府）申报住房保障需求。按照规定的程序由市有关部门对申请人的资格进行审核。各类产业园区的外来务工人员由其所在企业统一申报。市房产管理局对申报审核情况进行汇总。
2、制订建设规划。市政府根据需求对象申报情况，结合财政承受能力，按照定期轮候、逐年分步解决的原则，组织制订公租房建设规划。
3、定点登记需求。市房产管理局按照市政府审定的公租房建设规划，向社会公布项目选址地点和建设方案，接受符合条件的申请人进行定点需求登记，并按照登记情况组织编制年度建设计划。定点需求登记结果应在市政府网站、市房产管理局网站、茂名日报进行公示。
4、实行公开抽签分配。根据公租房建设规划、年度建设计划和定点需求登记情况，对每一个公租房项目，实行定期申请，定期审核，公开抽签分配。
  （七）创新建设模式。
1、市政府投资建设模式。在符合城乡规划前提下市政府划拨土地并投资建设和管理公租房，也可通过收购、长期租赁等方式筹集公租房。市政府投资建设的公租房项目可按城市规划设计要求配建商业服务设施，统一经营管理，租金收入和其他经营收入属于非税收入中的国有资本经营收入，纳入“收支两条线”管理，专项用于公租房建设。
2、社会投资建设模式。在符合城乡规划前提下市政府有偿提供土地并给予优惠政策支持，由房地产开发等各类企业或其他投资机构出资建设公租房。鼓励房地产开发等各类企业和其他投资机构以独资、集资或股份制的方式投资、建设和运营公租房，并按现行税收法律法规和政策的有关规定享受税收优惠。
3、单位自筹建设模式。在符合城乡规划前提下，市政府鼓励由企事业单位特别是国有大型企业、公立医院、高等院校和中小学校利用自有存量建设用地或与拥有存量建设用地的单位合作建设公租房。企事业单位符合自筹建设条件的，向政府提出申请，经市政府批准并办理有关用地手续。单位自建公租房方案送市房产局备案，纳入市政府统一监管；所建公租房优先向本单位符合住房保障对象条件的职工出租，剩余房源由市房产管理局调剂安置其他保障对象租住。
4、开发项目配建模式。市区在新出让普通商品住房用地项目或进行“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造时，应按项目规划住宅建筑总面积的10％配建公租房，作为市区公租房筹建的一种主要方式。市国土部门要在土地出让合同中约定配建的比例及产权归属，并约定配建的公租房要与所在项目统一规划、同步建设、同步配套和同步交付使用。出让合同约定配建的公租房移交市政府的，由市房产管理局组织分配管理。
5、产业园区集中配建模式。异地务工人员集中的开发区、产业园区等，由市政府统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，由市政府直接配建或引导投资主体建设公租房。集中配建的公租房面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租。
6、公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”（在土地出让条件和合同中另有约定的除外），在公共租赁住房性质不变的前提下，投资者的权益可以依法转让。
  （八）严格准入与退出管理。
1、市区城镇中等偏下和低收入住房困难家庭申请公租房应当提交以下资料：
（1）茂名市市区公租房申请表；
（2）申请人及共同申请人居民身份证和户口簿复印件；
（3）申请人及共同申请人收入证明；
（4）房屋所有权证或者使用权证或其他能够证明申请家庭住房情况的材料；
（5）申请公租房诚信承诺书。
2、申请市政府投资建设的公租房，其资格申请及审核程序为：
（1）申请人向其户籍或就业所在地的街道办事处（镇政府）提出申请，街道办（镇政府）组织初审公示并出具审核意见；
（2）申请人将申报资料报区民政部门，区民政部门审核其家庭收入情况并出具审核意见；
（3）申请人将申报资料报市房产管理局，市房产管理局审核其家庭住房情况，并对申请人的申报资料全面审核，对符合条件的将在市政府网站、市房产管理局网站、茂名日报进行公示，公示无异议或异议经复核不成立的列为轮候对象。
审核过程中有关部门可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房情况等进行核实，申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。市房产管理局应建立城镇居民住房信息系统，完善住房保障管理信息系统，加强部门联动，实现信息共享，提高资格审核的公正性和准确性。
  3、规范分配管理。加强对公租房分配方案的审核和监督，实行登记结果、分配过程、分配结果三公开，确保公租房分配公开、公平、公正。
  4、健全退出机制。市房产管理局将会同区民政部门、街道办事处对市区城镇中等偏下和低收入公租房保障家庭的收入及住房情况进行定期审核。
（1）公租房租赁合同期限一般为3年，租赁资格每3年审核一次。通过鼓励群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，加强住房保障资格监管和住房使用情况巡查。强化合同管理，对不再符合保障条件的，及时取消其保障资格。
（2）有下列行为之一的公租房承租人必须退出公共租赁住房：
① 采取提供虚假证明等欺骗方式取得公租房的；
② 家庭收入、人口、住房等情况发生变化，不再符合公租房保障条件的；
③ 将承租的公租房擅自转借、转租或者改变用途的；
④ 无正当理由连续6个月以上未居住的；
⑤ 无正当理由累计6个月以上未缴纳住房租金或物业管理费的；
（3）租赁合同期满未申请续约或经审核不符合公租房保障资格的，承租人应结清有关费用，并于合同期满之日起30日内退出公租房，暂时难以腾退的，给予3个月过渡期，过渡期内按市场平均租金计收，过渡期满依法予以强制腾退。
（4）原直管公房转为公租房，原住户自然转为公租房住户，满五年后，按本方案的要求进行审核管理。
  三、落实配套政策和保障措施
（一）资金保障。
1、加大政府财政投入。积极争取中央、省财政加大对我市保障性住房专项补助资金的支持力度。市政府将公租房建设资金纳入年度财政预算，市土地出让收益用于公租房建设的比例不低于10％。
2、发挥住房公积金作用。市住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公租房建设。其中贷款风险准备金达到住房公积金贷款余额的1％时，当年可不再提取贷款风险准备金。                        
3、规范发展企业债券融资。市区可设立公租房投融资公司，作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。符合规定条件的投融资公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公租房建设。承担公租房建设项目的其他企业，可在政府核定的公租房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。对发行企业债券用于公租房建设的，优先办理核准手续。
4、组织开展金融创新试点。积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。积极探索通过商业银行贷款、社保基金、保险资金等渠道筹措各类低息、中长期贷款支持公租房建设。
5、落实税费减免政策。公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金，落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。
（二）用地保障。
 1、完善土地储备制度。按照城市规划及公租房项目选址意见，将公租房用地优先纳入土地储备，并落实到具体地块。市储备土地和收回使用权的国有土地，要优先安排用于公租房建设。市政府投资建设和管理的公租房项目，其建设用地使用权以划拨方式供应；其他方式投资建设的公租房建设用地使用权，可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用。采取租赁方式的，可按年缴纳土地租金。
2、确保用地供应。市国土资源部门要将公租房建设用地纳入年度建设用地供应计划；涉及新增建设用地的，要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。对需要办理公租房建设用地手续的，要简化程序，加快办理。
（三）规划保障。
 1、定期编制规划。市政府要组织编制公租房建设规划和年度建设计划，并将公租房建设规划、计划纳入城市近期建设规划。公租房项目的选址要符合城乡规划，并安排在交通便利、公共设施配套完善的区域，并同步做好小区内外市政、公共配套设施的规划。
 2、适当提高容积率。在符合城市规划控制指标的前提下，公租房项目容积率可按照控制性详细规划指标的上限掌握，并适当预留公共绿地，为今后改造提升预留空间。公租房项目规划设计要遵循建筑节能要求，体现岭南建筑风格。
（四）体制保障。
市住房和城乡建设局为全市住房保障管理机构，负责拟订全市住房保障政策，组织编制全市住房保障发展规划、年度建设计划并监督实施，联合有关部门对住房保障责任目标进行考核。
市房产管理局为市区住房保障管理和实施机构，会同市民政、街道办事处（镇政府）承办公租房的需求调查、资格审核、登记工作；负责组织市政府投资的公租房建设、运营管理和维修养护等事务；指导监督市区企事业单位、开发企业等其他机构开展公租房自建、配建及分配管理工作。
市发改局、市监察局、市法制局、市财政局、市国土局、市规划局、市物价局、市地税局、市民政局、市公积金中心等部门，要各司其职，做好市区公租房建设管理的配合和督导工作，共同推进市区住房保障制度改革创新。
四、其他
本方案适用于茂南区、茂港区、高新区公租房建设和管理，由市房产管理局负责解释。