​南充市房地产管理局等部门关于进一步规范市辖区商品房销售秩序的指导意见

税谱^®提示：根据《 南充市人民政府办公室关于公布行政规范性文件清理结果的通知》（南府办函〔2023〕121号》规定， 继续有效。

市辖区房地产开发企业、房地产经纪机构，市房地产中介协会：

为维护商品房交易当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《 中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》、住房和城乡建设部等8部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号）、住房和城乡建设部等7部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》 （ 建房〔2016〕168号）等相关法律法规政策规定，结合我市实际，就进一步规范我市市辖区商品房销售秩序提出如下指导意见。

一、如实填报销售方式

房地产开发企业（以下简称开发企业）销售商品房，在申办商品房预售许可或商品房现售备案证明时，应如实、准确填报销售方式（如自行销售、委托代理销售、包销等）。如需变更销售方式，需向房地产管理部门重新报送销售方案。

二、选择规范性销售机构

开发企业选择委托销售或包销方式的，应选择已在南充市房地产管理局申报经纪机构信息备案、具备商品房销售或房地产经纪、房地产中介等相应经营范围的企业（以下简称销售企业）作为销售企业或包销人，签订书面《商品房代理销售合同》或《商品房包销合同》。

三、签订规范的销售合同

开发企业与销售企业签订销售合同应符合《民法典》和行业法规要求。

（一）《商品房代理销售合同》需包含以下内容：

1．委托代理销售双方当事人的名称、法定代表人、联系方式、代理销售机构在房管部门的备案号；

2．代理销售商品房范围、销售期限、成交认定标准；

3．代理销售的佣金标准、结算方式、结算时间、税费缴纳义务；

4．是否允许代理销售机构分销；

5．保证企业销售人员基本权利的措施；

6．纠纷的处理及违约责任的约定。

（二）《商品房包销合同》需包含以下内容：

1．开发企业与包销人的名称、法定代表人、联系方式、包销人在房管部门的备案号；

2．包销商品房的范围、包销价格、包销期限、佣金类型及标准、结算方式、结算时间、税费缴纳义务；

3．开发企业是否在包销期内自行销售及处理方式；

4．是否允许包销方分销；

5．包销期限届满未销售商品房的处理方式；

6．包销期限内保证销售企业销售人员基本权利的措施；

7．包销方的包销方案、宣传方案及因包销引发购买人的消费纠纷处理义务、预案；

8．包销双方纠纷处理及违约责任的约定。

四、销售现场公示规范

1．开发企业应在销售场所内醒目位置公示项目的销售方式。开发企业自行销售的，应公示销售人员姓名、照片及编号；代理销售或包销的，应公示销售企业名称、商品房房源范围、销售期限、销售方案。

2．销售企业在开发企业售楼部负责销售的，应公示销售企业名称、销售人员姓名、照片及从业编号；在本企业各门店销售的，应在门店醒目位置及企业网站、项目宣传资料上标明销售项目的销售模式（代理销售或包销）、房源范围、销售期限、销售人员姓名、照片及从业编号。销售人员均应佩戴“南充市房地产经纪从业人员信息牌”实名从业销售。

五、销售行为规范要求

1．开发企业销售人员与销售企业从业人员不得以项目周边正在论证的交通或学校、市政配套设施推销房源，不得擅自承诺附赠院落、阳台等诱导购房人。对购房人在销售现场查询公示信息，销售人员应提供协助和指引。

2．不得使用虚假广告或引人误解的方式误导购房人；不得强制或违反公平竞争方式销售房屋；销售现场必须明码标价，不得有价格违法行为；不得捂盘惜售。

3．经开发企业同意可以采取分销方式销售商品房的，销售企业选择分销商应选择已在市房地产管理局备案的、具备商品房销售或房地产经纪、房地产中介等相应经营范围的企业分销，签订的《商品房分销合同》主要内容不得与《商品房代理销售合同》或《商品房包销合同》等主合同相关内容产生冲突。

六、财务管理规范

销售企业取得的中介服务收入应当通过对公账户进行财务往来，并依法开具税务发票。

七、监督管理

房管、公安、发改、市场监管部门要建立信息互通机制，在辖区内开展对商品房销售秩序的专项检查。未委托在房管部门备案的房地产经纪机构代理销售商品房、未签订委托代理合同的，由房地产管理部门依规处理；经纪机构强行代销，以胁迫、造谣、拉客等方式干扰开发企业正常销售秩序的，由公安部门依法处理；销售企业虚假广告、不正当竞争、价格违法等行为由市场监管部门依法处理；发改部门加强对开发企业、经纪机构的信用监督，联合相关部门依法依规对开发企业、经纪机构及其从业人员实施失信联合惩戒。

各房地产开发企业、房地产经纪机构是商品房销售的重要民事主体，应牢固树立法制观念，崇尚契约精神，主动承担起社会责任，共同营造和维护良好的市场环境。市房地产中介协会作为房地产经纪服务行业组织，应严格规范经纪机构行为，积极有效防范和化解各种纠纷，共同促进房地产市场平稳健康发展。



南充市房地产管理局             南充市公安局

南充市发展和改革委员会       南充市市场监督管理局

2022年6月13日