柳州市人民政府关于印发《柳州市城市更新实施办法》的通知

柳政规〔2021〕13号

税谱^®提示：根据《柳州市人民政府关于公布2021年市人民政府行政规范性文件清理结果的通知》（柳政规〔2022〕12号）规定，继续有效。

各县、区人民政府，市直机关各有关委、办、局，柳东新区、阳和工业新区（北部生态新区）管委会，各有关单位：

《柳州市城市更新实施办法》已经市十四届人民政府第140次常务会议、市委常委会审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

柳州市人民政府

2021年8月29日

柳州市城市更新实施办法

第一章总则

第一条为贯彻落实国家实施城市更新行动的决策部署，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设模式，传承历史文化，提升我市人居环境质量、人民生活质量和城市竞争力，现结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称城市更新，是指对城市建成区城市空间形态和功能进行整治、优化、改善，实现房屋使用、市政设施、公建配套等完善，产业结构、环境品质、文化传承等提升的建设活动。

柳州市城市规划区范围内的城市更新活动适用本办法。

第三条城市更新的总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，建立可持续的城市更新模式。

第四条城市更新应当坚持以下原则：

（一）政府主导、市场运作。市人民政府统一指导城市更新工作，加强规划管控，完善政策支持，加大财政支持力度，提升管理效能，推动城市更新落到实处。鼓励和引导市场主体参与城市更新，坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营，形成多元化的更新模式。

（二）规划引领、统筹持续。将城市更新纳入经济社会发展规划、国土空间规划以及城市防洪规划统筹实施，做到严控总量、区域统筹、增减平衡。统筹安排，稳步推动城市功能提升和公共服务完善，实现协调持续有机更新。

（三）民生优先、共建共享。坚持以人为本，充分尊重民意，将群众更新愿望强烈的片区优先纳入更新范围，充分调动公众和社会组织参与城市更新的积极性、主动性，共同推进城市更新工作，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

（四）创新机制、注重传承。大胆改革创新，积极探索城市更新的新模式、新路径，在城市更新中融入现代城市发展理念，推动历史文化保护与文化、旅游、体育、商业等行业融合，推动城市高质量发展。

第五条城市更新主要内容应包括：

（一）完善城市空间结构，提高城市综合承载能力。

（二）实施城市生态修复和功能完善，完善城市生态系统，补足城市基础设施短板，完善和提升城市功能。

（三）强化历史文化保护，推进历史文化遗产活化利用，优化城市空间和建筑布局，塑造城市时代特色风貌。

（四）加强居住社区建设，补齐居住社区设施短板，建设安全健康、设施完善、管理有序的绿色、完整社区。

（五）推动城市基础设施提质增效，完善市政管网及市政道路建设，改善城市安全，保障市民安居乐业。

（六）推进城镇老旧小区改造、城镇危旧房屋治理改造及老旧(闲置)厂区改造，改善提升居住环境，保障人民居住安全。

（七）增强城市防洪排涝能力，统筹城市水资源利用和防灾减灾，系统推进海绵城市建设，加快建设和完善城市防洪排涝设施体系。

（八）市人民政府认定的其他城市更新情形。

第二章工作机制

第六条将原柳州市旧城改造工作领导小组、市城中村改造工作领导小组、市棚户区改造工作领导小组整合并更名为柳州市城市更新工作领导小组（以下简称“领导小组”），市级各相关部门及各城区政府（新区管委会）为小组成员单位。领导小组负责统筹全市城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。领导小组下设办公室，办公室设在市住房城乡建设局，负责领导小组的日常工作。

第七条各城区政府（新区管委会）作为辖区城市更新工作的责任主体，应当指定相应部门作为城市更新的组织实施机构，具体负责组织、协调、督促、管理，统筹推进本辖区城市更新工作。

各相关部门依据职责分工共同推进城市更新各项工作。

第三章区域评估

第八条市住房城乡建设局组织编制城市更新技术导则，提出片区策划指引和项目实施方案指引，明确相关技术要求，指导城市更新规范实施。

第九条市自然资源和规划局指导开展各城市更新单元城市设计编制工作，明确城市更新单元规划用地布局、地块开发建设指标、城市设计指引及相关规划管控要求。

第十条各城区政府（新区管委会）结合本辖区实际情况研究初步划定城市更新单元并明确相关建设时序。

第十一条根据城市更新技术导则和城市更新单元城市设计，各城区政府（新区管委会）组织开展城市更新区域评估。区域评估应当充分结合本辖区发展和民生诉求，征询相关部门、利益相关人和社会公众、意向实施主体等的意见，并组织专家论证，合理确定城市更新需求。编制成果报领导小组办公室备案。

第十二条城市更新区域评估应当形成评估报告，主要包括以下内容：

（一）进行片区评估。明确片区发展目标、功能优化、产业定位、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、城市防洪能力提升、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求、规划调整建议等内容。

（二）划定城市更新单元。按照公共要素配置要求和相互关系，对建成区中改善需求迫切、近期有条件实施的片区，结合产业功能布局等划定城市更新单元。

（三）必要性和可行性。结合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金平衡等方面因素，论证城市有机更新的必要性和可行性。

第四章项目实施

第十三条各城区政府（新区管委会）以片区评估为基础，统筹各方意见，拟定本辖区城市更新年度计划。年度计划应当包括具体项目（储备项目和实施项目）、前期业主或实施主体、边界和规模、投资及进度安排等内容，报领导小组审定后实施。

市住房城乡建设局建立年度计划动态管理机制，纳入年度计划的城市更新项目，进入城市更新项目库，实施动态监督管理。年度计划的实施项目纳入柳州市年度城市建设计划安居工程专项统筹管理。

第十四条纳入年度计划的城市更新项目，由前期业主根据片区策划方案编制项目实施方案。项目实施方案应当包括更新方式、供地方式、投融资模式、可行性研究、规划设计（含规划调整）方案、建设运营方案、社会稳定风险评估等内容。项目实施方案由前期业主报各城区政府（新区管委会）组织审批。

第十五条城市更新可单独或综合采取下列方式推动实施：

（一）保护修缮。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，对建筑所在区域及周边的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，对涉水区域提升防洪标准，不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料，不进行新建、扩建、改建活动。

（二）优化改造。在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，对建筑所在区域的城市基础设施、其他配套设施进行完善等建设活动，促进建筑活化利用、城市基础设施提质增效和人居环境改善提升。

优化改造应坚持现状底线管控，确有实施困难的，在满足消防、安全等要求的前提下，按照规定征询相关利益人意见后，部分技术指标可以结合实际情况合理控制。

（三）拆旧建新。将原有建筑物进行拆除，按照地块新的规划设计条件进行重新供地、重新建设；或在“不超过国有土地和房屋不动产权证书记载的用地面积和建筑面积，不改变原房屋用途和内部结构，不突破原建筑占地面积和原建筑高度”的原则下，对危旧房屋进行拆除重建。

城市更新项目应当符合历史建筑、古树名木及后备资源保护以及工程建设管理的相关规定。

第十六条城市更新项目应选择有实力的国有企业、社会资本，或由国有企业和社会资本合作作为项目实施主体。实施主体参与项目前期土地和房屋征收补偿、场地平整等工作形成“净地”后，以公开招标、拍卖、挂牌等方式依法依规取得土地使用权，土地出让金可按有关规定在不超过一年内缴清。

第十七条城市更新因协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式使得国有土地使用权及房屋所有权权属发生转移的，可提交权属发生转移的材料等依法依规申请办理不动产登记。

城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。

城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。

第十八条城市更新应当坚持策划、设计、运营一体化，优化资源配置，充分利用政策支持，力求实现项目自身盈亏平衡。

第十九条对经济无法平衡的城市更新项目，在符合规划要求的前提下，可在本辖区内选取地块，经城区政府（新区管委会）认定后，作为项目平衡地块，增强城市更新项目资金统筹平衡能力；对本辖区内无法平衡的项目，经上报市人民政府同意后，可在全市范围内落实项目平衡地块，平衡地块以带城市设计方案出让方式供应。

第二十条对政府投资项目，以直接投资方式予以支持；对城市发展需要且难以实现平衡的项目，经市人民政府认定后可采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持。

第二十一条城市更新项目立项、环评、用地、规划、建设、防洪、消防、节能、园林绿化等各环节涉及市政府部门审批的事项，各相关部门应当优化审批流程，开辟绿色通道，实行并联审批、限时办结。

第二十二条各城区政府（新区管委会）应建立部门联动机制和项目准入退出机制，与实施主体签订履约协议书，实施项目动态监管。

第五章资金筹措

第二十三条多渠道筹集城市更新资金，具体包括：

（一）各级财政安排的城市更新资金；

（二）金融机构融资资金；

（三）参与城市更新的市场主体投入的资金；

（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；

（五）其他符合规定的资金。

第二十四条各级政府应当加强对城市更新的财政投入，加大政府专项债券对城市更新的支持；鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品；积极引入各类社会资本，探索设立城市更新专项基金；合理引导居民出资参与更新改造。

第二十五条充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。

第二十六条鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目，探索城市更新政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。

第六章政策支持

第二十七条在片区公共配套服务设施满足需求的基础上，允许城市更新单元地块在片区总开发强度不变的前提下做相应调整优化，实现区域平衡。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，在符合相关规定前提下可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

第二十八条市住房城乡建设局建立城市更新管理制度。各项城市更新建设活动应当符合空间形态和功能提升的要求。

第二十九条城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独开发条件的土地，可与周边用地整合实施。鼓励利用城市中的零星土地，进行城市微型公共空间改造，建设口袋公园、运动场地、社区活动场地等。

第三十条鼓励城市更新项目探索跨项目、跨片区统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。

第三十一条符合条件的城市更新项目按规定减免城市基础设施配套费等行政事业性收费（人防易地建设费除外），按规定享受相关财税扶持等优惠政策。

第三十二条城市更新项目如符合“退城入园”条件的，可按规定享受现行相关政策优惠。

第七章附则

第三十三条市政府相关部门按照本办法制定土地、规划、建设、消防、园林绿化、项目审批、财税等相关配套政策。

第三十四条独立实施的城镇老旧小区改造项目、棚户区改造项目、土地熟化项目、历史文化保护项目等，可按照国家和我市现行规定实施，并享受本办法规定的相关支持政策。

第三十五条本实施办法中未明确规定的规划、土地、征迁、建设、环保等事项，按照现有法律法规及政策执行。

第三十六条各城区政府（新区管委会）可依据本办法制定本辖区操作细则。各县政府可参照本办法执行。

第三十七条本办法自印发之日起施行。

公开方式：主动公开

柳政规〔2021〕13号《柳州市城市更新实施办法》政策解读

信息来源：柳州市人民政府办公室发布日期：2021-08-31

起草背景

党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动。实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对于全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。按照市委市政府工作部署，为构建完备的城市有机更新工作机制和政策支持体系，实现高质量发展的目标，有必要加强顶层设计，出台城市更新的指导性政策。

经参考上海、广州、重庆、成都、西安等城市的经验做法，结合我市实际，起草了《柳州市城市更新实施办法》（以下简称《办法》），对城市有机更新的定义、原则、内容、机制、实施、规划、评估和支持政策等相关内容进行了明确。

必要性

（一）贯彻落实中央相关政策精神的必要举措

党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动，这是以习近平同志为核心的党中央站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署，要通过出台城市更新的指导性政策，坚定不移实施城市更新行动，努力把城市建设成为人与人、人与自然和谐共处的美丽家园。

（二）健全现代化城市治理体系的重要机制

城市治理是国家治理体系和治理能力现代化的重要内容，要大幅提升城市科学化、精细化、智能化治理水平，通过出台实施办法，建立健全党委和政府统筹协调、各部门协同合作、指挥顺畅、运行高效的城市管理体系，坚持依法治理，注重运用法治思维和法治方式解决城市治理突出问题。

三、起草依据

（一）中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议

（二）国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）

（三）柳州市人民政府关于印发《关于引入社会资本参与旧城改造土地熟化工作的实施意见》的通知（柳政发〔2017〕12号）

（四）王蒙徽：实施城市更新行动

四、主要内容

《办法》分为总则、工作机制、区域评估、项目实施、资金筹措、政策支持、附则七个部分，共36条。

（一）关于城市更新的定义。《办法》将城市更新定义为“对城市建成区范围内城市空间形态和功能进行整治、优化、改善，实现房屋使用、市政设施、公建配套等完善，产业结构、环境品质、文化传承等提升的建设活动。”

（二）关于基本原则。《办法》提出了政府引导、市场运作，规划引领、统筹持续，民生优先、共建共享，创新机制、注重传承的原则。

（三）关于城市更新主要内容。《办法》参照住建部王蒙徽部长关于实施城市更新的论述中城市更新的目标任务，结合我市实际，明确了城市更新的8项主要内容。

（四）关于工作机制。城市有机更新是一项系统工程，涉及多个领域的法规政策，需要多个工作部门协作执行。为保障城市有机更新工作有力推进，《办法》明确将原柳州市旧城改造工作领导小组、市城中村改造工作领导小组、市棚户区改造工作领导小组整合并更名为柳州市城市更新工作领导小组，同时规定各城区政府（新区管委会）作为辖区城市有机更新工作责任主体，市级相关部门依法在各自职责范围内共同推动城市有机更新工作。

（五）关于区域评估。《办法》明确由住房和城乡建设局编制城市更新导则，指导城市有机更新规范实施。市自然资源和规划局指导开展各城市更新单元城市设计编制工作，明确城市更新单元规划用地布局、地块开发建设指标、城市设计指引及相关规划管控要求。

根据城市更新技术导则和城市更新单元城市设计，各城区政府（新区管委会）组织开展城市更新区域评估，区域评估包含片区评估、划定城市更新单元、必要性和可行性等内容。

（六）关于城市更新项目实施。《办法》对城市更新项目的计划、实施方式及项目审批等进行了明确。城市更新可单独或综合采取保护修缮、优化改造、拆旧建新等方式推动实施。

（七）关于城市更新项目实施主体。《办法》明确了城市更新项目应选择有实力的国有企业、社会资本，或由国有企业和社会资本合作作为项目实施主体，以及实施主体取得二级开发权的方式。

（八）关于城市更新项目平衡。《办法》明确了项目力求自身平衡，对自身无法平衡的，也提出了通过地块平衡及资金支持等方式进行平衡。

（九）关于资金筹措。《办法》明确了多种资金筹措渠道，包括：各级财政安排的城市更新资金；金融机构融资资金；参与城市更新的市场主体投入的资金；土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；其他符合规定的资金等。

（十）关于政策支持。经借鉴上海、广州、重庆、成都西安等地的先进做法和理念，《办法》提出了土地、规划、财税等方面的支持政策，并要求市级有关部门制定配套文件。

来源:柳州市人民政府官网