南宁市人民政府关于南宁市征收集体土地补偿安置的实施意见

南府规〔2023〕25号

各城区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：

为进一步规范本市市辖区范围内（不含武鸣区、广西-东盟经济技术开发区）集体土地征收和房屋拆迁补偿安置工作，切实维护被征收土地所有权人、使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《 中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规，结合我市实际，提出如下意见。

一、征地奖励

（一）《征收土地公告》发布前配合签订征地补偿安置协议并按协议约定的时间腾退土地的，征地补偿费按相应地类征地区片综合价格标准（含土地补偿费和安置补助费）上浮20%计算。

（二）《征收土地公告》发布后45日内配合签订征地补偿安置协议并按协议约定的时间腾退土地的，征地补偿费按相应地类征地区片综合价格标准（含土地补偿费和安置补助费）上浮10%计算。

（三）《征收土地公告》发布后45日内未能签订征地补偿安置协议的，不予奖励。

二、住宅房屋合法性调查认定

住宅房屋以不动产登记作为补偿安置的主要依据。但不动产登记存在与房屋实际情况不符等问题，经城区人民政府、开发区管委会组织相关部门调查属实的，按以下办法处理：

（一）被拆迁住宅房屋采取提供虚假材料等手段取得不动产登记的，由城区人民政府、开发区管委会函告市不动产登记部门，属实的由市不动产登记部门予以更正或注销。

（二）被拆迁住宅房屋不动产登记证载面积与实测面积不符的，由城区人民政府、开发区管委会函告市不动产登记部门，属实的由市不动产登记部门予以更正，并按更正后的不动产登记证载建筑面积予以补偿。

（三）被拆迁住宅房屋实际用途与不动产登记证载用途不符的，以不动产登记证载的用途为准。

（四）不动产登记属合法有效的，不动产登记证载建筑面积、用途作为房屋拆迁补偿依据。

三、住宅房屋拆迁补偿（补助）面积核算

（一）被拆迁住宅房屋拥有不动产登记等权属证明的，按证载建筑面积给予认定，并按规定标准给予足额补偿。

（二）被拆迁住宅房屋未能提供不动产登记等权属证明，但经城区、开发区征地机构核实属一户一宅的，对被拆迁人家庭户内符合拆迁补偿安置条件的人口（简称拆迁补偿人口），按人均80平方米住宅房屋建筑面积作为补偿（补助）认定基准。

（三）拆迁补偿人口人均合法住宅房屋建筑面积不足80平方米，但人均实有住宅房屋建筑面积达到80平方米及以上的，对人均实有住宅房屋建筑面积80平方米以内部分给予补偿（按合法、手续不全、无手续的顺序依次计算房屋建筑面积），具体补偿标准为：合法房屋建筑面积按规定标准给予足额补偿，手续不全房屋建筑面积按规定标准的90%给予补偿，无手续房屋建筑面积按规定标准的80%给予补偿。

（四）被拆迁人住宅房屋建筑面积按上述补偿认定的规定给予补偿后，对其剩余住宅房屋建筑面积部分，按以下方式处理：

1．属于2014年9月1日《南宁市违法建设查处条例》公布施行前建设的，可参照相应建筑结构的农业生产配套用房标准给予补助。

2．被拆迁人的住宅房屋属于2014年9月1日《南宁市违法建设查处条例》公布实施后、征地预公告发布前建设的，不给予补偿。但被拆迁人积极配合并按时腾空房屋交付拆除的，可按相应建筑结构给予材料费补助。

3．被拆迁人住宅房屋属于征地预公告发布后新建、加建、改建、扩建的，不予补偿。被拆迁人积极配合并按时腾空房屋交付拆除的，可按相应建筑结构给予助拆费补助。

四、住宅房屋拆迁补偿的计算

（一）被拆迁人在当次拆迁范围以内本集体经济组织土地上拥有两处以上（含两处）住宅房屋，或住宅房屋中合法、手续不全、无手续房屋建筑面积并存的，应将被拆迁人所有住宅房屋建筑面积合并计算补偿。

（二）被拆迁人在当次拆迁范围以外本集体土地上还有其他住宅房屋的，在进行补偿认定时，应合并计算房屋建筑面积，但当次拆迁范围以外的房屋拆迁补偿费在今后实施拆迁时予以支付。

（三）经查实被拆迁人在当次拆迁范围以外本集体经济组织土地上有其他住宅房屋已被拆迁的，在进行补偿认定时，应合并计算房屋建筑面积，扣除已支付拆迁补偿、补助费和已发放的临时过渡补助费后，支付其余拆迁补偿（补助）费。

（四）住宅房屋拆迁补偿费计算：

1．评估价补偿方式

实行评估价补偿安置，被拆迁住宅房屋参照国有划拨土地上合法房屋评估确定被拆迁房屋分类评估单价（不包含装修）。

补偿金额=被拆迁房屋分类评估单价×房屋成新率修正系数×不动产登记证载建筑面积（或被拆迁房屋认定补偿建筑面积）×折扣率+装修补偿金额-房屋占地部分的征地补偿费。

2．政府指导价补偿方式

补偿金额=指导价格标准÷0.8×房屋成新率修正系数×不动产登记证载建筑面积（或被拆迁房屋认定补偿建筑面积）×折扣率+装修补偿金额。

3．重置价补偿方式

补偿金额=重置价格标准×不动产登记证载建筑面积（或被拆迁房屋认定补偿建筑面积）+装修补偿金额。

五、按合法住宅房屋给予补偿的认定

合法住宅房屋是指被拆迁人已依法取得不动产登记等房屋权属证明，或被拆迁人按房屋建设当时有关规定，依法取得有批准权的乡（镇）人民政府或县级以上人民政府相关行政主管部门颁发的许可证件后进行建设，或者通过其他合法途径取得所有权的私有住宅房屋。按合法住宅房屋给予认定补偿的主要包括下列情形：

（一）已依法取得不动产登记等权属证明的房屋。

（二）被拆迁人持有集体建设用地土地使用证，但未能持有工程规划许可证件的，该集体建设用地土地使用证标示的建筑占地范围内第一层房屋（集体建设用地土地使用证未标注建筑占地面积的，以土地使用权面积为准）。

（三）已依法取得用地、工程规划等许可证件，且属于用地许可证件和工程规划许可证件共同框定范围内的房屋。

（四）特定时期建设的私有住宅房屋：

1．1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施前使用农村集体所有土地建设的房屋。

2．1982年2月13日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，经乡（镇）人民政府批准使用农村集体所有土地建设的房屋。

3．1990年4月1日至1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》（第一次修正）实施前，经乡（镇）人民政府批准使用农村集体所有土地建设的房屋。所建房屋用地面积符合当时自治区规定标准，城市规划区范围内所建房屋需同时持有规划管理部门核发的规划许可证件。

4．1999年1月1日至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前，依法取得县级以上人民政府国土资源行政主管部门颁发的用地许可证件，且在批准的集体土地建筑占地范围内建设的房屋。城市规划区范围内所建房屋需同时持有规划管理部门核发的规划许可证件。

六、按手续不全住宅房屋给予补偿的认定

手续不全住宅房屋是指被拆迁人在房屋建设前未按房屋建设当时有关规定办理相关报建手续，只办理了部分许可证件即行建设的私有住宅房屋。按手续不全房屋给予认定补偿的主要包括下列情形：

（一）被拆迁人持有用地许可证件，但未持有工程规划许可证件的，属于批准建筑占地范围内建设的二至四层的房屋。

（二）被拆迁人持有工程规划许可证件，但未持有用地许可证件的，属于工程规划许可证件标示范围内的房屋。

（三）被拆迁人持有房屋产权证明，但所建房屋超出产权面积，合法有效建筑占地范围内扣除产权面积后仍有剩余面积房屋的，剩余面积房屋属于四层以内的部分。合法有效建筑占地范围按下列方式认定：

1．房屋产权证标示有建筑占地范围的，以房屋产权证标示为准。

2．房屋产权证未标注建筑占地范围的，以产权证办理当时不超过自治区宅基地用地标准的实际占地面积为准。

七、按无手续住宅房屋给予补偿的认定

无手续住宅房屋是指被拆迁人未取得任何许可证件即行建设的私有住宅房屋。按无手续房屋给予认定补偿的主要包括下列情形：

（一）被拆迁人未持有任何许可证件的房屋。

（二）被拆迁人持有用地许可证件，但未持有工程规划许可证件的，属于批准建筑占地范围内建设的超出四层以上以及超出批准建筑占地范围建设的房屋。

（三）被拆迁人持有工程规划许可证件，但未持有用地许可证件的，超出工程规划许可证件标示范围的房屋。

（四）被拆迁人持有房屋产权证，但所建房屋超出产权面积，经认定合法有效建筑占地范围内所建房屋扣除产权面积后还有剩余面积的，属于超出四层以上部分的房屋。

八、特定时期建设的住宅房屋拆迁的补偿

特定时期建设的住宅房屋是指1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施前使用农村集体所有土地建设的房屋。对特定时期建设的住宅房屋，可按相应建筑结构住宅房屋政府指导价货币补偿标准给予补偿，但不具有产权调换、购买安置房资格。

九、特殊人员住宅房屋拆迁的补偿

所谓特殊人员是指非本集体经济组织成员的人员。特殊人员住宅房屋是指非本集体经济组织成员在本集体经济组织所拥有的合法住宅房屋。

特殊人员合法住宅房屋拆迁按以下办法给予认定补偿，但不享有拆迁安置资格：

（一）特殊人员与其家庭成员共有合法房屋产权，应明晰各自享有的产权份额，无法明晰产权份额的，按其家庭成员平等拥有产权份额确定。其享有产权份额的部分适用政府指导价货币补偿方式。

（二）特殊人员通过继承取得的合法房屋产权，其享有合法产权份额部分适用政府指导价货币补偿方式。

（三）原户口在被拆迁地的特殊人员，有证据证明其房屋属于户口迁移前所建，其享有合法房屋产权份额部分适用政府指导价货币补偿方式。

（四）特殊人员通过公开市场化等合法途径取得被拆迁房屋所有权的，房屋拆迁适用评估价货币补偿方式。

（五）特殊人员合法住宅房屋的拆迁奖励，按本意见第十条的规定执行。

十、住宅房屋的拆迁奖励

（一）城区、开发区征地机构通知签订住宅房屋拆迁补偿协议之日起30日内（含）被拆迁人配合签订住宅房屋拆迁补偿安置协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，可按经认定补偿的相应住宅房屋拆迁补偿金额上浮10%给予奖励。

（二）城区、开发区征地机构通知签订房屋拆迁补偿协议之日起第31日—60日内（含）被拆迁人配合签订住宅房屋拆迁补偿安置协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，可按经认定补偿的相应住宅房屋拆迁补偿金额上浮5%给予奖励。

（三）城区、开发区征地机构通知签订房屋拆迁补偿协议之日起超过60日被拆迁人未能签订住宅房屋拆迁补偿安置协议的，不再给予奖励。

（四）被拆迁人选择评估价补偿安置方式的，对住宅房屋适用评估价部分建筑面积的被拆迁房屋分类评估单价基础上上浮20%给予奖励。

（五）被拆迁人选择房票安置的，自领取房票之日起，在6个月内使用房票并签订《商品房买卖合同》且办理备案的，城区人民政府、开发区管委会按本房票价值1%的金额给予奖励。

十一、房屋改变用途的补偿

（一）被拆迁住宅房屋，权属登记为商业、住宅混合的，第一层参照国有划拨土地上商业用房标准给予评估补偿，但应纳入住宅房屋合并计算范围，二层及以上房屋按照住宅房屋核定计算。

（二）被拆迁住宅房屋，权属登记未附注商业用途，但已依法取得工商营业执照和税务登记的，房屋拆迁补偿按住宅房屋进行补偿，停产、停业补助费按规定标准给予补助。

（三）利用其他房屋作为经营场所，且已依法取得工商营业执照和税务登记的，房屋拆迁按相关规定给予补偿，停产、停业补助按相关规定执行。

十二、非住宅房屋拆迁的补偿

非住宅房屋是指在集体土地上建设的办公、旅店、工业、文化旅游等房屋。拆迁非住宅房屋按以下办法给予认定和补偿：

（一）非住宅房屋已取得不动产登记等权属证明的，参照国有建设用地上的房屋按证载用途进行评估补偿。

（二）非住宅房屋未取得不动产登记等权属证明，但已办理相关用地、规划、报建等手续的，按照规定标准的90%给予补偿。

（三）非住宅房屋用地、规划、报建等手续不全的：被拆迁人持有集体建设用地手续，但未持有工程规划手续的，属于集体建设用地手续批准建筑占地范围内建设的第一层房屋；或被拆迁人持有工程规划手续，但未持有集体建设用地手续，属于工程规划手续标示范围内的房屋，按照规定标准的80%给予补偿。

（四）非住宅房屋没有办理任何手续的，按以下方式处理：

1．属于2014年9月1日《南宁市违法建设查处条例》公布施行前建设的，可参照相应结构的农业生产配套用房标准给予补助。

2．属于2014年9月1日《南宁市违法建设查处条例》公布实施后建设的，不予补偿。但被拆迁人积极配合并按时腾空房屋交付拆除的，可给予相应结构材料费补助。

非住宅房屋建设年份由城区人民政府、开发区管委会负责调查认定。

十三、房屋建筑面积的计算

（一）建筑面积根据《建筑工程建筑面积计算规则》（GB/T50353—2013）进行计算，外墙边与外墙边丈量的距离相乘为建筑面积。楼顶梯间，以及外阳台和外楼梯属于开放式或半封闭的，建筑面积按二分之一计算。

（二）框架、砖混结构的边雨蓬及砖木结构四周瓦檐（飘檐），其补偿费用包含在每平方米补偿单价内，不另行计算建筑面积。

（三）框架、砖混结构房屋楼顶防水构造、隔热层（包括红阶砖、水泥板或凳式隔热层）、四周砖墙或围栏，其补偿费用包含在每平方米补偿单价内，不另行计算建筑面积。

十四、本实施意见所称的“不动产登记等权属证明”是指《不动产权证书》《房屋所有权证》《产权证》等；“集体建设用地手续”是指《集体土地建设用地使用证》《集体土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设用地许可证》等；“工程规划手续”是指《建设工程规划许可证》《准建证》等。

十五、本实施意见由市自然资源局负责解释。

十六、本实施意见自2024年1月1日起实施，有效期5年。2018年12月29日公布的《 南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置实施指导意见的通知》 （ 南府规〔2018〕39号）同时废止。

2023年12月28日

（一）出台背景及依据

1.出台背景

《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置实施指导意见的通知》 （ 南府规〔2018〕39号，以下简称《实施意见》）自2019年1月1日颁布实施，有效期五年，将于2023年12月31日到期，需修订完善后重新公布。

2.法律政策依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（3）《 广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步加强和规范征地管理工作的意见》（桂政办发〔2021〕11号）；

（4）《广西壮族自治区人民政府办公厅关于做好新一轮征地区片综合地价实施工作的通知》（桂政办函〔2023〕6号）。

（二）起草过程

根据《南宁市重大行政决策程序规定》、《南宁市行政规范性文件制定监督管理办法》相关规定，南宁市自然资源局按调研起草、征求意见、组织论证、合法性审查、集体讨论决定等程序实施。

2022年7月13日，南宁市自然资源局召开《实施意见》起草研讨会议，各城区、开发区征地机构均积极结合自身实际提出意见与建议。

2022年7月29日，南宁市自然资源局通过公开招投标方式，委托广西东方意远律师事务所和广西华元房地产土地资产评估有限公司联合体对《实施意见》进行社会稳定风险评估。

2022年9月11日，南宁市自然资源局分别致函城区、开发区征地机构和市相关部门，征求各部门意见，并根据收到的反馈意见进行修改完善。

2022年10月27日，南宁市自然资源局致函各城区人民政府（不含武鸣区人民政府）、开发区管委会（不含广西-东盟经开区管委会）和市重点办、市中级人民法院、铁路运输中级法院、市重点办、市司法局、市财政局等单位征求意见。

2022年11月24日至25日，南宁市自然资源局组织市重点办、市财政局、市司法局，各城区（开发区）征地机构对《实施意见》进行了研究讨论。

2022年12月29日，南宁市自然资源局第二次书面征求各城区人民政府（不含武鸣区人民政府）、开发区管委会（不含广西-东盟经开区管委会）和市重点办、市中级人民法院、市重点办、市司法局、市财政局等单位意见。至意见反馈截止日期，收到意见13条，其中，采纳意见5条，未采纳意见8条。

2023年2月8日，南宁市自然资源局组织各城区人民政府（不含武鸣区人民政府）、开发区管委会（不含广西-东盟经开区管委会）和市司法局、市财政局、市住建局等单位对相关重点内容进行讨论。

2023年2月27日，南宁市自然资源局第三次征求各城区人民政府（不含武鸣区人民政府）、开发区管委会（不含广西-东盟经开区管委会）和市重点办、市司法局、市财政局、市住建局等单位意见。至意见反馈截止日期，收到意见8条，其中，采纳意见6条，未采纳意见2条。

2023年6月12日至20日，南宁市自然资源局深入各城区、开发区调研，听取16个村队共50多名村民代表对征地拆迁补偿安置工作的意见建议。

2023年9月28日，南宁市自然资源局第四次征求征求各城区人民政府（不含武鸣区人民政府）、开发区管委会（不含广西-东盟经开区管委会）、市直相关部门等意见。至意见反馈截止日期，收到意见8条，其中，采纳意见4条，未采纳意见4条。

2023年10月17日，南宁市自然资源局政策法规科对《实施意见》出具合法性审查意见并审查通过。

2023年11月1日南宁市自然资源局召开局党组会议，会议对《实施意见》进行集体审议并通过。

2023年11月17日，市司法局对《实施意见》进行合法性审查，并出具合法性审查意见。

2023年11月23日，市人民政府召开2023年第十次城建业务工作会议，会议对《实施意见》进行审议并通过。

2023年12月21日，市人民政府召开2023年市十五届人民政府第74次常务会议，会议对《实施意见》进行审议并通过。

（三）意见征求及采纳情况

南宁市自然资源局于2022年10月27日第一次书面征求各有关单位意见，共收到意见14条，采纳7条；2022年12月29日第二次书面征求意见，共收到意见13条，采纳5条；2023年2月27日第三次书面征求意见，共收到意见8条，采纳6条；2023年9月11日第四次书面征求意见，共收到意见8条，采纳4条。

2022年10月27日，在南宁市自然资源局网站及市行政立法和决策公开征求意见平台公开征求社会公众意见，共收到意见0条；2023年9月11日，在南宁市自然资源局网站及南宁市行政立法和决策公开征求意见平台再次公开征求社会公众意见，共收到意见0条。

（四）目标任务

为进一步规范本市市辖区（不含武鸣区、广西-东盟经济开发区）范围内集体土地征收和房屋拆迁补偿安置工作，维护公共利益，保障被征收土地所有权人、使用权人的合法权益，结合本市实际，特制定本实施意见。

（五）主要内容

第一章 征地奖励的条件

第二章 住宅房屋合法性调查认定

第三章 住宅房屋拆迁补偿（补助）面积核算

第四章 住宅房屋拆迁补偿的计算

第五章 按合法住宅房屋给予补偿的认定

第六章 按手续不全住宅房屋给予补偿的认定

第七章 按无手续住宅房屋给予补偿的认定

第八章 特定时期建设的住宅房屋拆迁的补偿

第九章 特殊人员住宅房屋拆迁的补偿

第十章 住宅房屋拆迁奖励的条件

第十一章 房屋改变用途的补偿

第十二章 非住宅房屋拆迁的补偿

第十三章 房屋建筑面积的计算

第十四章 明确住宅房屋合法有效证件的范围

第十五章 明确文件的解释权

第十六章 明确文件的有效期

（六）适用范围

涉及本市市辖区（不含武鸣区、广西-东盟经济开发区）范围内集体土地征收和房屋拆迁补偿安置的，适用本实施意见。

（七）关键词解释

本实施意见所称的“不动产登记等权属证明”是指《不动产权证书》《房屋所有权证》《产权证》等；“集体建设用地手续”是指《集体土地建设用地使用证》《集体土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设用地许可证》等；“工程规划手续”是指《建设工程规划许可证》《准建证》等。

（八）注意事项

1.特定时期建设的住宅房屋拆迁的补偿

特定时期建设的住宅房屋是指1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施前使用农村集体所有土地建设的房屋。对特定时期建设的住宅房屋，可按相应建筑结构住宅房屋政府指导价货币补偿标准给予补偿，但不具有产权调换、购买安置房资格。

2.特殊人员及特殊人员住宅房屋

所谓特殊人员是指非本集体经济组织成员的人员。特殊人员住宅房屋是指非本集体经济组织成员在本集体经济组织所拥有的取得了不动产登记等权属证书的合法住宅房屋。特殊人员不享有拆迁安置资格。