台州市农业农村局关于印发台州市闲置农房流转交易细则（试行）的通知

台农〔2020〕36号

税谱^®提示：根据《 台州市农业农村局关于公布行政规范性文件清理结果的通知》 （ 台农〔2021〕60号）规定，继续有效。
各县（市、区）农业农村局、各有关单位：

《台州市闲置农房流转交易细则（试行）》已经局长办公会议研究同意，现印发给你们，请结合当地实际执行。

台州市农业农村局

2020年4月20日

（此件公开发布）


（试  行）

第一章  总 则

第一条  为规范闲置农房流转交易行为，保障交易各方合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《市政府办公室关于促进闲置农房盘活利用的意见》 （ 台政办发〔2019〕52号）、《市委办公室 市政府办公室关于规范台州农村产权交易管理的若干意见》（台市委办〔2014〕53号）、《台州市农村产权交易管理实施办法（试行）》（台农产权办〔2015〕1号）以及相关法律、法规、规章的规定，制定本交易细则。

第二条  本市行政区域内闲置农房在农村产权交易机构进行的流转交易活动，适用本细则。

法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

第三条  本细则所称的闲置农房流转交易，应当在坚持农村宅基地集体所有的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿、公开、公平、公正的原则。

第四条  闲置农房流转交易采取公开竞价或议价方式进行。公开竞价方式包括动态报价、网络竞价、拍卖、招投标及其他竞价方式。议价方式指交易双方协商一致交易价格等。

第二章  交易条件

第五条  闲置农房流转交易应具备以下条件：

（一）闲置农房权属明晰无争议；

（二）交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、村集体经济组织、法人或其他组织，并具有闲置农房流转交易的真实意愿；

（三）流转交易项目应遵守国家的法律法规，符合环境保护、本地产业发展规划等政策规定。

第三章  交易程序

第六条  闲置农房流转交易按“委托申请—信息发布—受让方登记—交易签约—出具凭证”的一般程序进行。

第七条  村集体经济组织可以接受农户书面委托，在审查权属等无异议后，统一向农村产权交易机构申请流转。

村集体房产由村集体经济组织向农村产权交易机构申请流转。

农户也可直接向农村产权交易机构申请流转。

第八条 自愿委托农村产权交易机构流转其农房的，应当由转出方出具农房流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。

第九条  转出方应当提交以下材料：

（一）农村产权交易申请表；

（二）主体资格证明材料：转出方直接向农村产权交易机构申请流转时，转出方为自然人的，须提交个人身份证明；转出方为村集体经济组织的，须提交村集体经济组织的主体资格证明、法定代表人或负责人的个人身份证明。委托办理交易手续的，除提交转出方的上述主体资格证明材料外，还须提交授权委托书及受托方的主体资格证明，受托方为法人或其他组织的，须提交该法人或其他组织的主体资格证明、法定代表人或负责人的个人身份证明；受托方为自然人的，须提交该自然人的个人身份证明；

（三）产权权属证明材料；

（四）村集体经济组织申请村集体房产流转交易的，还须提交村集体经济组织成员大会或代表会议表决通过的决议；

（五）再流转交易的，转出方须提交原流转交易的合同（或其他有效证明），转出方为自然人、法人及其他组织的，须提交身份证明或法定代表人身份证明、加载统一社会信用代码的证照副本复印件；

（六）农村产权交易机构要求提交的其他材料。

转出方应对其提交的交易材料的真实性、完整性、有效性负责。

第十条  农村产权交易机构应当对转出方提交的相关材料进行审核。符合齐全性和合规性要求的，农村产权交易机构予以受理，出具受理通知书；不符合齐全性和合规性要求的，农村产权交易机构将审核意见及时告知转出方。

第十一条  农村产权交易机构依据转出方提交的资料，在农村产权交易机构网站和农村产权交易机构确定的报刊上进行信息发布。闲置农房转出信息应当包括下列内容：

（一）基本情况（区位、面积、间数、幢数、产业布局规划、交通状况、基础设施、流转方式、流转期限、指导价格等）；

（二）转出标的权利人的基本情况；

（三）受让方应当具备的基本条件；

（四）法律法规规定的其他事项。

第十二条  首次信息发布的期限应当不少于7天。

第十三条  信息公告期间，意向受让方可以到农村产权交易机构查阅流转交易的闲置农房相关信息和材料，自行或委托专人了解流转交易农房的现状。农村产权交易机构应当接受其查询并为其提供便利。

第十四条  意向受让方应在规定的公告期内，向农村产权交易机构递交受让申请及相关材料。

（一）受让申请书；

（二）受让方的身份证明文件或有效证件（照）；

（三）需要提交的其他材料。

意向受让方应对其申请及提交材料的真实性、完整性、有效性负责。

第十五条  公告期满，农村产权交易机构对意向受让方的受让申请进行登记，对意向受让方进行资格审核，向符合条件的意向受让方出具资格确认通知书。

第十六条  信息公告期限内未征集到符合条件的意向受让方的，在不变更信息发布内容的前提下，转出方可以在公告到期次日起3个工作日内申请延长信息发布期限，每次延长期限应当不少于5天。

第十七条  经公开征集只产生一个符合条件的意向受让方，可以采取协议交易的方式；产生两个及以上符合条件的意向受让方，应采取公开竞价方式确定受让方。

采取公开竞价方式交易的，应当按照国家有关法律法规及政策的规定组织实施。

第十八条  转出方应确定交易底价，如公开竞价未达到转出方确定的交易底价，结果无效。

第十九条  受让方确定后，交易双方在平等、协商、自愿的基础上参照《台州市闲置农房流转合同示范文本》（见附件），签订闲置农房流转交易合同，并由农村产权交易机构审核并在见证机构方盖章。

拒绝签订交易合同的，违约方应按交易规则的规定和有关法律规定承担相应的法律责任。

第二十条  闲置农房流转资金通过农村产权交易机构专用账户进行结算。

通过资格确认的意向受让方在规定时限内向农村产权交易机构交纳交易保证金（以到达专用账户为准）后获得参与竞价交易资格。逾期未交纳保证金的，视为放弃受让意向。

未成交的意向受让方所交纳的交易保证金，由农村产权交易机构在交易完成后3个工作日内返还。

第二十一条  交易双方签订产权交易合同，并依据合同约定将交易价款通过农村产权交易机构专用账户结算，农村产权交易机构应当在交易价款结算后的3个工作日内出具农村产权交易凭证。

第二十二条 农村产权交易机构应对每一宗闲置农房流转交易的相关资料立卷归档，并将交易合同抄送农房所在地乡镇（街道）人民政府（办事处）。

第四章  行为规范

第二十三条 闲置农房流转交易当事人提交错误、虚假的材料进行交易，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任和经济赔偿。

第二十四条  在闲置农房流转交易的过程中，发生闲置农房流转交易纠纷的，当事人可以向农村产权交易机构或乡镇（街道）人民政府（办事处）申请调解；也可以依据合同的约定申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。

第五章  附    则

第二十五条  本细则（试行）由台州市农业农村局负责解释。

第二十六条  本细则（试行）自2020年6月1日起施行。

附件


合同签订地：

出租人（以下称甲方）：

法定代表人（负责人）：

通讯地址：

联系人：                     联系方式：

身份证号码：

承租人（以下称乙方）：

法定代表人（负责人）：

通讯地址：

联系人：                     联系方式：

身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿平等的基础上，就乙方租赁甲方农房事项达成一致意见，签订本合同。

第一条  出租农房的基本概况

1.甲方同意将其坐落于台州市      区、县（市）      镇（乡/街道）       村      自然村     号的房产出租给乙方使用。

2.出租房屋项下登记的房屋所有权证号为           ，所载土地使用权面积为        平方米，建筑面积为        平方米，房屋租赁面积         平方米。

3.甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全（或共有）所有权和使用权；闲置办公楼、校舍、卫生所、茶厂、粮站、电站、茧站等各类产权属于村集体所有的闲置房屋，须经村集体经济组织成员大会或代表会议表决通过的决议，才能出租盘活。甲方保证房产在本合同签订前不附有任何其他担保物权和债权，房产现状不属违法建筑；也未被法院或者其他有权机关采取查封等强制措施 (如果是共有房屋，已经共有人同意，附书面同意声明)。

4.随出租房屋一并供甲方使用的附属建筑物和设施设备包括：                                                   。

第二条  租赁房屋用途

双方确认该租赁房屋用途为：                   。

第三条  租赁期限

本合同项下约定的房屋租赁期限共     （年/月），自         ___ 年    月   日起，至     年    月   日止。（注：最长不超过20年）

第四条  续租

租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。如甲方仍继续出租房屋的，在同等条件下乙方拥有优先承租权。乙方如要求续租，则必须在租赁期满    个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。

第五条  租金及支付期限、方式

1.该房屋第一（月/年）租金（含税）为      元(大写     元整)，租金每     （月/年）一付，第一（月/年）租金在合同签订后一周内汇入甲方指定银行账户（开户行：              ，户名：            ，账号：                  ）。

2.自第___（月/年）起，租金以上（月/年）基础上递增   %计算，每过___（月/年）按以上百分率递增调整一次，后一（月/年）租金应在前一（月/年）租赁期限届满前一个月支付到甲方指定的上述银行账户，先付后用。

3.乙方在合同签订同时支付押金     元，待合同期满后，乙方结清租赁期内按本合同所规定应承担的费用后，由甲方退还给乙方（不计押金利息）。如果乙方中途单方面终止合同，则房屋押金不予退还。

第六条  房屋的交付

1.甲方应在本合同签订之日起    日内将上述房屋交付给乙方使用。如甲方未按时交付房屋超过一个月，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方全额退还押金，及支付年租金20%的违约金。

2.甲、乙双方应在交付之日一同对出租房屋交付现状进行确认，包括对房屋附属建筑及屋内外设施设备进行清点、验收，并制作清单，双方签字确认。

第七条  房屋的装修、改造及费用承担、权益归属

1.乙方可根据经营需要对租赁房屋进行室内室外装修、改造等，但须不改变房屋原有主体结构（包括房屋外形，承重结构等有可能危害到房屋安全的改造），如依法需经有关部门审批，根据规定办理。改建费用由乙方自行承担。

2.租赁期满后或因乙方原因致合同终止履行的，乙方应将属于自己可以移动的物品全部清理完毕，清空房屋和场地。除甲方要求恢复原状外，其余不能移动的建筑物、附着物及依附于房屋的装修归甲方所有。

3.因甲方原因导致合同终止的，乙方可以与甲方协商一致，将上述不能拆除的附着物及依附于房屋的装修按公平合理原则，作价由甲方接收或要求甲方赔偿损失。

第八条  甲方的其他权利和义务

1.租赁期间，甲方有权依法转让该出租房屋，但应提前1个月通知乙方，乙方如符合条件的，在同等条件下享有优先购买权。甲方转让房屋的，不影响租赁合同的继续履行。

2.因乙方经营需要，须办理的相关手续（包括房屋建设、建造的审批等），在条件允许及符合法律规定的情况下，甲方应配合乙方办理，由此产生的费用由乙方承担。

第九条  乙方的权利和义务

1.租赁期间因房屋使用所产生的经营权、收益权归乙方所有，双方另有约定的除外。

2.乙方实际发生的水、电、气、有线、宽带等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，由乙方自行支付。非独立安装的，由乙方凭单据直接向相关部门进行缴纳。

甲、乙双方应在房屋交付之日确定相关数据，并计入清单中。

3.房屋租赁期间的房屋维修由乙方负责，维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相关设施的损坏，由乙方负责修理、重作、更换或赔偿损失。

4.因房屋租赁期间的建设、改造、维修等而产生的安全问题由乙方负责，乙方应确保该期间相关建设人员的人身安全，如发生事故，由乙方负责，甲方因此承担责任的，有权向乙方进行追偿。

5.未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。

6.乙方在租赁期间，不得无故变更房屋用途，如需变更，需经甲方书面同意。

第十条  房屋腾退

1.租赁期限届满后或因乙方原因导致合同终止，乙方应当在期限届满或终止之日起十五日内腾退租赁房屋，包括房屋附属建筑。

2.除本合同其他条款规定的情形外，乙方应自行拆除由其安装的可拆除的设施设备，并将承租房屋原有的设施、设备完整的交付给甲方。

3.在因第1款规定情形导致合同终止的情形下，乙方未按期归还或腾退房屋的，每逾期一日，应当按年租金标准的千分之一向甲方支付滞纳金，并承担因逾期归还给甲方造成的损失。

4.乙方未按期归还房屋，逾期超过    日的，甲方有权采取停水、停电等措施，由此产生的损失和法律风险由乙方自行承担。

第十一条  合同的解除和终止

1.甲乙双方可以协商解除或终止本合同。

2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：

（1）逾期交付房屋超过1个月或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住或经营利用的；

（2）无正当理由，甲方拒不配合乙方办理相关经营所需的手续（包括房屋建设、建造合法的审批手续）；

（3）符合法律规定的其他情形。

3.乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：

（1）未按时支付房屋租金超过三个月的；

（2）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；

（3）未经甲方书面同意，擅自变更承租房用途的；

（4）未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构，或未经有关部门批准，改建房屋、建造其他永久性建筑物等；

（5）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；

（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用超过三个月的；

（7）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；

（8）符合法律规定的其他情形。

第十二条  违约责任

1.若乙方逾期缴纳租金、水电费和其他应由其承担的费用，除须补缴应付款项外，每逾期一天，乙方应当向甲方支付欠缴款项     ‰的滞纳金，超过3个月未全额交纳，乙方应当向甲方支付当（月/年）租金20%的违约金；如超过1个月未全额交纳，甲方有权采取停水、停电等措施。

2.若甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一天，甲方应按年租金标准的千分之一向乙方支付滞纳金，超过1个月未交付的，乙方有权解除合同，并且甲方应承担因逾期交付房屋给乙方造成的损失。

3.任何一方违反约定导致合同解除，应按照当（月/年）租金20%支付违约金，造成一方损失的，应当赔偿损失。

第十三条  其他约定

1.租赁期间，如出现征用或拆迁等国家及市场行为，导致合同不能履行，双方互不追究责任。有关拆迁补偿按政策各自享有，其中                                   。

2.因不可抗力致使本合同不能继续履行而造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。

3.自甲方交付房屋之日起，乙方应在     日/月内按合同约定的用途开发、利用房屋，逾期则甲方有权解除合同，并收回房屋，所收押金及租金不予退还。

4.                                                。

5.                                                。

第十四条  本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，甲乙双方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。

第十五条  本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十六条  甲乙双方同意以协议首部地址为送达地址，一方向另一方送达相关书面文书的，可采取邮寄等方式送达，快递到达约定的送达地址即为送达。

第十七条  本合同经甲乙双方签字盖章，并报农村产权交易机构审核见证后生效。

第十八条  本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，农村产权交易机构留一份，抄送房屋所在地乡镇（街道）人民政府（办事处）、村集体经济组织各一份备案。

附件：1．房屋权属证书复印件

2．共有人同意声明书

3．附属物权利声明书

4．清点清单

甲方（盖章）：

签约人：                签约日期：    年   月  日

乙方（盖章）：

签约人：                签约日期：    年   月  日

见证方（盖章）：

见证人：                见证日期：    年   月  日

农房租赁合同注意事项

1．房屋权属问题。农村房屋普遍存在产权调换、祖传房屋、应拆未拆、违章建造、历史遗留等各方面因素，从而使得房屋权属存在争议或并未获得合法权属，故如出租房屋本身权属不明，必然导致无权处分或违反法律的规定，进而使合同无效及经营活动的不稳定。审查房屋权属是合同订立的前提条件。

2．租赁期限。根据合同法的规定，租赁期限最长不得超过20年，超过部分无效。农房租赁现多意在开发经营，承租方投入大量资金进行建设、装潢，势必希望租赁期限长久，以代替买卖行为，故明确租赁期限，有利于承租方对投入资本的把控，避免后期纠纷。

3．建设、改造问题。农房租赁意在开发、经营，建设、改造是不可避免的。但相关政策、法律对房屋建设、改造有严格的审批制度，乱建、乱造现象是一律禁止的，所以租赁期间的建设、改造行为应进行严格的合同约定，未经批准不得建造、改造，如出现违章，应确定责任主体。

4．合同终止后的权益归属。特别是对于投入较大的合同双方，应当在订立合同时明确，合同期满或合同因故终止，对投入资产如何分配，特别是那些不可拆除的建设、装修等，尽早落实好归属主体，避免后续纷争。

5．拆迁赔偿款安排。目前，农村房屋拆迁普遍，基于公平原则及保护承租人利益的角度，应属于承租人的拆迁权益应当归属于承租人，故可以在合同订立时，确认好权益归属。

6．村集体房屋租赁情况。属于村集体房屋的出租是影响村民切身利益的事项，根据《村民委员会组织法》《浙江省村经济合作社组织条例》《浙江省农村集体资产管理条例》的相关规定，关于集体资产处置方案应经村集体经济组织成员大会或代表会议讨论，故村集体房屋的出租，应将经村集体经济组织成员大会或代表会议讨论决定作为生效条件，并附相关村集体经济组织成员大会或代表会议讨论决定的相关书面材料。

7．多户共同出租的情况。农村经济发展中，存在多处房产共同开发的情况，这就存在多户农户与同一承租人签订合同的情况。中间如果有一户农户不继续出租涉案房屋，就可能导致经营无法继续等情况。为保证交易稳定，可以考虑将多户房产统一出租给村集体经济组织，村集体经济组织再转租给承租户，加入村集体经济组织作为中间环节，对各农户较有威信力，对于承租户而言，在执行、管理上较为便捷。

8．为防止转租、资金众筹等情况，保障农户的利益，可以在合同订立时设置履约保证金，以保证后期转租对象不明、资金链断裂等导致租金、水电等费用无法及时收回等情况，可以以履约保证金暂缓损失。