盐城市住房和城乡建设局关于修订《盐城市业主大会和业主委员会操作规范》的通知

盐住建物管〔2024〕8号

各县（市、区）住建局，盐城经济技术开发区住建局、盐南高新区住建局，各有关单位：

为帮助业主增进合法权益，防范业主大会和业主委员会活动中可能发生的损害业主共同权益的行为，促进和谐社区建设，根据《江苏省行政程序条例》有关行政指导的规定，我局结合工作实际修订了《盐城市业主大会和业主委员会操作规范》，现印发给你们，供参考使用。

各县（市、区）物业管理行政主管部门要会同属地镇人民政府（街道办事处）做好宣传和引导。工作实践中遇到的情况和问题，请及时书面反馈我局，我局将根据需要适时修改完善。


盐城市住房和城乡建设局

2024年10月22日

 

第一章  总则

第一条  为了帮助业主增进合法权益，防范业主大会和业主委员会活动中可能发生的损害业主共同权益的行为，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《江苏省行政程序条例》《江苏省物业管理条例》《盐城市物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规范。

第二条  本市行政区域内召开业主大会、选举业主委员会，以及业主委员会的活动，适用本规范。

    法律、法规、规章对业主大会和业主委员会的活动已有规定的，按照规定执行。

第三条  本规范的性质为行政指导性文件。

本规范条文中表述为“可以”“提倡”“不提倡”的，以及没有表述为“应当”“不得”的其他内容，属于引导、指引性内容，公民、法人或者其他组织按照自愿原则参考使用。

本规范的条文中表述为“应当”的，是根据现行法律、法规的原则或者精神，对镇人民政府（街道办事处）提出的工作指导意见。镇人民政府（街道办事处）可以按照指导意见执行，也可以在不违反法律、法规的前提下，以其他方式、做法履行法定职责。

本规范的条文中表述为“不得”的，是对现行法律、法规中禁止性规范的具体提醒，条文中会一并说明依据和理由。

第四条  业主大会、业主委员会的活动是业主管理共有财产和共同事务的法定途径，镇人民政府（街道办事处）履行相关职责应当遵循依法、公平、公开的原则，以保障全体业主的知情权、监督权、决策权为宗旨。

第五条  盐城市住房和城乡建设局开发建设业主自治服务电子系统，为业主大会和业主委员会的活动提供便利。

提倡应用盐城市业主自治服务电子系统以及其他信息化技术开展业主大会和业主委员会的活动。

第二章  首次业主大会

第一节  首次业主大会筹备组

第六条  首次业主大会筹备组（下称筹备组）中的业主成员，由所在镇人民政府（街道办事处）组织业主推荐产生，业主推荐可以采取他人推荐或者本人自荐方式。

镇人民政府（街道办事处）组织业主推荐筹备组成员，应当广泛通知和动员业主，充分保障全体业主的知情权、参与权，避免在多数业主不知情的情况下组织推荐活动。

第七条  业主推荐产生的筹备组成员推荐人选多于规定人数，镇人民政府（街道办事处）具备操作条件的，应当按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，组织全体业主表决确定筹备组中的业主成员。

为了防范少数业主串通操控筹备事务，不提倡镇人民政府（街道办事处）按照少数业主协商的意见确定筹备组中的业主成员。

第八条  业主推荐产生的筹备组成员推荐人选多于规定人数，镇人民政府（街道办事处）不具备组织全体业主表决的操作条件的，应当抽样征询业主意见，询问是否需要对筹备组推荐人选的参与意愿、思想动机、能力水平、客观条件等情况进行考察，以便遴选产生符合规定人数的筹备组成员。

前款所称的抽样征询业主意见，是指抽取具有充分代表性和足够数量的部分业主进行书面意见征询，比如抽取每幢楼固定房号的业主进行书面意见征询。

征询业主意见的情况应当向全体业主公开。

第九条  镇人民政府（街道办事处）根据相对多数业主的意愿，需要对筹备组中的业主成员推荐人选进行考察的，可以通过组织谈话、法律知识测试、查阅证明材料、信用承诺或者其他合理方式进行。

对筹备组业主成员推荐人选的考察情况，应当如实记录形成完整档案，并向全体业主公开。

第十条 镇人民政府（街道办事处）组织法律知识测试的，可以参考使用《盐城市住房和城乡建设局关于印发业主大会和业主委员会成立相关示范文本的通知》（盐住建物管〔2024〕3号）附件5《筹备组推荐人选法律知识测试题》，具体考察筹备组推荐人选是否了解业主自治领域主要法律法规相关内容、是否了解筹备工作任务、是否可能不当限制业主参加业主委员会竞选、能否保障业主及时知晓并充分参与自治文件修改和表决的权利。法律知识测试不设分值，仅根据客观作答情况用于考察评估。

镇人民政府（街道办事处）组织法律知识测试前，应当提前向全体业主公开试题内容。筹备组成员推荐人选可以自愿选择参加或者不参加法律知识测试；筹备组成员推荐人选选择不参加法律知识测试的，镇人民政府（街道办事处）应当通过其他方式考察其法律知识水平。法律知识测试后，镇人民政府（街道办事处）应当向全体业主公开所有作答情况。

第十一条 镇人民政府（街道办事处）依法组织成立首次业主大会筹备组，应当形成决定或者公告等书面文件，并加盖镇人民政府（街道办事处）公章。有关筹备组中的业主成员的确定情况，应当向全体业主公开说明理由。业主提出政府信息公开申请、咨询、建议以及监督意见的，应当依法处理。

    筹备组成立后，镇人民政府（街道办事处）认为有必要的，可以就筹备事务涉及的法律法规知识，组织筹备组成员进行集中培训。

第二节  筹备组总体工作

第十二条  筹备组依法以集体名义负责以下工作：

（一）收集筹备首次业主大会会议所需的文件资料，在此基础上确认业主身份，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

（三）依法提出首届业主委员会成员候选人资格条件和选举办法，组织推荐报名并确定候选人名单；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）将本款前四项工作成果向全体业主公开，创造便利条件供全体业主共享信息、交流讨论，接受业主咨询、建议、监督并及时处理答复，必要时可以开展调查、听证、征集意见等活动；

（六）组织召开首次业主大会会议，并做好会议前后的通知、核验、统计、公告、档案整理等工作。

第十三条  筹备组会议由筹备组组长召集，通知筹备组全体成员参加，负责讨论和决定以下事项：

（一）筹备组内部工作制度、人员分工、计划步骤；

（二）首次业主大会需表决的文件草案、通知公示文案，以及是否采纳业主提出的修改建议；

（三）首次业主大会会议表决规则、首届业主委员会成员候选人资格条件、选举办法、候选人名单和通知公示文案，以及是否采纳业主提出的修改建议；

（四）开展调查、听证、征集意见等活动；

（五）处理筹备活动中有关矛盾纠纷；

（六）依法应由筹备组负责的其他事项。

筹备组会议应当制作书面记录，由参会人员签字。对会议讨论事项有不同意见的，按照参加会议表决的多数人意见决定，不同意见应当如实记录。筹备组发布公示、公告等书面决定的，应当经筹备组组长签发，并告知镇人民政府（街道办事处）。

第十四条  筹备组可以根据业主的实际情况，区分确认信息送达方式。业主具备条件的，优先以盐城市业主自治服务电子系统或者其他电子方式送达。业主不具备条件或者不愿意以电子方式接受信息的，可以采取当面签收或者EMS挂号邮寄等其他方式。业主长期不在物业管理区域，并且经电话、邮寄仍然无法联系的，筹备组可以固定证据并记录。无法联系的业主比例不必然对业主大会程序的合法性产生影响的，可以继续推进筹备工作。

提倡筹备组对信息送达进行证据固定、留档备查，以避免不必要的程序纠纷。

第十五条  筹备组草拟的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案，在物业管理区域内显著位置持续公示，并根据采纳业主建议的情况及时调整更新。首次业主大会会议召开前十五日，将用于表决的草案以及征集建议的采纳修改情况一并书面通知全体业主，并在物业管理区域显著位置持续公示至业主大会表决结束。

首次业主大会召开前，筹备组草拟的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等文件草案内容违反法律、法规规定，经业主提出、镇人民政府（街道办事处）核实提醒后仍不修改的，镇人民政府（街道办事处）应当将相关情况向全体业主公告。

第三节  业主委员会的选举

第十六条  筹备组确定首届业主委员会选举办法后，镇人民政府（街道办事处）应当提醒筹备组及时书面通知全体业主，并同时在物业管理区域内显著位置持续公示、接受推荐或者报名，持续时间至少截止到首次业主大会会议召开前二十日，受理推荐和报名参选的时间至少持续三十日。

筹备组未将业主委员会选举办法及时通知全体业主，或者未充分持续受理业主推荐或者报名，引发业主投诉的，镇人民政府（街道办事处）应当调查核实，并将调查认定的事实在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。

第十七条  业主委员会成员候选人（下称候选人）可以由社区党组织推荐、居民委员会（村民委员会）推荐、业主联名推荐、业主自荐。

第十八条  《江苏省物业管理条例》第二十一条第一款规定，对有不履行业主义务、侵害业主共同利益行为的业主，业主大会可以在业主大会议事规则、管理规约中对其担任业主委员会成员作出限制性规定。根据上述规定精神，对不履行业主义务的业主担任业主委员会成员的限制由业主大会决定；筹备组可以依照法律、法规规定，提出首届业主委员会成员候选人条件，但不得违反法律、法规的规定擅自设立额外条件，限制业主参加业主委员会竞选。

第十九条  经生效的司法裁判文书确认无故欠交物业服务费且尚未补足的，以及违反业主法定义务、侵害业主共同利益被行政处罚且尚未改正的，可以列为不符合候选人条件的情形。因故协商少交物业服务费，或者虽然欠交物业服务费但主张一定理由的，可以列为候选人，同时向全体业主公开说明情况，供业主选举参考。

第二十条  筹备组可以向候选人了解下列基本信息并向全体业主公开，供业主选举参考：

（一）候选人姓名、性别、年龄、政治面貌、工作单位、职业或身份；

（二）候选人执业经历、知识能力或专业特长；

（三）候选人对业委会的认识和理解、竞选动机和理念、当选后的目标和计划，竞选信用承诺；

（四）候选人对当选后的工作补贴期望；

（五）候选人自愿提供并同意公开的其他信息。

前款所列信息中，候选人有不愿意作出说明的，筹备组可以如实注明。

第二十一条  筹备组可以对候选人的下列情况进行考察，并向全体业主公开，供业主选举参考：

（一）候选人提供的基本信息的核实情况；

（二）候选人在筹备期间作出的与业主公共事务有关的言论和行为；

（三）其他可能影响业主表决意见的候选人客观情况。

筹备组中的业主成员同时参加业主委员会成员竞选的，镇人民政府（街道办事处）应当提醒其回避候选人资格审查、考察以及名单确定工作，并将相关情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。

第二十二条  对业主委员会成员的选举，可以采取等额选举或者差额选举，提倡采取差额选举。

《江苏省物业管理条例》第二十一条第四款规定，业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会成员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补成员，并在业主委员会成员出缺时依次递补。根据上述规定精神，对每一位候选人的选举均是独立的表决事项，业主有权对每一位候选人进行自主表决，不得将多名候选人进行合并表决，不得限制单个业主对所有候选人表决赞成或否定意见的总数。

第四节  筹备工作监督

第二十三条  筹备组有以下行为之一的，镇人民政府（街道办事处）应当依据《盐城市物业管理条例》第二十三条的规定作出处理：

（一）违反法律、法规规定擅自设立额外条件，限制业主参加业主委员会竞选，或者没有事实和法律依据，擅自限制业主参加竞选的；

（二）在业主大会召开前，未依法提前十五日将规定事项通知全体业主并在物业管理区域内显著位置公示的；

（三）其他违反法律、法规规定程序的行为。

第二十四条  镇人民政府（街道办事处）依法具有指导、协助和监督本辖区内设立业主大会、选举业主委员会的职责。

筹备组因故无法完成筹备工作任务，经筹备组会议表决同意解散筹备组的，由筹备组组长签发书面决定并提交镇人民政府（街道办事处）。镇人民政府（街道办事处）应当重新组织成立筹备组。

筹备组自成立之日起90日内仍未组织召开首次业主大会会议的，镇人民政府（街道办事处）应当及时指导和协调，根据实际情况决定继续推进或者重新组织筹备工作。

第三章  业主大会

第二十五条  业主大会确定业主投票权数，依法按照下列规则认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第二十六条  一个专有部分有两个以上所有权人的，以任意一人的表决意见为该专有部分的表决意见。两个以上所有权人的表决意见不一致的，视为该专有部分未参与表决。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人代为行使表决权。业主为法人或者其他组织的，也可以分别由其法定代表人、负责人行使表决权。

第二十七条  业主大会的表决票以打印体载明表决会议名称、表决事项及选项、表决事项内容于会前通知送达的时间和方式、表决规则说明，由表决人填写是否在会前十五日之前收到关于表决事项内容的通知、表决意见、表决人签字、表决日期。

表决事项明确为赞成和否定两项表决意见。表决人未明确填写赞成或者否定的其中一项意见，或者另写弃权意见的，视为没有参与表决。表决票经涂改无效。

第二十八条  业主代表所代表的业主可以召开业主小组会议，由业主代表召集和主持，讨论业主大会需表决的事项、业主委员会提出的征集意见事项。业主代表负责收集各个业主的书面表决意见和各项建议，并及时提交业主大会。

第二十九条  业主可以通过盐城市业主自治服务平台发起业主大会提议，说明需要召开业主大会的事实和理由、拟采取的解决方案、需要业主大会表决的事项内容和文件草案。在十五日内如有专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主赞成提议，则启动业主大会程序，由业主委员会负责组织。

业主提议召开业主大会也可以线下组织、以签署书面意见的方式进行，不受上述十五日时间限制。

业主以上述两种形式之一成功发起业主大会提议并提交业主委员会，但业主委员会超过十五日仍未通知全体业主召开业主大会的时间、方式、内容等事项的，或者超过三十日未能完成业主大会表决的，业主可以申请所在街道、社区组织召开业主大会，也可以通过盐城市业主自治服务平台自行组织业主表决。

第四章    业主委员会

第三十条  业主委员会会议书面记录，由出席会议的成员签字后存档。

第三十一条  业主委员会可以依据法律、法规、规章和业主委员会工作规则的规定，结合全体业主的实际需要，制定日常工作清单和重点任务计划，可以按照不低于每月一次的频率，向业主报告工作完成情况和重点任务推进情况。

第三十二条  业主大会会议的决定使用业主大会印章。

业主委员会会议的决定使用业主委员会印章。业主委员会章印可以注明业主委员会的任界和任期。

第三十三条  业主委员会建立并落实工作档案制度。业主委员会工作档案包括以下材料：

（一）业主及业主代表名册、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同、物业承接查验资料等文件；

（二）业主大会和业主委员会印章使用登记资料，业主大会和业主委员会会议记录、决定文件；

（三）业主大会表决事项的证明资料；

（四）处理公共收益分配和使用的台账资料；

（五）处理业主意见建议的台账资料；

（六）维修资金筹集及使用的台账资料；

（七）监督物业服务质量、监督业主履行义务的台账资料；

（八）业主委员会履职中形成的其他台账资料。

第三十四条  业主委员会提交业主大会表决的事项文件，在起草后持续征求业主的修改建议，在表决前十五日向全体业主报告征求意见情况、采纳和不予采纳的理由、草案修改情况和提交用于表决的文件全文。

第三十五条  业主委员会拟采取协议方式选聘物业服务企业的，依法提前至少十五日将选聘方式、物业服务合同文本、物业服务企业的基本情况、选聘理由等内容通知全体业主，并在物业管理区域内显著位置公示。

业主委员会拟采取招投标方式选聘物业服务企业的，依法提前至少十五日将选聘方式、招标文件（含物业服务合同文本、评分标准）、招标代理机构、招标代理合同等内容通知全体业主。

第三十六条  业主委员会提交业主大会授权其决定某事项时，宜具体明确拟授权事项涉及的范围、条件、时间、限制额度、监督措施等内容，并列为独立事项进行专门表决，避免列入其他事项或文件一并表决。

第三十七条  具备信息化技术条件的，提倡采取业主评议方式，按照以下步骤支付业主委员会成员的工作补贴：

（一）业主大会表决通过议事规则，同意以业主评议方式决定业主委员会成员的工作补贴；

（二）业主委员会成员通过业主自治服务平台，于每月初向业主大会提交其本人上一月度工作绩效报告，载明完成日常工作、推进分工任务、执行工作规范、付出时间精力等情况；

（三）业主通过盐城市业主自治服务平台审阅工作绩效报告，提出其认为合适的、一定限额以内的工作补贴金额；

（四）截止当月月末，按照参与评价的业主提出的平均金额确定该业主委员会成员上一月度工作补贴，由业主委员会从公共收益中列支。

第三十八条  业主委员会可以根据业主公共事务需要，组织业主中的专业人员成立法律服务、财务审计、工程咨询等各类专家库。

业主委员会可以邀请专家库成员为业主公共事务提供专业意见，专家库成员可以自愿无偿服务。业主大会也可以通过决定，以业主评议的方式确定并支付报酬，具体可以参照本规范第三十七条执行。

第五章    附则

第三十九条  本规范由盐城市住房和城乡建设局负责解释。

第四十条  本规范自2024年1月10日起施行。