文昌市人民政府关于印发《文昌市农民住房财产权抵押贷款实施细则（试行）》的通知

税谱^®提示：根据《 文昌市人民政府关于公布规范性文件清理结果的决定》 （ 文府〔2018〕64号）规定，决定保留

各镇人民政府，各农（林）场，市政府直属各单位，各人民团体，省驻文昌各单位：

《文昌市农民住房财产权抵押贷款实施细则（试行）》已经十五届市政府第4次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

文昌市人民政府

2017年3月16日

（此件主动公开）






第一章 总则



第一条 为加快推进农民住房财产权抵押贷款试点工作，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）、中国人民银行、银监会、保监会、财政部、国土资源部、住房城乡建设部等六部门联合印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（银发〔2016〕78号）和《 海南省人民政府关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的实施意见》 （ 琼府〔2016〕74号）相关要求，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则所称农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

本细则所称抵押人是指农民住房所有权人。本细则所称抵押权人是指提供农民住房财产权抵押贷款的金融机构。

第三条 本细则遵循“依法合规、自主自愿、风险可控”的原则，稳步推进农民住房财产权抵押贷款试点工作。



第二章 转让交易



第四条 农民住房财产权转让交易要在保证农户基本住房权利前提下进行。

第五条 按照国家宅基地制度改革试点工作部署，积极探索建立宅基地使用权有偿转让机制。

第六条 设立文昌市农村产权交易中心，为农村产权交易提供法律咨询、信息发布、交易公证等服务平台。

第七条 对交易取得的农民住房财产权应由市农村产权交易中心备案并查询审核后，由市不动产登记中心颁发《不动产权证书》，进行权属确认。



第三章 评估与抵押



第八条 抵押评估。评估方式可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。

第九条 抵押登记。农民住房财产权的抵押登记，由抵押双方当事人按规定向市不动产登记中心申请办理抵押登记手续，核发《不动产权证明书》，由抵押权人领取保管。

第十条 农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。市国土资源局组织做好集体建设用地基准价制定、价值评估等工作。



第四章 贷款要素



第十一条 贷款对象。农民住房产权抵押贷款对象应当是具有完全民事行为能力的农民。借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；

（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；

（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；

（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。

第十二条 贷款用途。借款人获得的农民住房财产权抵押贷款，应主要用于发展种植业、养殖业、农业、渔业、农副产品加工、农村商业、服务业、小手工业、流通等涉农业产业化项目及农户自建房项目。

第十三条 贷款额度。贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权价值等因素，合理自主确定农民住房财产权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人，适当提高贷款抵押率。

第十四条 贷款期限。贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。

第十五条 贷款利率。参考人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。

第十六条 对符合农民住房财产权抵押贷款条件的，各银行机构要按相关规定的条件和时限，完成受理申请、抵押评估和调查上报工作，贷款审批后，做好合同签订和贷款发放工作。鼓励贷款人因地制宜，针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式，简化贷款手续，加强贷款风险控制，全面提高贷款服务质量和效率。



第五章 风险缓释



第十七条 市财政局负责建立风险补偿机制，设立抵押贷款风险补偿金，用于对贷款人按规定发放的抵押贷款，因借款人生产经营自身原因或因自然灾害等不可抗力原因造成贷款本金损失进行一定比例的补偿。

第十八条 市国土资源局要加快推进我市农村房屋所有权及宅基地使用权调查确权登记办证工作，积极组织做好集体建设用地基准地价制定、价格评估、抵押物处置机制等配套工作。

第十九条 人行文昌市支行对我市开展农民住房财产权抵押贷款业务取得良好效果的地方法人金融机构加大支农再贷款支持力度。

第二十条 鼓励保险公司创新农民住房保险产品，支持保险公司扩大农房保险覆盖范围，实施保费优惠机制；通过探索开展农民住房财产权抵押贷款保证保险业务等多种方式，为借款人提供增信支持。加强涉农信贷与保险合作，鼓励借款人投保人身意外伤害保险，引导农民住房财产权抵押贷款借款人积极参加保险，为借款人提供多种方式的增信支持。

第二十一条 金融机构可探索推行直接办理农民住房财产权抵押贷款，对额度较大的贷款，可以探索通过政策性担保公司提供担保的方式，“农民住房财产权抵押+政策性担保公司担保”模式，为农民住房财产权抵押贷款主体融资增信。



第六章 抵押物处置



第二十二条 建立农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置机制，农民住房抵押物处置与商品住房制定差别化规定。

第二十三条 因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，抵押权人在保障农民基本居住权的前提下，按照合同约定与抵押人协商以抵押房屋的使用权归抵押权人所有，鼓励通过贷款重组、租赁等方式取得的收入逐步偿还贷款本息，直至偿还贷款本息为止。也可由农村房屋所在集体经济组织收购或由房屋所在经济组织成员购置等多种方式处置抵押物；协商不成的，抵押当事人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十四条 处置抵押物时，抵押人所在本集体经济组织及其成员在同等条件下有优先购买权。

第二十五条 处置抵押物所得价款，抵押权人可优先受偿，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。

第二十六条 对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

第二十七条 对于以农民住房财产权为他人贷款提供担保的，参照本细则执行。



第七章 附则



第二十八条 本细则由文昌市人民政府负责解释。

第二十九条 本细则自印发之日起实施。