​黄山市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的实施意见

税谱^®提示：根据《 黄山市人民政府关于修改部分规范性文件的通知》 （ 黄政〔2017〕77号）规定，将第二点修改为“坚持业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则，逐步建立和完善专业化、社会化和市场化的物业管理机制。坚持条块结合、属地管理的原则，建立市级监督指导、县（区）级主抓、街道办事处（乡镇人民政府）及社区居委会属地管理的物业管理新体制。坚持市场化主导、政府分类管理的原则，对新建物业项目通过招标，公开选聘具有相应管理实力的物业服务企业实施管理;对无物业服务的老旧小区，鼓励物业服务企业和社区物业服务中心积极参与接管，政府给予财政补贴，促进市场化运营。”

将第三点第（二）项中第2点修改为“市、县（区）物业主管部门要定期对物业服务企业进行信用评定，划分信用等级(优秀、良好、合格、不合格)，实施差别化管理。积极构建物业服务企业、业主及业主委员会、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会、主管部门的多方评价体系。”

将第三点第（三）项中第2点修改为“对已成立业主委员会的，街道办事处（乡镇人民政府）要建立社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业‘四位一体’工作机制”。

删除第四点第（二）项中第2点。

将附件黄山市物业管理各职能部门、单位职责分工中市房管局职责修改为“负责研究拟定物业管理的相关政策和行业标准；负责对物业服务企业进行动态监管；监督外地企业在本市承接物业管理项目的备案审核；组织开展全市物业管理项目创优工作；依法查处物业管理与服务中的重大违规行为，规范物业管理与服务市场秩序；负责全市物业服务从业人员政策法规及业务知识培训；负责指导县（区）房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）对物业服务的日常监管。”

将附件黄山市物业管理各职能部门、单位职责分工中县（区）物业主管部门职责修改为“县（区）物业主管部门负责指导各街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会开展物业管理工作；负责对辖区内物业专项维修资金归集、使用和管理；监督物业服务用房的配建和使用，参与辖区内新建项目规划配套建设的竣工验收，监督物业承接查验工作；建立健全辖区内物业服务企业信用档案和物业管理投诉受理机制；对辖区内物业服务企业和项目管理情况进行考核；参与辖区内物业项目的招投标工作，依法查处物业管理与服务中的违法违规行为；指导街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会开展无物管小区的日常物业报修、维护、下水道清淤、改造等工作。……”

将附件黄山市物业管理各职能部门、单位职责分工中“三位一体”统一修改为“四位一体”。

税谱^®提示：根据《 黄山市人民政府关于保留、修改和废止市政府行政规范性文件和政策文件的决定》 （ 黄政〔2024〕64号）规定，决定保留。

各区、县人民政府，黄山风景区管委会，黄山经济开发区管委会， 黄山现代服务业产业园管委会筹备组，市政府各部门、各直属机 构：

为着力解决当前我市物业管理工作的重点、热点和难点问题，健全物业管理长效机制，促进物业服务行业规范、健康、有序发展，根据《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》和《黄山市物业管理办法》等相关规定，经市政府同意，提出以下实施意见。

一、总体要求

打造一批物业管理品牌企业，培育一批国优、省优、市优物业项目，努力营造管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住环境。确保新建住宅项目物业管理覆盖率达到100%，5年内，力争城区物业管理覆盖率达到85%以上。

二、基本原则

坚持业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则，逐步建立和完善专业化、社会化和市场化的物业管理机制。坚持条块结合、属地管理的原则，建立市级监督指导、县（区）级主抓、街道办事处（乡镇人民政府）及社区居委会属地管理的物业管理新体制。坚持市场化主导、政府分类管理的原则，对新建物业项目通过招标，公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施管理；对无物业服务的老旧小区，鼓励物业服务企业和社区物业服务中心积极参与接管，政府给予财政补贴，促进市场化运营。

三、规范管理

（一）推进建设单位管理规范化

1.进一步完善新建项目物业配套设施设备建设。国土、规划、建设、房管等部门要对新建住宅小区物业服务用房和共有设施设备的用地、规划、设计及建设严格把关。规划部门应当在审定修建性详细规划时，会同房管部门对物业服务用房的规划进行审查，按照《安徽省物业管理条例》《黄山市物业管理办法》的规定确定物业服务用房的位置和面积，并在建设工程规划许可证中予以标注。物业服务用房已经规划许可，不得擅自变更，确需变更的，应经市（县、区）房管部门审查确认，提出书面意见。物业服务用房应当规划在地面以上，二层以下（含二层），位于小区主要出入口或方便小区物业管理、交通便利的位置，并且具备采光、通风、水、电、通信、网络等正常使用功能。对分期开发建设的项目，物业服务用房应当在前期规划、配建。房管部门参与新建项目配套设施设备建设的竣工验收。加强对新建项目物业管理的智能化、信息化建设，实行物业管理“一卡通”门禁系统。

2.建设单位应当在申领商品房预售许可证或现房销售备案前向房管部门提交标注物业服务用房的具体位置、面积、配置标准的书面材料，以及物业配套建筑、设施设备清单和产权归属说明等材料。物业服务用房产权归全体业主所有。物业管理区域内人防工程的使用必须取得市、县（区）人民防空主管部门出具的《人民防空工程平时使用证》，符合安全、防火等管理规定，不得影响战时使用效能。

3.严把新建项目物业服务市场准入关。建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者建筑面积在5万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经县（区）物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

4.做好物业项目的承接查验工作。对前期物业管理的项目，建设单位应与选聘的物业服务企业共同做好物业承接查验工作，对发现的问题要在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时限内落实整改。双方要办理好总体移交和单项移交手续。物业服务企业要建立物业档案资料清册，并报县（区）物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。

对物业服务企业撤离的项目，有业主委员会的，物业服务用房和物业共用部位、共用设施及相关资料移交给业主委员会，由业主委员会移交给新选聘的物业服务企业；无业主委员会的，移交给社区居委会，由社区居委会移交给新选聘的物业服务企业。撤离的物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费等理由拒绝移交。移交方与承接方应对照物业档案资料清册进行查验，并做好新一轮查验接收工作。

县（区）物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）负责做好移交与承接过程中的组织协调和监督指导工作，社区居委会积极协助配合。

（二）推进物业服务企业管理规范化

1.建立健全物业服务企业信用管理体系和物业服务企业动态监管制度。对物业服务企业实行动态考核，对表现较好的企业记入诚实信用档案并给予表彰；对服务不好、投诉较多又不及时整改的，记入诚实信用档案并列入“黑名单”，向社会公布，并依法处罚。

2.市、县（区）物业主管部门要定期对物业服务企业进行资质复核，划分信用等级（优秀、良好、合格、不合格），实施差别化管理。积极构建物业服务企业、业主及业主委员会、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会、主管部门的多方评价体系。

3.建立物业服务事项公开公示制度。物业服务企业将物业服务合同约定的物业服务企业名称、服务等级标准、收费项目、收费标准、收费方式等内容全面公开公示，主动接受监督；对于实行包干制收费的物业服务企业，每半年至少公布一次物业服务费和物业经营性收益的收支明细。

4.实行物业服务企业退出机制。物业服务企业退出时，县（区）物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）要加强对解聘、选聘物业服务企业工作的指导。物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新的物业服务企业的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织做好小区物业管理工作。

（三）推进业主自律自治规范化

1.业主、业主大会、业主委员会应当依法维护业主在物业管理中的权利，充分履行义务。县（区）要把辖区内业主大会和业主委员会的组建、管理纳入社区管理的范畴；县（区）物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）要按照行政引导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的监督指导。

2.对已成立业主委员会的，街道办事处（乡镇人民政府）要建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作机制，大力推进联席会议制度，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。

（四）推进物业管理工作机制运行规范化

市、县（区）物业主管部门及街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会要按照“条块结合，属地管理”的原则，突出基层组织在小区管理中的中心地位，发挥街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会的骨干作用，全面实现职权定位、资源优化、重心下移、条块结合、属地负责的“网格化”工作目标。县（区）、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会要设置物业管理专职岗位，配备专职物业管理人员，保障物业管理工作落到实处。依据职责分工，落实责任，积极推进市级监督指导、县（区）级主抓、街道办事处（乡镇人民政府）具体负责、社区居委会协助配合的属地管理工作机制。街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会物业管理工作人员办公经费原则上由同级财政承担。

市国土、规划、建设、房管、城管、环保、工商、公安（消防）等相关部门要依据职责分工，密切配合，加大执法监管力度，共同抓好物业管理相关工作，切实提升全市物业管理水平。

四、完善机制

（一）健全质价相符的物业服务收费机制

市、县（区）价格主管部门会同物业主管部门根据价格管理权限和《安徽省物业服务收费管理办法》《安徽省住宅区物业服务标准》等规定，制定普通住宅小区前期物业公共服务、装饰装修垃圾清运收费标准，并加强监管。

（二）建立提高物业服务费收缴率的保障机制

1.各级各部门要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费的意识，履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。

2.二手房交易时，原房屋所有权人必须凭物业服务费缴清证明办理过户手续。物业服务合同中约定有滞纳金的，滞纳金与物业服务费需一并缴纳。

3.物业服务企业在签订物业服务合同时，应在合同中约定双方违约责任的处罚条款及制约欠缴物业服务费的措施。探索建立住宅区物业服务费缴纳与水费、电费、燃气费统一缴纳“一卡通”试点，取得经验后逐步推开。

（三）建立物业分类扶持机制

1.对于不具备物业管理条件的老旧小区，社区居委会按照“政府扶持、依托社区、居民自治”的原则，建立社区物业服务中心，为老旧小区的环境卫生、绿化养护、排水管网清淤改造及公共设施设备的日常维护等提供基本服务。由同级财政每年补贴每个社区一定办公经费。

2.对于新建的保障性住房项目，建设单位应当按照有关规定标准配建物业服务用房和经营性用房，其收益用于弥补物业服务费和物业专项维修资金的不足，专户存储，县（区）物业主管部门负责监督、指导该资金的使用。

（四）建立综合执法进社区机制

按照“县（区）牵头，公安（消防）、规划、建设、房管、 城管、环保、工商、国土、人防、物价”等多家部门综合执法进社区的原则，处理物业管理中的矛盾和难点问题。公安（消防）、规划、建设、房管、城管、环保、工商、国土、人防、物价等相关部门应依据各自职责，分工协作，密切配合，制止和查处日常巡查发现的违章搭建、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染、乱堆乱放、违章停车、恶意侵占公共空间和公共设施等违法违规行为。

（五）强化保障机制

各县（区）人民政府要制定具体实施方案，加强本地区物业管理领导，强化考核，建立社区居委会日查、街道办事处（乡镇人民政府）周查、县（区）月查的工作机制；形成县（区）考核街道办事处（乡镇人民政府）、街道办事处（乡镇人民政府）考核社区居委会和物业服务企业的物业管理与服务考核奖惩体系。市直各职能部门和单位要按照本意见职责分工要求（见附件），进一步健全工作机制，细化分解工作职责，加强联动协调，切实履行物业管理工作职责，共同提高物业管理和服务水平。

附件：黄山市物业管理各职能部门、单位职责分工



黄山市人民政府办公厅

2016年10月9日



附件



黄山市物业管理各职能部门、单位职责分工



市房管局：负责研究拟定物业管理的相关政策和行业标准；负责对物业服务企业进行资质审核、审批、发证和动态监管；监督外地企业在本市承接物业管理项目的备案审核；组织开展全市物业管理项目创优工作；依法查处物业管理与服务中的重大违规行为，规范物业管理与服务市场秩序；负责全市物业服务从业人员政策法规及业务知识培训；负责指导县（区）房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）对物业服务的日常监管。

市物价局：会同市房管局负责全市物业收费监督管理，制定普通住宅小区前期公共服务、装饰装修垃圾清运收费标准；监督和查处物业服务企业价格违法行为等。

市政府法制办：负责参与调研和审查物业管理相关政策、规范性文件；

市公安局：指导、监督检查物业管理区域内的治安保卫工作。加强对物业管理区域内的治安、刑事案件等的查处；负责物业服务企业聘用保安登记备案、业务指导和监督管理等工作；推进民警进小区，监督指导住宅小区内加强治安防范；推进交警进小区，开展交通安全宣传教育，指导交通安全设施设置及交通事故处理等。指导县（区）消防大队、公安派出所负责对消防法律、法规的宣传，对全市物业管理区域内物业服务企业遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查，加强物业管理区域内消防违法行为及案件的查处；负责物业服务企业聘用微型消防站队员的登记备案、业务指导，推进物业管理的住宅小区微型消防站、消防网格化和消防宣传标识化建设，推广独立式感烟探测器安装等工作。

市司法局：指导、协助物业主管部门建立物业纠纷调解组织，负责指导物业纠纷调解组织和社区的物业纠纷调解工作，会同相关部门督查物业纠纷化解机制的落实。

市民政局：指导社区服务体系和基层群众自治组织建设，将物业管理纳入社区建设，指导社区居委会协助配合街道办事处或乡镇人民政府加强对业主委员会选举工作的监督和管理。

市财政局：严格依据相关政策，按照规定程序，负责各项政策性补贴、老旧小区综合整治资金的拨付管理工作。

市人力资源社会保障局：负责监督物业服务企业的劳动用工和社保费缴纳情况，协调处理物业服务企业的劳资纠纷。

市国土资源局：负责按规划要求做好保障性住房建设按比例配建物业管理用房和物业服务经营性用房供地等。

市住房城乡建设委：提供物业管理区域外部市政排水（雨、污水）管网的路由、标高等，指导物业管理区域内部排水管网与市政排水管网的衔接，参与物业管理区域内排水（雨、污水）设施的竣工验收；监督指导居住区的绿化建设和管理，参与城区物业项目配套的园林绿化工程设计方案审查和竣工验收备案。

市卫计委：负责指导物业管理区域卫生服务站设置、监管，负责对病媒生物防治、救灾防病等健康教育知识进行业务指导以及对二次供水进行监测监管等。

市审计局：负责对老旧小区综合整治房屋维修资金的使用、物业管理各项补贴、奖励资金使用情况实施审计监督等。

市环保局：依据相关职责，负责城区环境监测工作及对固定设备噪声、店内餐饮油烟扰民的查处。

市城乡规划局：负责新建项目的物业管理用房等配套设施的规划、监管与竣工核实。

市公管局：负责对进场交易的物业项目招投标活动进行监督管理。

市城管执法局：负责对违反《城乡规划法》及市容法规规定的违法建筑实施依法查处工作，督促各区县城管执法部门依法查处职责范围内物业小区违反城市市容和环境卫生管理的违法行为。

市人防办：负责依法对人民防空工程建设和维护管理进行监督检查。监督物业管理区域内人民防空工程使用管理单位对人民防空工程进行维护保养和安全管理等。

市地税局：负责物业服务企业相关地方税收的征收和管理。对符合规定条件可以享受安置下岗失业人员和残疾人就业等税收优惠政策的物业服务企业，予以相应的减免税优惠等。

市工商局：负责物业服务企业工商登记等工作；按照《黄山市市场主体住所（经营场所）登记暂行规定》（黄政办秘〔2014〕62号）对住宅作为住所（经营场所）登记的申请材料进行形式审查

市质监局：负责对物业管理区域内的电梯等特种设备的安全监督管理工作。

县（区）人民政府：

县（区）人民政府对辖区内的物业管理工作负总责。认真贯彻国家和省、市有关规定，结合本辖区实际，完善配套物业管理的措施。负责物业管理与社区管理、文明城市创建的衔接工作；指导县（区）物业主管部门落实物业管理各项工作职责；对辖区物业服务企业和项目管理情况进行考核。充实街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会的物业管理力量，推进物业管理“三位一体”工作机制建设；建立县（区）牵头，公安、规划、建设、房管、城管、环保、工商、国土、人防、物价等多家部门综合执法进社区的工作机制，全面推进物业管理工作等。

县（区）物业主管部门负责指导各街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会开展物业管理工作；负责对辖区内物业专项维修资金归集、使用和管理；监督物业服务用房的配建和使用，参与辖区内新建项目规划配套建设的竣工验收，监督物业承接查验工作；建立健全辖区内物业服务企业信用档案和物业管理投诉受理机制；对辖区内物业服务企业和项目管理情况进行考核；参与辖区内物业服务企业的资质管理和物业项目的招投标工作，依法查处物业管理与服务中的违规行为；指导街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会开展无物管小区的日常物业报修、维护、下水道清淤、改造等工作。

街道办事处（乡镇人民政府）具体组织辖区内物业管理工作。会同有关单位划定物业管理区域，做好物业项目的交接管理；负责辖区物业服务企业、物业服务合同和物业项目资料清单备案；负责对物业服务企业进行监督考核和业绩评定，并将结果及时报送县（区）物业主管部门；负责业主大会的筹建成立、业主委员会的选举和换届等工作，做好业主大会、业主委员会的日常指导、监管和备案；指导和考核“三位一体”工作机制的建设和运行情况，建立、召集联席会议；建立街道办事处（乡镇人民政府）业主投诉受理中心和小区矛盾调处中心，协调处理有关矛盾纠纷等；协助做好缴纳物业费情况的信息反馈及物业费催缴工作；落实物业管理综合执法进社区工作机制，制止和查处日常巡查发现的违章搭建、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染以及乱堆乱放、违章停车、恶意侵占公共空间和公共设施等违规行为；指导社区物业服务中心开展老旧小区基本物业管理工作。

社区居委会协助配合街道办事处（乡镇人民政府）和县（区）物业主管部门做好社区物业管理与服务工作。参与业主大会的筹建成立、业主委员会的选举和换届等工作，指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立业主自治服务组织；负责落实社区内物业管理“三位一体”工作机制，牵头建立投诉受理制度、重大事项协商制度，落实联席会议决定；健全物业管理档案；规范社区物业管理议事决策执行、监督制度；制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违规违章行为，并及时向有关行政执法部门反映；对无物业服务的老旧小区设立社区物业服务中心，提高物业管理覆盖面等工作。

供水、供电、供气、电信、移动通信、有线电视等单位：依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；与项目工程同时规划、施工、验收、交付使用，不得在小区使用后另行施工，如施工应向业主委员会或物业服务企业提出申请并提供施工方案，施工方案中若存在对公共设施有损坏的，施工前需缴纳适当保证金，施工方在施工结束后负责恢复并报请业主委员会或物业服务企业验收，验收通过后退还保证金，否则业主委员会或物业服务企业有权责令其整改并扣罚相应保证金。负责各自设施设备的管理维护，自来水公司提供高层住宅二次供水消毒的技术服务。物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主，直接为业主服务。供水、供电、供气、通信、电视等单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费。