苏州市住房城乡建设局关于印发《苏州市成立业主大会和选举业主委员会工作指引》的通知

各县级市（区）住建局（委）、苏州工业园区规建委：

为进一步指导和协助业主成立业主大会和选举业主委员会，规范业主大会和业主委员会行为，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》等法律法规，我局制定了《苏州市成立业主大会和选举业主委员会工作指引》，现印发给你们，请各地物业管理行政主管部门指导街道、社区结合实际参照执行。各地要积极推动辖区内符合条件的小区设立业主大会、选举业主委员会，并依法依规监督业主委员会履行职责。


苏州市住房和城乡建设局

2024年3月6日

一、申请成立业主大会
（一）申请成立的条件
根据《江苏省物业管理条例》相关规定，应当符合下列条件之一：
（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
（二）提出申请的方式
具备成立条件的，可以通过以下两种方式发起筹备申请：
1.建设单位向镇人民政府（街道办事处）提出筹备业主大会的书面申请；
2.十人以上的业主公开联名向镇人民政府（街道办事处）提出筹备业主大会的书面申请。
二、成立业主大会筹备组
（一）启动成立筹备组
镇人民政府（街道办事处）应当在收到书面申请后核实情况，并在六十日内组织成立业主大会筹备组。
符合成立业主大会条件满一年，且未收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请的，镇人民政府（街道办事处）可以根据物业管理区域实际情况，组织成立业主大会筹备组。
（二）筹备组的组成
由业主和建设单位、镇人民政府（街道办事处）、社区（村）党组织、居（村）民委员会等派员组成。
筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。
筹备组组长由镇人民政府（街道办事处）指定人员担任。
（三）筹备组中业主成员的条件
筹备组中的业主成员由镇人民政府（街道办事处）组织业主推荐产生。
业主成员应当是本物业管理区域内履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力业主。
（四）所需的资料与费用
建设单位应当按照镇人民政府（街道办事处）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
三、筹备首次业主大会会议
（一）筹备组应当开展的工作
1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
2.拟订业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约草案；
3.确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
4.提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；
5.依法确定首次业主大会会议表决规则；
6.召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
（二）业主大会会议的召开方式
会议可以采用集体讨论、书面征求意见、在物业管理行政主管部门建立的业主决策电子投票系统上投票的方式召开。倡导优先采用业主决策电子投票系统。
（三）确定业主人数和投票权数的规则
1.专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照商品房买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；
2.业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；总人数按照前项的统计总和计算。
（四）拟订《业主大会议事规则（草案）》《业主委员会工作规则（草案）》《管理规约（草案）》的要求
拟定相关草案，可以参照《 市住房城乡建设局关于印发<业主大会>议事规则》等示范文本的通知》（苏住建物〔2022〕4号）公布的示范文本。
（五）业主委员会候选人的条件要求
1.应当是本物业管理区域内履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主。对有不履行业主义务，侵害业主共同利益行为的业主，可以在业主大会议事规则、管理规约中对其担任业主委员会成员作出限制性规定。
2.鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员、居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员积极参选业主委员会成员。
3.业主委员会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐、社区（村）党组织推荐、居（村）民委员会推荐等方式产生。
（六）产生候选人名单并公示
筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送镇人民政府（街道办事处）。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内显著位置公示。
四、召开首次业主大会会议
（一）会议内容
1.表决《业主大会议事规则（草案）》《业主委员会工作规则（草案）》《管理规约（草案）》；
2.选举业主委员会成员和候补成员；
3.预定的其他事项。
（二）表决规则
表决事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（三）其它要求
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
选举产生的业主委员会成员人数低于业主大会议事规则规定人数下限时，应当决定补选；决定补选的，筹备组工作期限延长九十日，期满自行解散。
五、公布决议
业主大会会议表决结果经公示，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，筹备组公告业主大会决定。
业主大会自首次业主大会会议表决通过业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约，选举产生业主委员会成员之日起成立。
会议依法选举产生业主委员会之日起，筹备组自行解散。
六、召开业主委员会第一次会议
业主委员会在成员中选举产生主任一名和副主任若干名，明确业主委员会成员分工。
七、办理业主委员会备案
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向镇人民政府（街道办事处）备案：
（一）业主委员会备案申请书；
（二）业主委员会成员名单；
（三）业主大会议事规则和管理规约；
（四）业主大会会议记录；
（五）其他应当提供的材料。
业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。
材料齐全的，镇人民政府（街道办事处）应当在十五日内出具书面备案回执。镇人民政府（街道办事处）应当将备案的相关材料抄送县级市（区）物业管理行政主管部门、居（村）民委员会。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当在三十日内书面报告镇人民政府（街道办事处）。
八、申请刻制印章
业主委员会凭镇人民政府（街道办事处）备案回执申请刻制印章，开立银行账户并将印章式样和银行账号书面报告镇人民政府（街道办事处）。
九、业主委员会成员资格的终止和递补
（一）成员资格的罢免
业主委员会成员有下列行为之一的，按照业主大会议事规则提请业主大会决定是否予以罢免：
1.阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；
2.违反规定使用或者转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章；
3.转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料；
4.未经业主大会决定，擅自以业主委员会的名义与物业服务人签订或者解除物业服务合同；
5.索取、收受物业服务人或者相关单位、个人财物或者其他利益；
6.挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产。
经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议罢免业主委员会成员资格的，应当按照业主大会议事规则提请业主大会决定是否予以罢免。
（二）成员资格的终止
业主委员会成员有下列情形之一的，资格自行终止：
1.不再是本物业管理区域业主的；
2.丧失民事行为能力的；
3.以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
4.法律、法规和业主大会议事规则、管理规约规定的其他情形。
（三）成员的递补
业主委员会成员出缺时，从候补成员中按照得票顺序依次递补为业主委员会成员。递补后缺额人数仍超过业主委员会成员半数的，镇人民政府（街道办事处）应当组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。
业主委员会换届事宜按照《苏州市住宅区物业管理条例》等法律法规执行。本指引未尽事宜，按照国家和省、市有关规定，从其执行。

附件：1.成立业主大会、选举业主委员会流程图
2.成立业主大会、选举业主委员会流程表