厦门市土地房产管理局关于实施《厦门市已购公有住房进入市场管理暂行办法》有关问题的通知

各区人民政府,市直各部、委、办、局,各有关单位:

  已购公有住房进入市场是一项政策性很强的工作,对培育和发展我市的房地产市场,扩大住房有效需求,促进住宅业成为新的经济增长点,改善职工居民居住条件具有积极的作用。为保证《厦门市已购公有住房进入市场管理暂行办法》(以下简称《办法》)的顺利推行,现就有关问题通知如下:

  一、开展城镇职工家庭住房情况普查,建立家庭住房档案是已购公有住房进入市场的前提。尚未建立职工个人住房档案的单位或个人,应到市土地房产管理局房屋管理处补建；已建立职工个人住房档案的单位,要做好职工住房异动情况的申报工作,在异动当月将情况报市土地房产管理局房屋管理处,以确保房屋普查资料的准确性。

  二、各单位对职工将已购公有住房进入市场应给予大力支持,不得借故阻挠。

  拟出售的已购公有住房原产权单位应确认该住房是否在机关工作区、教育园区、企业生产区内,并确定按成交价格(申请人应在《厦门市已购公有住房进入市场审批表》其签章栏内注明),在同等条件下,是否要优先购买。

  三、根据厦地税政一[1999]21号文精神,我市买卖、置换已购公有住房缴交的营业税、个人所得税等地方税务部门征收的税费,按以下规定执行:

  (一)免征营业税。

  (二)个人所得税按以下规定征收:

  l、个人出售已购公有住房,没有增值的,免缴个人所得税。

  2、个人出售已购公有住房,虽有增值,但产权人住满5年,且是唯一家庭生活用房的免交个人所得税。

  3、个人出售已购公有住房,有增值且不符合上述个人所得税免税条件的,按成交价(或评估价)征收1.5％的个人所得税,由卖方缴交。

  4、个人出售已购公有住房,拟在1年内按市场价重新购房的,出售现住房应交的个人所得税按以下规定办理:

  ①个人出售现住房应缴纳的个人所得税税款,应在办理产权过户手续前,以纳税保证金形式向市地税局缴纳。

  ②个人出售现住房1年内重新购房的,按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益,下同)的,全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。

  ③个人在申请退还纳税保证金时,应向市地税局提供合法、有效的售房、购房合同和市地税局要求提供的其他有关证明材料,经市地税局审核确认后,办理纳税保证金退还手续。

  5、已购公有住房置换,个人所得税按置换双方房产评估价差额的1.5％计征,由房产价值大的一方缴交；符合个人所得税免税条件的予以免征。

  四、已购公有住房的土地使用权以划拨方式取得的,进入市场时,买方应按规定缴交土地出让金。

  进入市场的已购公有住房原属单位购置的商品住房,个人缴交的土地出让金应按购买商品住房的投资渠道分别上交财政或由财政返还原产权单位。原产权单位不存在的,上缴财政。

  已购公有住房按房改规定以市场价或商品房指导价购买的部分,在进入市场时,不再补缴土地出让金。

  五、买卖、置换、抵押已购公有住房的,应按成交价(或评估价)的1％补缴土地出让金。市土地房产管理局授权市房地产交易中心与当事人签订土地出让合同。属划拨土地的,一律从房屋产权证注明的竣工年份的次年1月1日起计算土地出让期限,最高不超过70年；属出让土地的,其土地出让年期仍以原《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用证》规定的出让年期为准,明确相应的剩余使用年限。

  六、根据闽价[1999]房字392号规定的精神,买卖、置换已购公有住房应交纳的交易手续费调整为按成交价(或评估价,置换的按房屋总价)的0.4％交纳,由当事人双方各负担一半。

  七、个人已购公有住房出售后一年内按市场价购买住房的,视同住房置换。在办理商品房交易手续时,个人提交一年内出售已购公有住房的有关材料后,应缴交的契税按以下规定办理:

  (一)所购商品住房的房款总额低于或等于原已购公有住房出售的房款总额的,免征契税。

  (二)其所购商品住房的房款总额大于原已购公有住房出售的房款总额的,超过部分应计征契税。

  八、买卖已购公有住房,契税以成交价(或评估价)为计税依据,按1.5％计征,由买方缴交；置换已购公有住房,契税以置换双方房产评估价的差额为计税依据,按1.5％计征,由房产价值小的一方缴交。

  九、1997年1月6日前购买的4000元／平方米以上的商品房参加房改的,经批准,可进入市场。卖方按规定缴纳有关税费后所得收益,80％归个人所有,20％归原产权单位所有；原产权单位不存在的,上交财政。

  十、已购公有住房进入市场按以下程序办理:

  (一)领取审批表、开具本户住房情况证明:

  l、个人到市房改办领取《厦门市已购公有住房进入市场审批表》(以下简称审批表)。

  2、个人持下列材料原件、复印件到市土地房产管理局房屋管理处开具本户房屋普查的住房情况证明:

  (l)身份证；

  (2)户口簿；

  (3)个人住房土地房屋权属证书、住房租赁合同。

  (二)个人填写审批表,住房原产权单位签署意见并盖章。

  (三)房改办审批:

  市房改办在收件后5个工作日内做出是否准予已购公有住房进入市场的书面意见。

  申请人应提交下列材料:

  l、《厦门市已购公有住房进入市场审批表》；

  2、申请人本户房屋普查的住房情况证明；

  3、土地房屋权属证书；

  4、身份证、户口簿。夫妻不在同一户口的,还应提供婚姻状况证明。

  (四)当事人到市房地产交易中心办理交易手续:

  l、买卖

  (1)买卖双方应持下列证件资料,到市房地产交易中心办理:

  ①《厦门市已购公有住房进入市场审批表》；

  ②土地房屋权属证书；

  ③当事人身份证及户籍证明。

  (2)签订买卖合同,填写《已购公有住房买卖申报审批表》。

  (3)市房地产交易中心自收件之日起,15个工作日内完成交易手续:

  ①市房地产交易中心核实申报的成交价格。对申报价格明显低于指导价格的,进行勘查和评估；

  ②买方按照规定缴交土地出让金,市土地房产管理局授权市房地产交易中心与当事人签订土地出让合同；

  ③当事人按照规定缴纳有关税费；

  ④市房地产交易中心核发产权移转过户单。

  2、置换

  (1)置换双方应持下列证件资料,到市房地产交易中心办理:

  ①《厦门市已购公有住房进入市场审批表》；

  ②置换双方的土地房屋权属证书；

  ③当事人身份证及户籍证明。

  (2)签订置换合同书,填写《已购公有住房置换申报审批表》。

  (3)市房地产交易中心自收件之日起,15个工作日内完成交易手续:

  ①市房地产交易中心对置换的双方房产进行勘查和评估；

  ②已购公有住房的受让人按照规定缴交土地出让金,市土地房产管理局授权市房地产交易中心与当事人签订土地出让合同；

  ③根据评估价格,当事人按照规定缴纳有关税费；

  ④市房地产交易中心核发产权移转过户单。

  3、出租

  (1)租赁双方应持下列证件资料,到市房地产交易中心办理:

  ①《厦门市已购公有住房进入市场审批表》；

  ②土地房屋权属证书；

  ③当事人身份证；

  ④房屋租赁合同。

  (2)填写《已购公有住房租赁申报审批表》。

  (3)市房地产交易中心自收件之日起,5个工作日内完成租赁手续:

  ①当事人按照规定缴纳有关税费及土地收益金；

  ②市房地产交易中心核发《房屋租赁证》。

  4、抵押

  (1)抵押双方应持下列证件资料,到市房地产交易中心办理:

  ①《厦门市已购公有住房进入市场审批表》；

  ②土地房屋权属证书；

  ③当事人身份证。

  (2)签订借款合同及已购公有住房抵押合同,填写《已购公有住房抵押申报审批表》。

  (3)市房地产交易中心自收件之日起,5个工作日内完成抵押手续:

  ①市房地产交易中心对房产进行勘查和评估；

  ②抵押人按照规定缴交土地出让金,市土地房产管理局授权市房地产交易中心与当事人签订土地出让合同；

  ③当事人按照规定缴纳有关税费。

  (五)买卖、置换已购公有住房的,受让人到市土地房产权籍登记中心办理土地房产权属登记；抵押的,抵押人和抵押权人到市土地房产权籍登记中心办理土地房产他项权登记。

  十一、尚未办理个人房屋权籍登记的,当事人应尽快向市土地房产权籍登记中心申请办理；已办理个人房屋权籍登记,尚未取得土地房屋权属证书的已购公有住房,经市土地房产权籍登记中心出具确权证明后,可进入市场。





  厦门市土地房产管理局

  二○○○年一月十三日