镇江市物价局 镇江市住房和城乡建设局关于公布市区普通住宅物业服务等级标准及公共服务费指导价标准的通知

项目

内容与标准

（一）

基本要求

1、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照国家相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

2、项目负责人应有一年以上物业管理同岗位经历；每7万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。

3、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。

4、物业服务中心周一至周五业务接待服务时间每天应不少于8小时（周六提供值班服务），并在显著位置公示12小时服务电话，投诉处理应在四天内给予答复。

5、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共设施设备、场地有明显标志。

6、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度工作计划，并按相关计划实施管理。

7、物业服务中心应在小区显著位置公示服务内容和收费标准，每年向业主公布一次小区财务收支情况，每半年向业主公布公共水电费、电梯电费分摊情况。

8、对业主违反《业主临时管理规约》的行为、现象，按照相关管理规定采取告知、劝阻等措施，并及时报告相关主管部门。

9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。

（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护

1、物业服务中心应对小区房屋公共部位、公共设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。

2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应60分钟内到达现场，一般修理三天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。

3、设备房设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、房屋公共部位门窗每月巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。

5、小区围墙每季度巡查1次，发现损坏立即修复，保持围墙完好。

6、道路、路面、侧石、井盖等公共部位每季度巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整。

7、共用明装给、排水设施每年进行1次全面检查、维修，每季度对排水明沟清扫1次，每年对地下管井清理1次，每年对室外共用水管道进行1次检修。

8、公共照明完好率不低于85%（按规定移交相关部门的除外）。

9、消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。

10、其它共用设施设备每月巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志、齐全。

11、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。

12、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），根据省、市相关规定申请使用专项维修资金修复。

（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护

（三）协助维护公共秩序

1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24 小时值守每班不少于1人，次出入口16小时值守每班1人，有详细交接班记录。

2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记，建立大件物品搬出核实制度。

3、对重点区域、重点部位每3小时巡查不少于1次。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。

（四）保洁服务

1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运1次。

2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每月擦拭1次。

3、小区公共场所每日清扫1次。

4、电梯厅、楼道每2日清扫1次（雨、雪天除外）。

5、共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

6、小区内室外公共雨、污水管道每2年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每2年清掏1次，发现异常及时清掏。

7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（五）绿化养护管理

1、有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪和养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

项目

内容与标准

（一）

基本要求

1、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照国家相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

2、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。

3、物业服务中心周一至周五业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示8小时服务电话，投诉处理应在一周内给予答复。

4、物业服务中心应配置相应的办公设施；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共设施设备、场地有明显标志。

5、物业服务中心应在小区显著位置公示服务内容和收费标准，每年向业主公布一次小区财务收支情况，每年向业主公布公共水电费、电梯电费分摊情况。

6、对业主违反《业主临时管理规约》的行为、现象，按照相关管理规定采取告知、劝阻等措施，并及时报告相关主管部门。

（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护

1、物业服务中心应对小区房屋公共部位、公共设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录台帐，设施设备运行正常。

2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应90分钟内到达现场，维修时间双方约定，并有完整的报修、维修和回访记录。

3、房屋公共部位门窗每季度巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。

4、围墙护栏发现损坏及时维修，保持围墙完好。

5、道路、路面、侧石、井盖等公共部位（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整。

6、共用明装给、排水设施每年进行1次全面检查、维修，每年对排水明沟清扫1次，每年对地下管井清理1次，每年对室外共用水管道进行1次检修。

7、公共照明完好率不低于80%以上（按规定移交相关部门的除外）。

8、消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。

9、其它共用设施设备每季度巡查1次，并及时维修养护，保持正常运行。

10、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。

11、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），根据省、市相关规定申请使用专项维修资金修复。

（三）协助维护公共秩序

1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24 小时值守，次出入口12小时值守，主、次出入口每班不少于1人，有详细交接班记录。

2、对进出小区的车辆进行管理和疏导（不可预见的突发事件除外）。

3、对重点区域、重点部位每4小时巡查不少于1次。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。

（四）保洁服务

1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运1次。

2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每季度擦拭1次。

3、小区公共场所每日清扫1次。

4、电梯厅、楼道每3日清扫1次（雨、雪天除外）。

5、共用部位玻璃每半年清洁1次；路灯、楼道灯每年清洁1次。

6、小区内室外公共雨、污水管道每2年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每2年清掏1次，发现异常及时清掏。

7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（五）绿化养护管理

1、实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时喷洒药物，预防病虫害。

环境设施设备情况与标准

1、小区封闭，布局合理，物业管理区域内有5000平方米以上中心广场或大型景观水系（配置中水处理系统）；

2、绿地率达40%以上；

3、容积率1.0以下；

4、小区公共配套设施完善，公厕、垃圾中转站、景观灯、电子显示屏、 公共充电设施、巡逻岗亭等其它设施不少于五项；

5、会所、文化娱乐场所、体育活动场所或儿童娱乐设施（开发建设单位配套）等其它文体设施不少于三项；

6、 楼宇对讲系统、小区访客系统、监控系统、电子巡更系统、周界报警系统、家居安防、背景音乐等其它智能化设施不少于五项。

环境设施设备情况与标准

1、小区封闭，布局合理，物业管理区域内有3000平方米以上中心广场或中型景观水系；

2、绿地率达35%以上；

3、容积率1.0（含1.0）以上-1.1以下；

4、小区公共配套设施完善，公厕、垃圾中转站、景观灯、电子显示屏、 公共充电设施、巡逻岗亭等其它设施不少于四项；

5、会所、文化娱乐场所、体育活动场所或儿童娱乐设施（开发建设单位配套）等其它文体设施不少于二项；

6、楼宇对讲系统、小区访客系统、监控系统、电子巡更系统、周界报警系统、家居安防、背景音乐等其它智能化设施不少于四项。

环境设施设备情况与标准

1、小区封闭，布局合理，物业管理区域内有一定园林小景或小型景观水系；

2、绿地率达30%以上；

3、容积率1.1（含1.1）以上-1.3以下；

4、小区公共配套设施完善，公厕、垃圾中转站、景观灯、电子显示屏、 公共充电设施、巡逻岗亭等其它设施不少于三项；

5、会所、文化娱乐场所、体育活动场所或儿童娱乐设施（开发建设单位配套）等其它文体设施不少于一项；

6、 楼宇对讲系统、小区访客系统、监控系统、电子巡更系统、周界报警系统、家居安防、背景音乐等其它智能化设施不少于三项。

环境设施设备情况与标准

1、小区封闭，布局合理，物业管理区域内有一定的景观；

2、绿地率达25%以上；

容积率1.3（含1.3）以上；

3、小区公共配套设施完善，公厕、垃圾中转站、景观灯、电子显示屏、 公共充电设施、巡逻岗亭等其它设施不少于二项；

4、会所、文化娱乐场所、体育活动场所或儿童娱乐设施（开发建设单位配套）等其它文体设施不少于一项；

5、楼宇对讲系统、小区访客系统、监控系统、电子巡更系统、周界报警系统、家居安防、背景音乐等其它智能化设施不少于二项。

环境设施设备情况与标准

1、小区封闭，布局合理，有一定园林小景或小型景观水系；

2、绿地率达30%以上；

3、小区公共配套设施完善，公厕、垃圾中转站、景观灯、电子显示屏、公共充电设施、巡逻岗亭等其它设施不少于三项；

4、会所、文化娱乐场所、体育活动场所或儿童娱乐设施（开发建设单位配套）等其它文体设施不少于二项；

5、楼宇对讲系统、小区访客系统、监控系统、电子巡更系统、周界报警系统、家居安防、背景音乐等其它智能化设施不少于三项；

6、中央消防控制系统、消防喷淋、消防泵房、消防栓、消防报警系统、灭火器材等其它设施不少于三项；

7、平均楼层8层（含8层）以上。