淄博市住房和城乡建设局等部门关于印发《淄博市新建商品房交付使用管理暂行办法》的通知

税谱^®提示：根据《 淄博市住房和城乡建设局关于公布行政规范性文件清理结果的通知》（淄建发〔2023〕102号》规定，保留。有效期至2024年7月31日。
各区县住房城乡建设局、自然资源和规划局、水利局、市场监管局、综合行政执法局，市自然资源和规划局张店分局、高新区、经开区、文昌湖分局，淄川、周村、临淄、博山规划管理办公室，高新区、经济开发区建设局，淄博南部生态产业新城发展中心，文昌湖省级旅游度假区城乡建设局，萌山水库管理中心（文昌湖水务局），各有关单位，各房地产开发企业：

现将《淄博市新建商品房交付使用管理暂行办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

淄博市住房和城乡建设局     淄博市自然资源和规划局
淄博市水利局         淄博市市场监督管理局
淄博市城市管理局   山东省通信管理局淄博市信息通信发展办公室

2022年6月23日


第一章 总则

第一条  为进一步规范新建商品房交付使用及管理工作，切实维护商品房买卖双方当事人的合法权益，依据《建设工程质量管理条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》《山东省物业管理条例》等有关法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内新建商品房交付使用及管理工作，适用于本办法。

第三条  市、区县住房城乡建设行政部门牵头负责辖区范围内新建商品房交付使用管理工作。

自然资源和规划、市场监管、城市管理、水利等部门，市信息通信发展办公室，项目所在街道办事处、镇人民政府，以及供水、供电、供气、供暖、通讯等有关专营单位，按照各自职责,负责商品房交付使用管理的有关工作。

第二章 交付使用条件

第四条  开发项目及其配套设施经验收合格，方可向买受人交付商品房；未经验收或者经验收不合格的，开发企业不得交付。

开发企业交付商品房，应当取得以下资料：

（一）开发项目取得建设工程竣工规划核实认可书；

（二）单体建筑（含地下车库、公共服务配套设施等）取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；

（三）道路工程（含路灯）、排水工程、绿化工程、环卫设施核验文件；

（四）开发项目取得供水设施、供气设施、供暖设施竣工（供热设施采用非城市集中供热形式的，由开发企业与买受人按照商品房买卖合同约定落实）验收文件；供电设施移交协议；通信设施具备使用条件的证明文件。

第五条  开发企业申请竣工联合验收的，应当将第四条第二款验收事项纳入竣工联合验收内容。竣工联合验收牵头单位应当组织相关单位进行验收、核实，并统一出具联合验收意见。

第六条  商品房买卖合同已约定交付条件为竣工综合验收备案而尚未办理的，应当取得竣工综合验收备案各分项验收证明文件，不再以取得竣工综合验收备案证明作为交付条件。

第七条  开发企业交付使用的商品房，应当满足买受人正常使用需求。

道路工程应当与城市道路联通，排水工程应当与城市排水管网联通，供水、供气、供暖设施应当接入城市公共供水、燃气、集中供暖，供电设施应当接入城市供电网络，小区内弱电管道应与城市道路的弱电管道联通，相关配套设施监管部门、单位应当监督落实。开发项目分期交付的，应当在交付部分与在建部分之间设置安全有效的临时隔离设施，交付部分不得与在建部分合用内部道路及通道。

第八条  开发企业应当严格按照建设工程设计方案、开发项目开发建设方案、商品房预售方案进行开发项目建设、销售、验收、交付。

根据开发项目建设进度，由住房城乡建设、自然资源和规划部门组织市场监管、有关公共服务配套设施主管部门、市信息通信发展办公室、项目所在街道办事处、镇人民政府以及供水、供电、供气、供暖专营单位，对开发项目建设情况进行联合巡查。联合巡查发现影响交付使用问题的，相关部门、单位应当督促开发企业制定整改方案，并对整改方案落实情况进行跟踪督导。

第三章  监督核实

第九条  商品房交付使用前20日，开发企业应当在交付现场醒目位置公示本办法第四条规定的相关资料、物业承接查验材料和售后服务机构公示牌等信息，并将上述情况及交付时间告知住房城乡建设部门。

第十条  住房城乡建设部门应当组织市场监管、城市管理等部门、市信息通信发展办公室和项目所在街道办事处、镇人民政府、有关专营单位，对交付使用开发项目以下事项进行交付监督核实：

（一）住房城乡建设部门负责监督核实单体建筑竣工验收情况，道路工程（含路灯）、排水工程、绿化工程、环卫设施核验情况，信息公示情况，交付使用流程；

（二）市场监管部门负责监督核实商品房营销宣传行为落实情况；

（三）城市管理部门负责对城市、县城、镇总体规划确定的建设用地范围内违反规划许可建设的行为，依据自然资源和规划部门出具的具体意见作出行政处罚；

（四）市信息通信发展办公室负责监督核实通信设施验收和具备使用条件情况；

（五）有关专业经营单位负责监督核实对供水、供电、供气、供暖等设施竣工验收和具备使用条件情况；

（六）街道办事处、镇人民政府、区县物业主管部门负责监督核实物业承接查验、公共服务配套设施建设完成情况；

竣工联合验收已包含上述监督核实事项的，可不再进行交付监督核实。

第十一条  对交付监督核实发现的问题，相关部门、单位应及时反馈开发企业，开发企业应当在交付使用前完成问题整改，并报相关部门、单位；单体建筑及其配套设施不满足本办法第四条规定的，相关部门、单位应当书面告知开发企业不得交付使用。

第四章  交付使用流程

第十二条  开发企业应当在完成交付监督核实并对问题整改后，在交付使用日期届满不少于10日前将办理交付手续的时间、地点、应当携带的证件资料和售后服务机构联系方式书面（现场送达、邮政快递、邮寄挂号信、短信、微信、电子邮件等方式）送达买受人，并确认买受人已收到送达信息。商品房无法按期交付使用的，开发企业应当在交付使用日期届满不少于10日前将延期交付时间书面送达买受人，并确认买受人已收到送达信息。

第十三条  开发企业应当按照以下流程交付使用商品房：

（一）核实买受人身份：开发企业应当核验买受人身份(包括多个买受人)；买受人本人因故不能亲自到场而委托他人代为办理的，开发企业应当核验买受人的书面委托、买受人及委托人双方的身份证明文件；

（二）引导买受人查验公示信息；

（三）开发企业需向买受人提供以下资料：

1.商品房质量保证书和使用说明书；

2.具备资质的测绘单位出具的商品房面积测绘报告；

3.开发企业与物业服务企业签订的查验承协议等材料；

4.买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；

5.售后服务机构联系方式；

6.法律、法规规定或者商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。

实施住宅全装修的，开发企业还应向买受人提供住宅装饰装修工程竣工图。

（四）查验房屋状况：开发企业应当协助买受人或其委托人现场按照合同约定的范围、标准逐一查验房屋状况，查验双方应当对房屋交接查验情况予以记录。

（五）确认房屋建筑面积及结算相关费用：开发企业应当与买受人确认房屋建筑面积，并依据商品房买卖合同约定的面积差异处理方式处理；开发企业应当查看买受人缴存首期物业专项维修资金的证明材料；

（六）办理房屋交接手续：开发企业与买受人办理完前述手续后，应当与买受人签署房屋验收交付单，并转交房屋钥匙，完成商品房交付；买受人不签署房屋验收交付单的，应当说明原因。

房屋验收交付单的签署，视为完成商品房交付使用，当事人双方另有约定的，从其约定。交付的商品房质量有瑕疵的，开发企业应当及时予以维修。

第十四条  在符合商品房买卖合同约定交付使用条件情况下，开发企业可自主选择集中交付使用或分批次交付使用。

第十五条  买受人未查验房屋或经查验不符合合同约定交付条件的，开发企业不得强行交付；开发企业不得以缴纳相关税费（除物业专项维修资金外）或签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

第十六条  物业服务费自完成商品房交付使用手续之日起由买受人承担，完成交付使用前由开发企业承担。完成商品房交付使用前产生的水、电费用由开发企业承担。

第十七条  因不可抗力造成延期交付的，开发企业应当按商品房买卖合同约定方式告知买受人真实情况，并提供相关证明材料、正在采取的措施和计划交付时间。

第五章  保障服务

第十八条  开发企业应当将相关专营单位的联系方式告知买受人，并协助买受人办理开通手续。开发企业、物业服务企业应当配合通信专营单位进行设施设备安装、运营，不得指定通信专营单位、不得拒绝通信专营单位进驻，不得收取进场费、接入费、协调费、分摊费等。

第十九条  商品房交付使用后30日内，开发企业售后服务机构应当对所有办理交付使用手续的买受人进行回访，并做好记录，对买受人反映的问题及时进行整改。

第二十条  开发企业与买受人办理交付使用手续后，应当按商品房买卖合同约定，为买受人提供相关资料，协助买受人办理不动产权证。买受人可自主选择自行办理不动产权证或委托第三方机构代办不动产权证，开发企业不得强制收费委托第三方机构为买受人代办不动产权证。当事人双方另有约定的，从其约定。

开发企业与购房人协商一致，在商品房买卖合同中约定采用“交房即交证”模式的，按照《淄博市“交房即交证”实施办法》规定，办理新建商品房首次登记及转移登记。

第二十一条  商品房质量保修期自完成交付之日起计算。交付使用的商品房发现的质量问题，开发企业在保修期内，应当承担维修责任。开发企业违规不予维修或者拖延维修的，买受人可以自行或者委托他人维修，维修费用及因质量问题导致的相关损失由开发企业承担。

第六章  附则

第二十二条  开发企业违反相关法律、法规规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，由相关部门依法处罚；存在以下行为的，记入开发企业不良信用：

（一）商品房不符合交付条件交付使用或向买受人交装修钥匙等变相交付使用的；

（二）未按规定公示信息、未在交付使用20日前告知住房城乡建设部门的；

（三）买受人未查验房屋强行交付的；以缴纳相关税费或签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件的；

（四）非不可抗力影响延期交付使用商品房，延期交付未按规定告知买受人，造成买受人投诉上访的；

（五）商品房交付使用后开发企业售后服务机构未按规定进行回访的；

（六）开发企业委托第三方机构强制收费为买受人代办不动产权证的；

（七）开发企业违规或变相出售临时用房（设施）、物业服务用房、未规划审批的一楼院子等，车位配建不足，前期预留楼顶错层、阳台（设备平台）半封闭等后期管理不到位形成违建空间造成居民投诉矛盾较多的；

(八)主管部门认定的其他不良信用行为。

第二十三条  本办法自2022年8月1日起实行，有效期至2024年7月31日。



信息公开属性：此件主动公开

淄博市住房和城乡建设局办公室           2022年6月23日印发

联系电话：2311579
一、《办法》起草的背景

近年来，在新建商品房交付使用环节存在很多不规范行为，引发大量购房群众投诉，主要存在以下问题：

（一）不满足交付使用条件交付使用。由于国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》对商品房交付条件要求不一致，条件要求不具体，出现开发企业在未取得单体验收备案、相关配套设施未经验收、备案或核实的情况下交付使用，引发购房群众投诉。

（二）交付使用行为不规范。由于相关法律法规对交付流程、交付行为没有相关规定，仅在商品房买卖合同中对部分内容有约定，造成部分开发企业在商品房交付时存在未验房强行交房、未交房收费、现场信息公示不齐全、未按约定时间通知购房人交房、延期交房不告知购房人或告知信息不具体等不规范行为，引发购房群众投诉。

（三）缺乏交付前的监督管理。在开发项目竣工综合验收备案制度取消后，开发项目交付使用没有了综合把关的事项，交付条件由竣工综合验收备案变为：“开发项目及其配套建设的供水、供电、供气、供暖等设施和公共服务配套设施验收合格后，方可向买受人交付商品房”，是否满足交付条件涉及多个部门、局多个科室及局属单位。在商品房交付使用前，对部分配套设施开发企业不主动向相关部门申请验收、备案或核实，缺乏交付前的监督核实，造成项目交付时还存在很多问题，竣工综合验收备案制度取消交付的项目都引发了大量投诉。

鉴于上述问题，且相关法律法规对商品房交付的要求不一致且内容不具体、操作性不强，基本没有处罚条款，需要我市出台具体详细地交付使用管理办法，进一步明确交付使用条件、规范交付流程和交付行为，加强交付前的监督管理，维护购房人合法权益。

二、《办法》起草的依据

根据《建设工程质量管理条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》《山东省物业管理条例》等有关法律法规规定，结合我市商品房交付中实际需规范的内容，并借鉴了青岛市的经验做法，起草了《淄博市新建商品房交付使用管理办法》。

三、《办法》的主要内容

《淄博市新建商品房交付使用管理办法》共六章二十二条，主要内容如下：

（一）第一章总则。明确住房城乡建设行政部门牵头负责新建商品房交付使用管理工作，自然资源和规划、市场监管、城市管理、水利等部门，市信息通信发展办公室，项目所在街道办事处、镇人民政府，以及供水、供热、燃气、供电、通讯等有关专营单位，按照各自职责,负责商品房交付使用管理的有关工作（第一条至第三条）。

（二）第二章交付使用条件。一是明确了开发项目及其配套设施经验收合格，方可向买受人交付商品房，具体为：开发项目取得竣工规划核实认可书，单体建筑（含地下车库、公共服务配套设施等）取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，道路、排水、绿化、环卫设施验收文件，供水、供气、供暖设施取得竣工验收文件，供电设施签订移交协议，通信设施具备使用条件的证明文件（第四条）。开发企业申请联合验收的，将上述事项全部纳入联合验收（第五条）；合同约定交付条件竣工综合验收备案的，要取得竣工综合验收备案各分项验收证明文件，不再以取得竣工综合验收备案证明作为交付条件（第六条）。二是要求交付使用的商品房应当满足买受人正常使用需求，特别是道路工程、排水工程、供水、供气、供暖、燃气、供气、弱电管道等设施应当与城市道路、管网相联通，配套设施监管部门单位应当监督落实（第七条）。三是明确通过开发项目联合巡查监督等措施，加强事前监督，保障交付条件的落实（第八条）。

（三）第三章监督核实。一是明确商品房交付使用时，交付现场应公示的信息：验收合格相关资料、物业承接查验材料和售后服务机构公示牌等。二是要求交付使用前20日将将信息公示情况及交付时间告知住房城乡建设部门，住房城乡建设部门组织市场监管、城市管理、市信息通信发展办公室和项目所在街道办事处、镇人民政府、有关专营单位对交付相关事宜按照职责分工进行监督核实，对监督核实不符合交付条件的，相关部门、单位应当书面告知开发企业不得交付使用。

（四）第四章交付使用流程。一是明确通知时间：在交付使用日期届满不少于10日前以书面的形式将交付相关事宜送达买受人；无法按期交付的，应当将延期交付时间书面送达买受人（第十二条）。二是明确了交付流程：按照核实买受人身份、引导买受人查验公示信息、向买受人提供的资料、查验房屋状况、确认房屋面积及面积差处理、办理房屋交接手续的流程办理交付（第十三条）。三是明确相关要求：未查验房屋或经查验不符合合同约定交付条件的不得强行交付，不得以缴纳相关税费（除物业专项维修资金外）或签署物业服务合同作为查验和办理交付手续的前提条件（第十五条）；物业服务费自完成商品房交付手续之日起由买受人承担，之前由开发企业承担（第十六条）；因不可抗力造成延期交付的，开发企业应当告知买受人真实情况，并提供相关证明材料、正在采取的措施和计划交付时间（第十七条）。

（五）第五章保障服务。一是开发企业应当将相关专营单位的联系方式告知买受人，并协助买受人办理开通手续；二是商品房交付使用后30日内，开发企业售后服务机构应当对所有办理交付使用手续的买受人进行回访；三是开发企业应当提供相关资料协助买受人办理不动产权证，不得强制收费委托第三方机构为买受人代办不动产权证；四是商品房质保期自交付之日起计算，商品房存在质量问题，在保修期内，开发企业应当承担维修责任（第十八条至二十一条）。

（六）第六章附则。明确开发企业在交付使用方面的8种不规范行为的，应当记入不良信用信息，违反相关法律、行政法规规定的，由相关部门依法处罚（第二十二条）。

四、关于施行日期的说明

该文件公布日期2022年6月23日，施行日期自2022年8月1日起，有效期至2024年7月31日。