宜昌市人民政府办公室转发市国土资源局市规划局关于规范和促进村级留用地开发利用意见的通知
宜昌市人民政府办公室转发市国土资源局市规划局关于规范和促进村级留用地开发利用意见的通知
宜府办发〔2015〕19号
失效日期2025-12-18
税谱®提示：根据《 宜昌市人民政府关于市政府规章和行政规范性文件清理结果的决定》 （ 宜府发〔2020〕10号）规定，继续施行。继续施行及修改后施行的行政规范性文件有效期为5年；文件本身有效期或适用期限少于5年的，从其规定。
市国土资源局、市规划局《关于规范和促进村级留用地开发利用的意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，请结合实际认真贯彻实施。
宜昌市人民政府办公室
2015年4月17日
关于规范和促进村级留用地开发利用的意见
市国土资源局市规划局
为规范和促进村级留用地开发利用，充分体现村级留用地的资产价值，支持壮大村级集体经济，确保被征地农民的合法权益，根据国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）、省人民政府《关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合法权益的通知》（鄂政发〔2005〕11号）等文件精神，结合我市城区实际，现提出如下意见：
一、关于村级留用地指标
（一）合理确定村级留用地指标。村级留用地指标由村民安置房用地和村级发展用地两部分组成。村级留用地指标按照不超过建设项目（不含城市道路、公园等基础公共设施项目）依法征收农用地（不含林地）面积的15%计算。村级留用地指标优先保障村民安置房用地，其中村级发展用地指标按照不超过建设项目（不含城市道路、公园等基础公共设施项目）依法征收农用地（不含林地）面积的9%的比例控制，并参考人均土地面积、容积率等因素确定具体用地指标（每个村级集体累计不少于50亩，不超过400亩）。
（二）建立村级留用地指标卡制度。各区国土资源分局按上述办法核定村级留用地指标，以村为单位建卡造册，实行动态台帐管理，并书面函告各区规划分局。
（三）实施跨村留地开发。村级留用地指标核定后，本村内无地可留的，可以区为单位，打破村界，统一规划，实施跨村留地开发。
二、关于村级留用地开发利用
村级留用地可采取自主开发、合作开发、土地置换物业、指标折换房产或货币化处置等五种方式开发利用。具体开发利用方式和实施方案应经村民会议或村民代表会议到会人员过半数同意，并报乡级政府（街道办事处）审核、区政府批准。
村级留用地建设项目必须符合城市总体规划，主要安排长线经营性项目，不安排商品住宅开发，从严控制货币化处置村级留用地的审批许可。对于规划用地性质为工业仓储、商贸物流的村级留用地，可以采取自主开发方式开发利用；对于规划用地性质为高档写字楼、酒店的村级留用地，应当采取合作开发方式或土地置换物业方式开发利用。
（一）自主开发。选择自主开发的村级留用地，由村级集体经济组织出具不对外合作开发的书面承诺，可采取划拨或协议出让方式供地。
采取协议出让方式供地的，在具备土地出让条件后，按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》规定的程序，依法办理协议出让手续。
采取划拨方式供地的自主开发留用地建设项目不得转让。
采取协议出让方式供地的自主开发留用地建设项目建成后，村级集体经济组织可以将不超过总建筑面积49%的房产按规划审批的整幢或整层分割转让。
（二）合作开发。选择合作开发的村级留用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。由区政府根据所在村具体情况提出合作开发的出让条件，经市国土资源局会审同意后报市政府批准。村级集体经济组织与合作方组建项目联合开发公司，村级集体经济组织所占股份应不低于51%。
以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地建设项目建成后，村级集体经济组织应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售；合作方所持有的房产可以按照规划审批的最小产权单元分割转让，但应符合市房管局等部门《关于加强城区非住宅类项目规划建设管理的通知》（宜市房〔2012〕41号）规定。
（三）土地置换物业。选择土地置换物业方式开发的村级留用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。土地出让时先确定征地拆迁和相关规费等土地基本成本，再根据规划条件和土地市场情况，合理确定项目建成后无偿移交村级集体经济组织的物业面积并固定，以土地基本成本和无偿移交物业面积为起始条件，土地使用权出价最高者为地块竞得人。
无偿移交村级集体经济组织的物业不得分割转让和销售。无偿移交物业的面积、位置、建设标准、移交时间等由区政府拟定方案并监督实施。无偿移交物业产生的税费由地块竞得人承担。
（四）指标折换房产。对“有指标无土地或缺资金”的村级集体经济组织，根据市、区实际情况，可选择以城区范围内非住宅用房折抵留用地指标。具体方法是：对房屋产权按市场价评估得出房产价值，将房产所处地块按出让土地评估后扣除征地成本得出纯收益，再将房产价值除以土地纯收益，得出可折换面积，最终确认审批后进行折换。
（五）货币化处置。选择货币化处置的村级留用地，按城市规划确定的土地用途，采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让，市场化运作，最大化体现土地价值。
三、关于村级留用地出让收入
（一）协议出让的村级留用地，应按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》的规定，按所在土地等级的评估价格计缴土地出让金。其土地出让收入在依法依规计提相关规费和专项资金后，剩余部分由市财政局核拨给所在区财政。
公开出让的村级留用地，按成交价款计缴土地出让金。其土地出让收入在依法依规计提相关规费和专项资金，并扣除储备机构前期支付的相关费用后，剩余部分由市财政局核拨给所在区财政。
（二）各区财政收到市财政局核拨的土地出让收入后，应按规定加强监督和管理，优先用于保障被征地农民权益和村级集体经济发展。各区可制定村级留用地出让收入核拨资金使用办法。
（三）村级留用地依法办理土地出让手续后，根据国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》 （ 国办发〔2006〕100号）相关规定，对其土地使用权出让收支进行管理，经批准改变土地使用条件补缴土地出让金的，补缴的出让收入不再核拨到所在村级集体经济组织。划拨的村级留用地，由村级集体经济组织实施自主经营的，不纳入土地租赁管理，免收土地租赁金。
四、关于村级留用地项目产权
（一）村级集体经济组织按规定持有不得转让的房产及相应的土地使用权应作为单一产权进行登记，并在土地使用权证书中注明“属村级留用地中村级集体经济组织持有的不可转让部分，不得分割和转让”。
（二）协议出让的村级留用地允许转让部分只能按规划审批的整幢或整层分割转让，不得按间或套分割转让，并在土地使用权证书中注明“不得按间或套转让。”
（三）村级集体经济组织持有的允许转让的物业进行转让时，应在产权交易市场公开转让或协议转让，转让价格应委托有资质的中介机构进行评估，并按程序经区政府批准后，方可办理房产、土地转让手续。
（四）村级集体经济组织和合作方可通过股权置换产权方式协商确定项目建成后的物业分成面积。股权置换方案经区政府批准后方可办理房产及土地转移登记手续。为确保村级集体经济组织权益，属村级集体部分的房产与相应的土地使用权先转移到村级集体经济组织名下后，剩余部分的房产方可进行转让。
五、关于村级留用地监督管理
（一）村级留用地应当按程序申请并依法办理规划选址、土地预审、农用地转用、土地征收和供地审批等手续，取得土地使用权。村级留用地建设项目应按法定程序报批，依法取得建设项目施工许可后方可组织实施。不得随意改变土地规划用途，因特殊原因确需改变的，要严格依法履行用途变更审批手续。
（二）村级留用地不得“空地”转让，也不得用于本留用地以外的其它经济实体的抵押和担保。如确需实施抵押或担保的，应当经村民会议或村民代表会议到会人员过半数同意，报乡级政府（街道办事处）审核并报区政府批准，在区政府监管下实施。抵押所得价款应全部用于本留用地开发建设，不得用于其它建设和投资。
（三）村级留用地建设项目建成后，村级集体经济组织持有部分可用于租赁获取长期收益，严禁通过“以租代售”形式变相转让留用地建设项目。
（四）区政府是村级留用地管理的责任主体，负责统筹本区村级留用地开发建设及资产监管工作，对留用地的合理开发利用负总责，对留用地建设项目确定、规划方案编制、出让收入核拨、房产分割转让、资产收益分配等严格把关。市发改、财政、规划、国土、住建、房管、城管、审计、农业、工商等职能部门应当按照各自职责，对村级留用地开发建设进行指导、监督和管理。
夷陵区村级留用地审批许可，仍按现行权限和程序办理。
本意见自转发之日起施行，施行过程中上级国家机关有新规定的，从其规定。
来源:宜昌市人民政府官网