无锡市住建局关于进一步加强商品房销售管理的通知
锡建市场〔2015〕29号
税谱®提示：根据《 无锡市住房和城乡建设局关于公布局规范性文件清理结果的通知》 （ 锡建法规〔2020〕8号）规定，保留
为进一步加强房地产市场监管，规范商品房销售行为，促进我市房地产市场健康发展，结合我市实际，现将有关事项通知如下：
一、严格执行商品房预售许可制度
房地产开发企业对未取得预售许可的商品房项目，不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等费用。商品住房预售许可的最低规模不得小于栋（单栋建筑面积小于1000平方米的住宅，单次申请预售规模原则上不少于5000平方米）。申请预售的商品房形象工程进度应当符合有关规定，多层商品房的形象工程进度达到总层数的50%以上，高层商品房的形象进度达总层数的30%以上。房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应当严格按规定提交资料，其中商品房预售方案可参照示范文本制定（见附件1）。房地产管理部门对房地产开发企业提交的资料要按法定条件和程序进行核查，相关资料归档保存期暂定5年。
二、实施商品房现售备案制度
鼓励房地产开发企业进行商品房现售。在商品房现售前，房地产开发企业应当按规定向房地产管理部门备案，房地产管理部门要加强服务、简化程序。
商品房现售备案需提交下列材料：
1、商品房现售备案申请表；
2、房地产开发企业的营业执照和资质证书；
3、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
4、商品房交付使用竣工验收证明；
5、经管理部门备案的前期物业管理服务合同；
6、房地产管理部门认为有必要提交的其他材料。
房地产管理部门对符合商品房现售条件的项目予以备案，并向申请单位出具商品房现售备案证明。
对于已办理预售许可的商品房项目转为现售的，开发企业需提交商品房交付使用竣工验收证明，房地产管理部门将预测绘数据转为实测绘数据，并将信息关联到楼盘表中。
三、进一步加强商品房销售信息公示
房地产开发企业要加强商品房销售信息公示力度，在办理商品房预售许可或现售备案时，应当通过无锡市房地产市场信息管理平台建立楼盘表并编制包含附件2中所列内容的《售楼说明书》，在售楼处和无锡市房地产市场信息管理平台进行现场和网上公示，供购房人查阅；若公示信息发生变更，应当及时在《售楼说明书》中增加变更说明，涉及到经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更等，还应当按相关规定及合同约定书面通知购房人，并将有关变更依据在售楼现场和网上进行公示。
房地产管理部门应当主动公开预售许可、现售备案及楼盘表信息，并推广使用商品房买卖合同示范文本。商品房买卖合同应在当事人双方充分协商一致的基础上签订，房地产开发企业应当及时通过无锡市房地产市场信息管理平台进行网签备案，网签销售状态记载至楼盘表。系统对未取得商品房预售许可证或现售备案证明、以及处于查封等限制状态的房源不予网签备案。
四、加强商品房市场的诚信管理
房地产开发企业要进一步规范商品房销售、做到诚信经营，对销售人员要进行法律法规、专业知识和职业道德的培训，实行代理销售商品房的，应当委托经房地产管理部门备案的房地产经纪机构。对存在失信行为的企业，房地产管理部门将向信用管理部门报送，由信用管理部门按规定向社会公开披露。
五、认真执行商品房预售资金监管制度
各相关单位要严格按照《无锡市商品房预售资金监管暂行办法》（锡政规〔2014〕1号）开展我市商品房预售资金监管工作。根据《无锡市商品房预售资金监管操作规定（试行）》（锡房发〔2014〕61号）要求执行预售资金监管的项目，在申请商品房预售许可时应当提交预售资金监管协议。对于不按规定执行的房地产开发企业可暂停其项目网签备案，情节严重的将被记入企业信用档案和人民银行征信系统，并向社会公示。
六、进一步加强商业房地产项目销售管理
商业房地产项目在申请办理预售许可或现售备案前，要根据市维稳部门的要求开展社会稳定风险评估。在申请商品房预售许可或现售备案时，需提交社会稳定风险评估评审表及项目所在区维稳部门出具的备案意见。
七、本通知自2016年1月1日起执行，江阴市、宜兴市可参照执行。
附件：1、商品房预售方案（示范文本）
2、《售楼说明书》主要内容
无锡市住房和城乡建设局
2015年11月4日
附件1：
商 品 房 预 售 方 案（示范文本）
XXXX项目（地名委批复名称）位于无锡市XX区XX路东、XX路南、XX路北、XX路西。占地面积为XXXX平方米，总建筑面积约为XXXX平方米，共XXXX户，用途为XXXX。
我公司对该项目进行分期开发建设，本次申请预售的房屋施工幢号为X~X幢，门牌号为X~X号。项目于XX年XX月XX日开工，目前形象进度已符合预售规定，计划竣工交付日期为XX年XX月XX日。依据XX测绘第XXXX号测绘报告，其预测总建筑面积XXXX平方米，可售建筑面积XX平方米，共XX套（其中住宅XX平方米、XX套，商业XX平方米、XX套，办公XX平方米、XX套）。
本项目的前期物业服务企业采用XXX方式选聘，前期物业服务合同于XX年XX月XX日签订，前期的物业服务企业为XXXX。
本项目由我公司自行销售，销售负责人：XXX，联系电话：XXXX。（本项目由我公司委托房地产经纪机构代理销售，经纪机构名称：XXXX公司，经纪机构备案证明号: XXXX ，经纪机构负责人XXX，联系电话XXXX。）
（盖章）
XXXX年XX月XX日
附件2：
《售楼说明书》主要内容
一、企业声明与购房提示
1、房地产开发企业对所公开的商品房销售信息的准确、真实、有效性做出声明并承担相应的法律责任
2、房地产开发企业应向房屋买受人明确提示影响商品房的周边不利因素以及主要的交易风险和应注意的事项
二、企业信息
1、开发企业名称、地址、法定代表人、联系电话、资质等级
2、销售代理企业名称、地址、法定代表人、联系电话、备案编号
3、前期物业企业名称、地址、法定代表人、联系电话、资质等级
三、项目概况及预售信息
1、项目名称、坐落位置、规划占地面积、总建筑面积、规划用途、容积率、土地使用年限等
2、项目公建配套情况
3、本次销售房源套数、建筑面积；每套商品房建筑面积(含套内建筑面积、公摊面积)；每套房屋的销售单价和总价
4、商品房预售资金监管银行及监管账户
5、本次销售商品房抵押、查封、限制等权利状况
6、列明购房涉及的其他费用，包括物业服务费、房屋专项维修资金、契税、产权登记费、委托代办证服务费等
7、本次销售商品房计划交付时间、交付条件，装修及相关设备标准（成品住房进一步细化装饰及材料设备标准）
8、商品房配套车库（位）处置方式、最高售价、租金标准
9、民用建筑节能信息、白蚁防治及前期物业服务情况
10、销售代理及团购活动有关信息
四、相关公示材料
1、开发企业营业执照
2、开发企业资质证书
3、国有土地使用权证
4、建设工程规划许可证
5、建筑工程施工许可证
6、商品房预售许可证（商品房现售备案证明）
7、商品房销售管理办法
8、城市商品房销售管理办法
9、商品房认购协议书样本
10、商品房买卖合同示范文本及补充条款样本
11、前期物业服务合同
12、前期物业服务协议及业主临时公约样本
13、民用建筑节能信息销售现场公示表