北海市自然资源局关于进一步规范市辖区城镇独立式个人住宅和个人回建房管理有关问题的通知

各辖区人民政府，涠洲岛管委会，市直各有关部门：

为进一步规范市辖区城镇独立式个人住宅和个人回建地的管理，深入推进自然资源系统“放管服”改革，经市人民政府同意，现就市辖区城镇独立式个人住宅和个人回建房行政审批相关问题通知如下：

一、适用范围

本通知所称城镇独立式个人住宅是指在市辖区城市规划区内国有建设用地范围内，城镇居民个人（家庭）新建、扩建、改建、翻建供其本人或其家庭居住的低层建筑以及参照农村宅基地管理的国有农场、林场所属居民点住宅的低层建筑。

个人回建房是指根据《北海市人民政府关于印发市辖区集体土地征收及房屋搬迁补偿安置规定的通知》 （ 北政发〔2016〕13号）在安置回建地上建设的个人住宅。

农村宅基地严格按照农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》 （ 农经发〔2019〕6号）执行，不属本通知调整范围。

二、严格城镇独立式个人住宅和回建房管理

市辖区自然资源部门应加强对城镇独立式个人住宅建设用地的管理。除参照农村宅基地管理的国有农场、林场所属居民点宅基地及个人回建用地外，不得以任何名义、任何形式新增批准出让（划拨）土地给城镇居民作私人宅基地，不得以任何形式将其它用地转为城镇独立式个人住宅。

严禁利用城镇独立式个人住宅或回建地建设别墅或别墅类房屋。

三、规范城镇独立式个人住宅和个人回建用房相关行政审批

（一）用地审批

1.根据《广西壮族自治区自然资源厅关于推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（桂自然资规〔2019〕9号）规定，自2020年1月1日起，申请国有农场、林场所属居民点宅基地及个人回建用地的，由市辖区自然资源局负责受理，经辖区人民政府批准后，核发新版建设用地规划许可证。其中，2020年1月1日前已核发旧版建设用地规划许可证的，可采取换发新版建设用地规划许可证方式处理遗留问题。

2.本通知下发后，因规划调整、不动产重叠、城市公共设施占用等原因，城镇独立式个人住宅用地范围确需调整置换的，由辖区自然资源部门具体办理相应手续。调整置换时，原则上调整土地前后个人住宅用地面积应当保持不变，置换富余土地应当作为小区道路或绿化等公共用地。

3.涉及收取土地价款的，由市辖区财政收取后按权限上缴市财政。

（二）规划审批

1.市辖区自然资源部门负责辖区范围内的城镇独立式个人住宅及个人回建用地建设项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的核发及规划设计条件变更的审批。

2.市辖区自然资源部门负责辖区范围内占地面积200平方米以下（含200平方米）且建筑面积1000平方米以下（含1000平方米）的城镇独立式个人住宅及个人回建用地建设项目建设工程（含新建、扩建、改建、翻建）设计方案的审定。

3.以下城镇独立式个人住宅及个人回建用地建设项目建设工程设计方案，经辖区自然资源部门初审后报市自然资源局批准：

（1）辖区范围内占地面积200平方米以上或建筑面积1000平方米以上（不含1000平方米）；

（2）属于北海市重点历史文化街区范围内的。

（三）验收管理

市辖区自然资源部门统一负责辖区城镇独立式个人住宅及个人回建房建设工程竣工规划核实工作。

（四）确权登记

1.根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定，城镇独立式个人住宅的土地确权由辖区自然资源部门具体承办，并报同级人民政府作出确权批复决定。

2.市不动产登记中心统一负责城镇独立式个人住宅及个人回建用地的不动产登记工作。

3.市自然资源局行政审批办统一负责城镇独立式个人住宅及个人回建用地的划拨土地补办出让工作。

四、强化实施保障

（一）各辖区人民政府应加强各辖区自然资源部门的建设，落实业务人员编制和业务经费保障，确保城镇独立式个人住宅及个人回建用房审批事项依法依规行使。

（二）各辖区人民政府可结合本辖区实际，研究制订相关管理规范和实施细则。

（三）市自然资源局应根据职能加大对城镇独立式个人住宅及个人回建用房的土地确权、用地审批、建设项目审批的跟踪、调研、指导，及时总结和推广成功经验，对发现的问题及时采取有效措施依法依规妥善处理。

（四）各辖区自然资源部门要根据要求对设置的办事指南、申请表单、申报材料清单等进行清理，进一步简化和规范申报材料。除法定的批准文件和证书以外，自行设立的各类通知书、审查意见等一律取消。凡是能够通过政府信息共享获得的有关文件、证书等材料，一律不得再要求行政相对人提供，凡是在审批过程中前期已经获得过的信息，一律不得再要求行政相对人提供。

（五）城镇独立式个人住宅及个人回建用房管理工作中涉及土地权属争议的，按《土地权属争议调查处理办法》、《广西壮族自治区土地山林水利权属纠纷调解处理条例》处理。

五、本通知自印发之日起执行，有效期5年。

  北海市自然资源局

  2020年3月20日

一、主要依据

《北海市自然资源局关于进一步明确市辖区城镇独立式个人住宅及个人回建房审批事项的通知（征求意见稿）》制定主要依据是《广西壮族自治区自然资源厅关于推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（桂自然资规〔2019〕9号）、原自治区国土资源厅、住建厅的《关于加强独立式城镇居民私人住宅建设管理的通知》（桂建村镇〔2007〕11号）以及原国土资源部《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地权属争议调查处理办法》。同时，在“国有农场、林场所属居民点宅基地及个人回建用地审批”参照了南宁市自然资源局做法，以及在“因不动产重叠、城市公共设施占用等原因，城镇独立式个人住宅用地范围确需调整置换的”中，以解决历史遗留问题为方向，根据我市实际，对部分条款进行了创新设计。

二、主要内容

《北海市自然资源局关于进一步明确市辖区城镇独立式个人住宅及个人回建房审批事项的通知（征求意见稿）》主要明确了城镇独立式个人住宅及个人回建房审批的办理程序。文稿不再分章节，共列六条，主要明确了市辖区城镇独立式个人住宅及个人回建房的定义、禁止事项、办理程序、实施保障等问题，具体如下：

（一）明确了市辖区城镇独立式个人住宅及个人回建房的定义。目前，根据物权法及关于进一步加强农村宅基地管理的通知，对于农村村民的建房统称为农村宅基地。但对于城镇的民房并没有上级统一的称呼或概念，文稿参照《关于加强独立式城镇居民私人住宅建设管理的通知》，将其统称为城镇独立式个人住宅；同时，因国有农场、林场宅基地土地性质为国有，虽然之前文件参照农村宅基地进行管理，目前已难以参照，文稿一并纳入管理。

（二）明确了市辖区城镇独立式个人住宅管理的禁止事项。明确除参照农村宅基地管理的国有农场、林场所属居民点宅基地及个人回建用地外，不得以任何名义、任何形式新增批准出让（划拨）土地给城镇居民作私人宅基地，不得以任何形式将其它用地转为城镇独立式住宅用地。

（三）明确了市辖区城镇独立式个人住宅及个人回建房的办理程序：1.土地确权、用地审批等由辖区自然资源局具体办理，并报辖区人民政府批准后核发相关证书；2.建设项目按原市规划局与各辖区人民政府签订的《关于相关职能转变和机构改革事项交接书》权限实施；3.不动产登记及划拨土地补办出让审批由市自然资源局不动产登记中心、审批办统一实施；4.北海市行政区域内重点历史文化街区范围内的城镇独立式个人住宅的用地、规划审批按《北海市重点历史文化街区保护条例》执行。

（四）明确了历史问题处理办法。因历史原因，在民房的拆旧建新、矛盾调处、道路占用过程中产生了一定用地范围调整，从而产生了一定的历史遗留问题。为规范管理，文稿要求通知下发后，对调整的进行原则面积不发生变化。

（五）明确了强化实施保障。根据《土地管理法》及“放管服”的相关规定，辖区自然资源部门作为一级的土地管理及规划管理部门，其管辖的权责越来越多、也越来越重要。城镇独立式个人住宅及个人回建用房在进一步明确审批权限后，上级自然资源部门要进一步加大业务审批的指导力度及人员的培训力度，同级人民政府也要进一步保障辖区自然资源部门的人员及经费，这样才能进一步保障该类审批的依法依规行使。

（六）明确了农村宅基地严格按照农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》 （ 农经发〔2019〕6号）执行，不在本通知调整范围内。