苏州市住房城乡建设局关于进一步加强市区前期物业管理有关工作的意见

各区住建局，姑苏区住建委，苏州工业园区规建委，相关物业服务企业、开发建设单位：

为进一步做好“放管服”工作，促进物业服务市场健康有序发展，根据《 住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房〔2017〕75号)、《江苏省“十三五”物业管理行业发展规划》，结合我市市区前期物业服务实际情况，现就进一步加强市区前期物业管理有关工作提出如下意见：

一、优化前期物业服务招投标方式

市区销售型、非单一业主的新建住宅项目和非住宅项目，应当由项目开发建设单位（以下简称“开发建设单位”）通过招投标方式选聘物业服务企业、评估物业服务方案、确定物业服务费标准。市、区物业行政主管部门负责对招投标活动实施监督管理。

（一）住宅项目采用包干制物业服务模式的：总建筑面积30万平方米（含）以上的，开发建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。总建筑面积30万平方米（不含）以下的，开发建设单位也可以采用邀请招标方式选聘物业服务企业。

住宅项目采用酬金制物业服务模式的，开发建设单位可以采用公开招标或邀请招标方式选聘物业服务企业。

（二）非住宅项目，开发建设单位可以采用公开招标或邀请招标方式选聘物业服务企业。

（三）住宅和非住宅混合型项目的，以住宅与非住宅所占比重为主的一类确定项目类型，依据本条第（一）、（二）项执行。

（四）住宅项目和非住宅项目3万平方米（不含）以下的，开发建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

（五）参与前期物业服务招投标的物业服务企业应当符合以下条件：

1.物业服务企业诚信经营，近一年内未发生重大有效投诉，无严重违规行为；

2.在市、区物业行政主管部门的各类督察、检查中被书面责令整改，在规定整改期限内完成整改且已满半年。在规定整改期限内尚未完成整改的，自完成整改之日起已满一年；

3.其他法律法规及相关文件规定的条件。

（六）普通住宅项目，开发建设单位要求物业服务企业超越《苏州市普通住宅物业服务等级标准》提供服务并提高收费标准的，应当向市价格行政主管部门申请成本监审。

非住宅、非普通住宅项目，开发建设单位要求物业服务企业超越《苏州市普通住宅物业服务等级标准》提供服务并提高收费标准的，应当向市、区物业行政主管部门提出申请并得到同意后，根据项目特点和要求适当增加普通住宅服务标准未能涵盖的服务内容和标准。

非普通住宅的认定依据以住建、物价、国土、规划等行政主管部门的相关文件和证明为准。

（七）取消前期物业履约保证金。除发布招标公告和聘请评标专家所产生的费用外，开发建设单位无需承担其他费用。

二、强化前期物业服务事中、事后监管

（一）进一步加快并强化推进物业服务企业信用信息管理工作，将企业信用信息成果充分运用到前期物业管理工作的全过程。

（二）采用酬金制物业服务模式的住宅项目，前期物业期间物业服务企业应当自接管项目后，于每年４月向开发建设单位递交由第三方专业机构出具的具有法律效力的上一年度《项目财务状况审核报告》，并报属地物业行政主管部门备案。

（三）市、区行业行政主管部门委托第三方专业机构，每年选取若干前期物业服务项目开展专项审计，重点审计有超越《苏州市普通住宅物业服务等级标准》提供服务并提高收费标准的项目，审计结果作为物业服务企业信用考核的重要依据。

（四）物业服务企业应当出具、备案《项目财务状况审核报告》，逾期不出具或不备案的，视情节分别给予约谈、警告或信用考核扣分等处理。

三、苏州市物业管理中心应当根据本意见及时制定有关前期物业招投标监督管理实施细则，切实做好相关工作。

四、苏州市物业管理协会应当不断促进行业科学管理和科技应用水平，定期开展物业服务行业成本测算、制定各类新生物业服务内容标准或导则。

五、本意见自2018年12月1日起施行。

苏州市住房和城乡建设局

2018年11月21日