湖州市规划与建设局关于印发《湖州市物业项目承接验收管理实施细则》的通知

湖建发〔2010〕95号

税谱^®提示：根据《 湖州市住房和城乡建设局关于公布行政规范性文件清理结果的通知》（湖建发〔2023〕2号）规定，继续有效

各县（区）建设局、各有关单位：

  为加强物业项目承接验收管理，规范物业项目承接验收行为，引导物业服务行业健康有序发展，根据《浙江省物业项目承接验收管理办法》和国家、省有关法律、法规的规定，我局制定了《湖州市物业项目承接验收管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻实施。实施中如遇问题，请及时反馈我局房地产业处。（联系人：王剑，电话：2032332）

                       二〇一〇年三月二十三日

第一条 为规范物业项目承接验收行为，维护业主、建设单位和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康有序发展，根据《浙江省物业项目承接验收管理办法》和国家、省有关法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域内的物业项目承接验收活动的开展、监督和管理。
第三条 本实施细则所称物业项目承接验收(以下简称“承接验收”)是指物业服务企业依据物业服务合同，在接管物业项目时，为保证物业正常使用和物业管理服务正常实施，对物业共用部位、共用设施设备及相关场地等所进行的查验活动。
第四条 市规划与建设局负责全市物业项目的承接验收活动的指导、监督和管理。
县、区物业主管部门负责本管理区域内物业项目的承接验收活动的指导、监督和管理。
第五条 物业服务企业在接管物业项目前，必须对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验。承接验收时，项目应具备以下条件：
（一）新建物业
1、房屋建筑及共用设施设备等单项工程已按批准的规划设计方案和有关专业管理要求全部建成，已通过竣工验收，满足使用要求, 且验收资料齐全；
2、物业共用设施设备、共用部位等运行正常、完好，具备交付使用条件，应移交专业单位管理的共用设施设备已完成移交；   
3、物业管理区域内没有违章建筑，临时建(构)筑物、施工机具、建筑渣土、临时架空电缆、电线、地面裸露的管线等已全部拆除、清理完毕，场地平整，环境整洁；
4、物业服务内容、服务标准（等级）、收费标准、服务人员构成、临时管理规约、服务及投诉监督电话等相关内容已在物业管理区域内显著位置公示；
5、有符合规定的物业服务用房；
6、经有关部门确认的房屋幢、户编号等铭牌安装到位；
7、法律法规规定应具备的其他条件。
（二）原有物业
1、房屋产权、物业管理区域周界清晰； 
2、物业原有公共设施设备齐全、完好，运行正常；
3、房屋幢、户编号清晰，已经有关部门确认； 
4、物业服务内容、服务标准（等级）、收费标准、服务人员构成、管理规约、服务及投诉监督电话等相关内容已在物业服务区域内显著位置公示；
5、有符合规定的物业服务用房；
6、法律法规规定应具备的其他条件。
第六条 承接验收的时限
（一）建设单位选聘物业服务企业实施前期物业服务的，建设单位应在新建物业交付使用前30日，与受托物业服务企业办理承接验收手续。
（二）业主大会改聘物业服务企业的，应在原有物业移交前30日，由业主委员会会同新受托物业服务企业与原物业服务企业办理承接验收手续（另有约定时限的除外）。尚未成立业主委员会的原有物业，业主大会应委托所在地社区居民委员会按前述规定组织办理承接验收手续（以下同）。
第七条 承接验收的项目
（一）物业资料
新建物业需移交的相关资料：
1、竣工验收资料，包括物业竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图、竣工验收合格证等；
2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养技术资料，包括供水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等的供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡以及物业服务区域内共用设施设备维保协议等；
3、物业质量保修文件（含住宅工程质量分户验收表）和物业使用说明文件；
4、业主名册和物业清单；
5、临时管理规约；
6、物业服务用房及物业服务所必需的相关资料;
7、法律、法规规定的其他应提供材料。
原有物业需移交的相关资料：
1、前述除第5项以外的全部内容；
2、管理规约；
3、物业服务档案资料，包括设施设备运行情况和检测、维修、保养记录等技术资料以及物业服务日常积累的其他档案资料等； 
4、物业收费等财务相关资料,包括物业服务费收费资料、公共能耗分摊办法及收支情况资料、利用物业共用部位、共用设施设备等所得收益的明细帐目和收支情况、业主缴纳水电费和公用水电费的记载资料等；
5、与物业服务和物业经营相关的合同及资料;
6、物业服务需要的其他资料。
（二）物业共用部位，包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（三）物业共用设施设备及相关场地，包括给、排水管道管网、水箱、水泵、电梯、天线、供电线路、公共照明、锅炉、供暖线路、燃气线路、消防设施设备、绿地、道路、路灯、水体、沟渠、公用停车场（库）、公用文体设施和共用设施设备用房等。
（四）物业管理用房，包括物业管理经营用房和物业管理办公用房。
第八条 承接验收程序
（一）新建物业按下列程序办理承接验收手续：
1、建设单位于物业承接验收前7日，书面通知受托物业服务企业办理承接验收手续，并提交有关资料；
2、物业服务企业应按接管条件对提交的资料在7日内审核完毕。符合规定要求的，应约定验收时间及有关事项；
3、建设单位会同物业服务企业成立承接验收工作小组；
4、承接验收工作小组对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业服务用房等进行查验；
5、查验中发现的问题，应详细记录，并应以书面形式明确有关问题的处理意见和责任主体；
6、经查验符合本办法第五条规定的，应在 7 日内办理有关交接手续，交接双方签订《物业项目交接验收协议》（附件）。协议签订后10日内，报所在地物业主管部门和街道办事处（或乡镇人民政府）备案；
7、物业服务企业因承接验收而产生的相关费用由建设单位承担。
（二）原有物业按下列程序办理承接验收手续：
1、业主委员会与新受托物业服务企业签订合同生效后3 日内，业主委员会应书面通知原物业服务企业办理承接验收手续，原物业服务企业应在7日内提供有关资料；
2、业主委员会与新受托物业服务企业对提供的资料在7日内审核完毕。符合要求的，约定验收时间及有关事项；
3、业主委员会与新受托物业服务企业会同原物业服务企业成立承接验收工作小组；
4、承接验收工作小组对物业的共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验；
5、查验中发现的问题，应详细记录，并应以书面形式明确有关问题的处理意见和责任主体；
6、经查验符合本办法第七条规定的，应在 7 日内办理有关交接手续，交接双方签订《物业项目交接验收协议》（附件）。协议签订后10日内，报所在地物业主管部门和街道办事处（或乡镇人民政府）备案；
7、有关承接验收结果应在交接手续办理完成后3日内在物业服务区域内向全体业主公布。
物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用结余部分退还给业主或转交给新受聘物业服务企业。
第九条 建设单位、业主委员会和物业服务企业应组织专业人员办理承接验收手续，也可聘请相关专业机构协助办理。
第十条 物业项目承接验收交接双方的责任：
（一）承接验收时，交接双方均应严格按照物业服务合同的约定、国家和省有关规定、标准执行。验收中发现不符合规定、标准等问题时，双方协商处理解决办法，并商定时间复验；
（二）因建设单位原因导致未全部移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等或移交资料不全的，由建设单位负最终责任；
（三）业主大会与新受托物业服务企业签订的物业服务协议的服务期限应自交接验收完成之日起，原物业服务企业负责《物业项目交接验收协议》生效前的物业服务活动，新受托物业服务企业负责《物业项目交接验收协议》生效后的物业服务活动。期间发生的费用按物业服务合同的约定由各自负责；
（四）承接验收后，发生的维修养护和工程质量问题，按物业服务合同约定和国家有关规定处理。
第十一条 物业承接验收中出现纠纷，由交接双方协商解决。如协商不成，可申请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）或物业主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉。
第十二条 分期和分组团开发建设的新建物业，可以分期和按组团进行承接验收，但共用配套设施设备必须满足物业使用功能的要求。 
第十三条 未经承接验收或查验不合格的物业，物业服务企业有权拒绝接收，直至达到具备移交条件。对已接受委托符合移交条件的物业，物业服务企业无正当理由的不得拒绝接收；若物业服务企业借故拖延、拒绝接收，物业所在地物业主管部门应依据国家、省物业管理有关法规和规定，督促其及时办理接收手续。
第十四条 物业承接验收应邀请所在地街道办事处（或乡镇人民政府）、社区居委会、物业主管部门参加。
第十五条 建设单位、业主委员会或物业服务企业在物业承接验收中弄虚作假的，所在地物业主管部门会同街道办事处（或乡镇人民政府）予以制止；造成严重后果的，应依法承担法律责任。 
建设单位拖延或拒绝办理物业承接验收手续的，由县级以上房地产主管部门会同所在街道办事处（或乡镇人民政府）协调解决，协调不成的，依据《浙江省物业管理条例》等有关规定予以处罚，并计入企业诚信档案。
第十六条 业主大会决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，参照本实施细则执行。
第十七条 本实施细则中有关名词和专业用语的含义，同《省办法》规定。
第十八条 本实施细则由市规划与建设局负责解释，自发布自日起实施。相关附件可在湖州建设信息网网上政务下载中心下载（http://www.hujs.com/）。

附件：《物业项目交接验收协议》（示范文本）