日照市住房和城乡建设局关于印发《日照市物业服务企业退出项目管理办法》的通知

日照市住房和城乡建设局关于印发《日照市物业服务企业退出项目管理办法》的通知

日建发〔2019〕25号

各区县住建局、各物业服务企业：

为规范项目退出管理活动，维护当事人的合法权益，我们制定了《日照市物业服务企业退出项目管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

日照市住房和城乡建设局

2019年7月16日





第一条为规范项目退出管理活动，做好项目管理的衔接工作，维护当事人的合法权益，保持业主正常生活秩序，根据《中华人民共和国物权法》《山东省物业管理条例》《日照市物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法所称项目，是指物业服务企业与建设单位、业主大会或者业主委员会根据物业服务合同的约定提供服务的项目。

第三条日照市行政区域内，因物业服务合同期满未续约或者提前解除合同，物业服务企业退出项目的活动，适用本办法。

第四条市住房和城乡建设局（以下简称市物业主管部门）负责全市物业服务企业退出项目工作的指导。

各区县（含日照经济技术开发区、山海天旅游度假区、日照高新技术产业开发区）物业主管部门（以下简称区县物业主管部门）负责本辖区内项目退出的业务指导、监督工作。街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会负责监督本辖区内项目退出。

物业服务企业退出项目涉及相关部门及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位的，由街道办事处（乡镇人民政府）召集物业管理联席会议协调解决。

第五条物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好项目的移交、接管工作，保持项目管理的连续性。

第六条业主大会、业主委员会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，慎用辞退权，维护社会稳定和业主正常生活秩序。

房地产开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。

第七条物业服务企业或者建设单位要求提前解除前期物业服务合同的，应当依据合同履行告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日书面告知对方，并承担相应违约责任。

前期物业管理期间，按照《日照市物业管理条例》规定应当依法重新选聘物业服务企业的，建设单位应当按规定及时另行选聘不低于原物业服务标准的物业服务企业，物业公共服务收费标准不得高于原物业服务合同约定的标准。

建设单位应当于新的物业服务企业确定后10日内，将更换物业服务企业的情况书面告知物业买受人，并抄报物业项目所在区县物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）。

第八条物业服务合同期限未满，物业服务企业要求提前解除合同的，适用下列程序：

（一）物业服务企业应当在拟解除合同之日前60日，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会，并同时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和区县物业主管部门。

（二）业主委员会应当于收到书面通知后3日内将物业服务企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公告征求业主意见，公告时间不少于7天。公告期满持异议业主未超过建筑物总面积1/2且总人数1/2的，业主委员会应当及时与物业服务企业就退出事宜进行协商，并依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7天，同时抄报项目所在区县物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。

（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会的指导下开展选聘新物业服务企业的工作，并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。

（四）公告期满持异议业主超过建筑物总面积1/2且总人数1/2或双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行，有异议的一方应当通过司法途径解决。

第九条物业服务合同期限未满，业主大会要求提前解除合同的，适用下列程序：

（一）业主委员会或占建筑物总面积20%且总人数20%以上业主提议提前解除合同的，业主委员会应当自收到提议之日起20日内筹备召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，将提前解除合同的理由、解除合同时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告，同时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。拟解除合同时间不得少于召开业主大会表决之日后60日。

（二）经业主大会表决通过提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决议后３日内，将解约原因、解约时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7天，并抄报项目所在区县物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。

（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会的指导下开展选聘新物业服务企业的工作，并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。

（四）业主大会表决未通过或双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行，有异议的一方应当通过司法途径解决。

（五）业主大会已对提前解除合同事宜进行表决的，对业主大会决议有异议的业主、物业使用人不得以串联等形式影响物业区域的秩序稳定。

第十条业主委员会应当于物业服务合同期满60日前，在当地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会的指导下组织召开业主大会，作出续聘或者选聘物业服务企业的业主大会决定，并在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。业主大会决定不续聘原物业服务企业的，应当于物业服务合同期满60日前将业主大会决议的有关内容书面告知原物业服务企业，同时抄报项目所在区县物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。

第十一条符合第七、八、九、十条情形物业服务合同终止的，原物业服务企业应当做好以下工作：

（一）在合同终止之日前１个月，在物业区域内公布共有部分收益的收支情况；

（二）在合同终止之日起10日内，向业主委员会（建设单位）、新物业服务企业移交下列资料和财物：

1、共有部分收益收支情况明细帐和余额；

2、物业服务用房和属于业主共同所有的其他财物；

3、竣工总平面图，单体建筑及设施设备结构图、竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库，地下管网工程竣工图等相关资料；

4、共用设施设备清单；

5、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

6、业主名册和未实行“直管到户”的业主水、电、暖等表抄见数；

7、提前收取的物业公共服务费、水电暖费等相关费用；

8、物业经营用房的出租合同以及利用属业主所有的共用部位经营的相关资料；

9、物业管理需要的其他资料；

10、实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。

第十二条新的物业服务企业进驻项目时，应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，制作查验记录并签字。

新的物业服务企业承接物业时，应当与原物业服务企业、业主委员会签订物业承接查验协议，就物业承接查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题、解决办法及其时限、权利义务、违约责任等事项作出明确约定，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章。存在争议的，应当在查验记录中载明。

新的物业服务企业应当在物业承接查验协议签订5日内，报物业所在地区县物业主管部门备案。

第十三条合同未解除前，物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主大会选聘新物业服务企业。业主应当按时交纳物业公共服务费至合同解除之日。

（一）原物业服务企业不得以业主欠交物业公共服务费为由拒绝办理交接。原物业服务企业可以委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业公共服务费，也可以自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序。新物业服务企业应当为原物业服务企业收取欠缴物业公共服务费提供帮助。

（二）业主委员会对原物业服务企业提供的帐目有异议的，可以聘请专业审计机构进行财务审计，审计费用可以从业主所有的共有部分收益中支出，业主委员会应当向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。

（三）新物业服务企业与原物业服务企业应当本着友好合作的态度办理交接工作，交接过程中出现的不同意见，可以由当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会会同区县物业主管部门组织协调，协调无效的，应当通过司法途径解决。

第十四条在退出过程中，出现的业主拒交物业公共服务费、物业公司带走财物、人身伤害、财物损坏等问题，当事人应当通过司法途径解决。

第十五条在项目交接、查验过程中如出现业主委员会未成立或未能履行职责的情况，可以在业主代表和当地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会的鉴证下，由新旧物业服务企业自行办理交接、查验手续。

第十六条物业服务合同期满双方当事人不再续约，或者经双方约定提前解除物业服务合同，但业主大会在规定时间内未能选聘到新的物业服务企业接管的，适用下列程序：

（一）在合同到期1个月前，业主或者业主大会仍未选聘到新物业服务企业，业主委员会或者原物业服务企业应当到项目所在街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会备案，并告知项目所在区县物业主管部门。

（二）街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会接到业主委员会或者物业服务企业备案后５个工作日内，应当会同区县物业主管部门到物业管理区域听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。

（三）街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主大会与新接管的物业服务企业签订物业服务合同。

（四）物业服务企业退出时，业主大会仍未选聘新的物业服务企业，也未作出自行管理决定的，由全体业主共同承担管理责任。街道办事处（乡镇人民政府）应当将有关情况书面报送所在区县人民政府，并及时指导和协助业主大会选聘新的物业服务企业。情况紧急时，应当启动管理预案。

环卫、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当继续做好环境卫生维护、共用设施设备运行等管理服务工作。各专业部门自行上门收取费用的，业主委员会应当配合相关部门作好收费工作。

第十七条物业服务企业和业主、业主大会应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同条件终止合同，任何一方不得擅自解除合同。

第十八条物业服务企业不按本办法规定程序做好退出衔接工作的，按照法律、法规的规定处理处罚。同时作为不良行为记入信用档案，该企业及其管理的物业项目3年内不得参加创先评优活动。

第十九条因项目规模较小导致物业服务企业退出项目管理的，区县物业主管部门要会同街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会从实际出发，本着政府引导、业主自愿、规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合，推进物业管理上水平。

第二十条业主大会、业主委员会不按法定程序解聘物业服务企业的，由街道办事处（乡镇人民政府）、区县物业主管部门依法责令限期改正或撤销其决定，并告知全体业主。导致物业服务企业受损失的，由物业服务企业通过司法程序追究相应的法律责任。

第二十一条业主委员会委员未能从物业管理区域和谐稳定及长期利益出发，煽动业主不交物业公共服务费，带领业主聚众闹事，导致物业管理区域管理恶化，损害业主合法权益，造成不良社会影响的，由社区居委会监督指导业主大会或业主委员会终止其委员资格。

业主不能按规定履行义务，拖欠、拒交物业公共服务费，属侵犯全体业主公共权益的行为。

第二十二条物业管理委员会根据业主依法做出的共同决定选聘、解聘物业服务企业的，参照本办法执行。

第二十三条本办法自2019年9月1日起实施，有效期至2024年8月31日。