杭州市人民政府办公厅关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见

杭政办〔2019〕2号

税谱^®提示：根据《 杭州市人民政府办公厅关于公布市政府及市政府办公厅行政规范性文件清理结果的通知》 （ 杭政办函〔2022〕76号）规定，继续有效。

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

为实施创新驱动发展战略，推动传统产业转型升级，加快新旧动能转换，实现高质量发展，经市政府同意，现就进一步规范全市创新型产业用地管理提出如下意见。

一、统筹工业用地，确保稳中有增

（一）由市规划和自然资源局将工业用地布局规划纳入国土空间规划编制范畴，按照全市产业平台空间布局要求，将300平方公里规划工业用地统筹落实到各区、县（市）、新区，并明确具体地块。

规划工业用地不得随意调整为其他用途，确需调整的，各区、县（市）政府、新区管委会应经市经信局同意后按规定程序报批。

（二）在符合规划、满足安全环保要求的前提下，鼓励工业企业通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、地下空间开发等途径提高土地利用效率，支持高端制造业高质量发展。

（三）稳定工业用地存量，严格控制将存量普通工业用地转为创新型产业用地，确需调整的，应按照“改一补一”的原则，在本区、县（市）、新区区域内予以补足；确实无法补足的，按“退二进三”收益调节资金管理有关规定，实行异地代补。确保工业用地增量，全市每年出让的工业用地（不含创新型产业用地）占年度土地出让总量的比例不低于30%。

二、规范创新型产业用地，提高用地效率

（四）鼓励区、县（市）政府、新区管委会综合采取“亩均论英雄”评价成果应用等措施，促进“低、散、乱”企业转型升级，实现“腾笼换鸟”“凤凰涅槃”。

对不符合产业发展导向的存量低效工业用地，由区、县（市）政府、新区管委会统一收回后建设高标准的小微企业园，也可招引“高好大”的工业项目，按规划重新开发建设，或按规定报批后转变为创新型产业用地。

（五）各区、县（市）政府、新区管委会可在产业平台范围内集中布置、连片规划创新型产业用地，建设工业转型发展示范区。全市创新型产业用地总面积原则上控制在工业用地总面积的10%以内。

（六）创新型产业用地容积率原则上不低于3.0，行政办公及生活服务设施的用地面积不得超过总用地面积的7%，建筑面积不得超过地上总建筑面积的15%。

除特殊设备、仪器、工艺等所需特殊空间外，创新型产业用地建筑层高参照办公建筑标准执行。

三、明确创新型产业及用地准入标准

（七）本意见所称创新型产业是指新旧动能接续转换的新业态，主要涵盖研发、设计、孵化、试验、检验、检测、认证等环节，具有知识技术密集、人才集聚等显著特征的产业，具体按创新型产业分类目录认定。

（八）创新型产业用地的准入标准包括容积率、固定资产投资强度、单位用地税收、研发经费支出与主营业务收入比、研发人员与从业人员比、单位能耗增加值、单位排放增加值等指标。其中，固定资产投资强度不低于500万元/亩，单位用地税收不低于50万元/亩，研发经费支出不低于主营业务收入的5%，研发人员数量不低于从业人员总数的30%，单位能耗增加值不低于5万元/吨标煤，单位排放增加值不低于1000万元/吨。各区、县（市）政府、新区管委会可在符合上述标准的基础上，根据本地区产业发展实际确定具体准入标准。

四、深化创新型产业用地市场化配置

（九）由市规划和自然资源局会同市发改委、市经信局等部门，在每年第4季度牵头编制下一年度工业用地出让计划，并明确创新型产业用地的年度出让计划，报经市政府批准后，及时向社会公开发布。

（十）创新型产业用地一律以“招拍挂”方式公开出让。可采取“限地价，竞亩均税收”“限地价，竞达标时限”等方式确定竞得人。在依法合规前提下，行业龙头骨干企业、国家级高新技术企业、重大招商引资项目可优先安排受让创新型产业用地。

（十一）创新型产业用地出让起价按不低于工业用地评估价的1.5倍修正后评估，具体起价由区、县（市）政府、新区管委会集体研究确定。

出让年限设定最高不超过50年；若按30年设定土地出让年限，土地出让起价按照0.6系数确定。出让模式可实行一次性整体出让，也可按规定采取“先租后让”分阶段供地。具体土地出让的年限及模式由区、县（市）政府、新区管委会研究确定。

五、落实全过程履约监管主体责任

（十二）建立项目遴选论证机制。创新型产业用地出让前，区、县（市）政府、新区管委会在符合用地准入标准的基础上，制定《标准地投资建设合同》，相关投资建设标准纳入土地供应条件。符合条件的单位，均可参与创新型产业用地地块竞买。

（十三）实施项目履约保证。创新型产业用地出让后，区、县（市）政府、新区管委会或其指定机构先与受让单位签订《标准地投资建设合同》，并按不低于总地价的30%约定并收取履约保证金后，规划和自然资源部门与受让单位签订《土地出让（租赁）合同》。区、县（市）政府、新区管委会指定机构可通过免息借款等形式支持受让单位项目开发建设。采取“先租后让”方式供应的创新型产业用地可以免收履约保证金。

（十四）严格项目达标考核。创新型产业项目建成投产后，区、县（市）政府、新区管委会应及时对项目《标准地投资建设合同》执行情况开展达标考核。达标考核可委托第三方协助提供评估意见，但不得直接以第三方评估结果为考核依据。达标考核应在项目竣工验收通过后3年内完成。

达标考核通过的，由区、县（市）政府、新区管委会出具项目达标验收意见，并退还履约保证金；达标考核未通过的，履约保证金不予退还并按规定追究违约责任，同时给予最长不超过两年的整改期。整改期满仍未达标的，经区、县（市）政府、新区管委会审查批准后，规划和自然资源部门按规定解除《土地出让（租赁）合同》，土地使用权按原出让价格扣减相应使用年限后予以补偿，地上建（构）筑物和不可移动的设备、设施按评估价予以补偿。

（十五）规范物业出租管理。创新型产业用地地上建筑物原则上以自用为主，确有剩余的，可由区、县（市）政府、新区管委会指定机构统一承租后对外运营，或经区、县（市）政府、新区管委会审查批准后由用地单位对外出租。

创新型产业用地地上建筑物用于出租的，承租企业必须符合创新型产业指导目录要求，租金原则上不得超过同时期同区域商务办公用房租金的50%，具体由区、县（市）政府、新区管委会负责监管。

（十六）实行项目动态核查。区、县（市）政府、新区管委会每年应对本地创新型产业用地使用情况进行动态核查。创新型产业用地受让单位无法履行《标准地投资建设合同》《土地出让（租赁）合同》的，由区、县（市）政府、新区管委会依法依规追究违约责任。并可依法将违约受让单位列入失信企业名单，予以联合惩戒。

六、构建部门协同管理机制

（十七）由市发改委牵头每年对区、县（市）政府、新区管委会履约监管实施情况进行评价并通报。

（十八）由市经信局牵头修订创新型产业分类指导目录并不定期向社会公布。

（十九）由规划和自然资源主管部门加强不动产产权管理，创新型产业用地以宗地为单元进行整体登记，土地用途为工业（创新型产业），原则上不得转让。因特殊原因且确保不改变土地用途的，经区、县（市）政府、新区管委会审查批准后，可以宗地为单元办理不动产转移登记手续。

创新型产业用地达标验收通过前，不动产登记证书备注：“以国有建设用地使用权作抵押物的，抵押价值以土地出让总价款为最高抵押额。”

创新型产业用地原则上不得分割登记、分割转让。创新型产业用地达标验收通过后，因孵化企业、上下游产业链关联企业、子公司或控股公司IPO上市等特殊原因确需产权分割的，经区、县（市）政府、新区管委会审查批准并报市政府备案后，可办理分割登记、分割转让手续。分割登记、分割转让的总面积不得超过地上总建筑面积的50%，应以幢、层作为最小分割单元且每层建筑面积不得低于500平方米。受让对象应是符合创新型产业指导目录要求的企业。

七、附则

（二十）本意见实施前，已经签订土地出让合同的创新型产业用地项目，按原土地出让合同约定执行，区、县（市）政府、新区管委会应落实履约监管责任；已经市政府批准同意由存量工业用地转为创新型产业用地，但尚未签订土地出让合同的，用地性质可保留为创新型产业用地，但应以“招拍挂”方式公开出让。

（二十一）各区、县（市）政府、新区管委会要根据本意见制定相关实施细则，规范操作，强化监管，切实提高创新型产业用地的正向效应。

本意见自2019年9月10日起施行，由市规划和自然资源局负责牵头组织实施。前发文件与本意见不一致的，以本意见为准。



附件：杭州市人民政府办公厅关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见杭州市创新型产业分类指导目录.docx

杭州市人民政府办公厅

2019年8月9日

杭州市创新型产业分类指导目录

一、制定背景

为进一步加强产业用地要素保障，推进“三化融合”，助力杭州打造数字经济第一城。根据市委、市政府有关文件精神，为进一步规范我市创新型产业用地管理，特制定本意见。

二、政策依据

1、《节约集约利用土地规定》

2、《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用的的通知》

3、《关于以新发展理念引领制造业高质量发展的若干意见》

三、主要内容

（一）鼓励城市工业高质量发展

1、统筹总量，编制工业用地布局规划，将300平方公里规划工业用地统筹落实到各区、县（市），并明确具体地块。

2、提高质量，鼓励保留城市工业，存量低效工业用地由政府统一收回后，建设高标准的小微企业园，也可按规划重新开发建设招引“高好大”工业项目。

3、稳定存量，对调整退出的工业园区和零星工业用地，改变用地性质的，实行“改一补一”，在本行政区域集聚发展的工业平台范围内予以补足，确实无法补足的，原则上按“退二进三”收益调节资金的规定，实行异地代补。

4、确保增量，全市每年出让的工业用地占年度土地出让总量的比例不低于30%。

（二）规范创新型产业用地管理

1、坚持创新型产业用地统一进笼子，一律由政府收回后以招拍挂方式公开出让。

2、坚持传导政策红利，创新型产业用地地上建筑物用于出租的，承租企业必须符合创新型产业指导目录要求，租金原则上不得超过同时期同区域商务办公用房租金的50%。

3、坚持落实履约诚信，按不低于总地价的30%约定履约保证金，但属地区政府（管委会）指定机构可通过免息借款等形式支持受让单位项目开发建设。

4、坚持规范产权管理。创新型产业用地原则上不得分割登记、分割转让。达标验收通过后，因子公司或控股公司IPO上市等确需产权分割的，经区政府审查批准并报市政府备案后，方可办理分割登记、分割转让手续，但总面积不得超过地上总建筑面积的50%，以幢、层作为最小分割单元且每层建筑面积不得低于500平方米。

（三）做好新老政策衔接

1、对已经签订土地出让合同的创新型产业用地项目，按原土地出让合同约定执行，并由属地政府加强履约监管。

2、已经市政府批准同意由存量工业用地转为创新型产业用地，但尚未签订土地出让合同的，用地性质可保留为创新型产业用地，但应以招拍挂方式公开出让。

3、严控工业用地改变用途，规划工业用地确需调整为其他用途的，各区、县（市）政府（管委会）应报市经信局审查同意。

四、适用时间及范围

本《意见》自2019年8月9日开始施行，适用于杭州市全市范围。

五、解读机关

解读机关：杭州市规划和自然资源局

联系电话：88264868