河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见

豫国土资规〔2016〕11号

各省辖市、省直管县（市）国土资源局：

  为稳妥推进全省不动产统一登记制度建设，规范实施不动产登记，提高登记质量和效率，根据《不动产登记暂行条例》以及其他法律法规的规定，就做好当前不动产登记工作，结合我省实际，提出如下指导意见。

  一、坚持“严格管理、稳定连续、方便群众”的原则实施不动产登记，已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。本意见的不动产权证书包括统一登记前的土地使用权证书和房屋所有权证书以及林权证书。

  二、房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地一并申请登记；土地登记时，其地上定着物也应当一并申请登记，保持权利主体一致。

  三、国有建设用地使用权登记后，地上房屋等建筑物、构筑物建设完成的，当事人可持不动产权证书、建设工程规划许可证、工程竣工验收报告、权籍调查材料、相关税费缴纳凭证和规定的其他材料，申请房屋等建筑物、构筑物建设所有权首次登记。2008 年 1月 1 日后竣工的，还应提交城乡规划主管部门出具的建设工程符合规划条件的核实意见。竣工验收前未按规定实施核实的，不动产登记机构应告知城乡规划主管部门，按照城乡规划主管部门的意见确定是否需提交核实意见。

  四、国有建设用地使用权登记后，按照规定申请房屋所有权登记的，可向权利人颁发记载房屋所有权的不动产权证书。当事人要求将国有建设用地使用权和房屋所有权记载在一本不动产权证书上的，不动产登记机构应当收回原证书，为权利人颁发新的不动产权证书。

  五、建设用地使用权未登记，地上房屋等建筑物、构筑物已建设，当事人可按照下列规定申请登记。不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定情形的，不动产登记机构可以予以办理。

  （一）地上房屋等建筑物、构筑物建设完成，当事人应持规定的材料，同时申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

  （二）地上房屋等建筑物、构筑物未建设完成，当事人可持备注栏中注明《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》编 - 3 -号的不动产登记申请表和规定的其他材料，单独申请建设用地使用权首次登记。经初审人员核对，原件与不动产登记申请表注明的编号一致，符合规定的，不动产登记机构应当予以受理。

  六、不动产统一登记前，房屋建设使用的国有建设用地已经办理初始登记，地上建设的商品房、已购公有住房、经济适用住房已办理房屋所有权首次登记和转移登记，但未按《城市房地产法》第六十一条的规定办理建设用地使用权转移登记的，当事人暂按下列要求，申请不动产登记。不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定情形的，可以予以办理登记。

  （一）当事人可持备注栏中注明“知悉受让的房屋所有权应及时办理建设用地使用权转移登记，按规定需要补办土地手续和补交土地费用的，应当及时补办补交（当事人共同签字并加印公章或者手印）”的不动产登记申请表、房屋所有权证书和规定的其他材料，共同申请房屋所有权转移登记，不动产登记机构应当予以受理。登记时，不动产登记机构应在不动产登记簿附记栏和不动产权证书附记栏注记“该房屋所有权应及时办理国有建设用地使用权转移登记，按规定需要补办土地手续和补交土地费用的，应当及时补办补交。”

  （二）当事人可持备注栏中注明“知悉抵押的房屋未按《城市房地产法》第六十一条的规定办理建设用地使用权转移登记，自愿承担由此带来的责任（当事人共同签字并加印公章或者手印）”的不动产登记申请表、房屋所有权证书和规定的其他材料，共同申请抵押登记，不动产登记机构应当予以受理。登记时，不动产登记机构应在不动产登记簿附记栏和不动产权证书附记栏以及不动产登记证明附记栏注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按《城市房地产法》第六十一条的规定办理建设用地使用权转移登记，自愿承担由此带来的责任。”

  （三）当事人提交申请时，不动产登记申请表未注明相关内容的，初审人员应当要求其注明；当事人拒不注明的，按照《不动产登记暂行条例》第十七条（三）的规定，当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。

  七、不动产统一登记前，房屋建设使用的国有建设用地未登记，但房屋所有权已登记的，当事人暂按下列要求，申请不动产登记。不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定情形的，可以予以办理登记。

  （一）当事人可持备注栏中注明“知悉受让的房屋所占用的土地未登记，自愿承担土地未登记带来的责任（当事人共同签字并加印公章或者手印）”的不动产登记申请表、房屋所有权证书和规定的其他材料，共同申请房屋所有权转移登记，不动产登记机构应当予以受理。登记时，不动产登记机构应在不动产登记簿附记栏、不动产权证书附记栏注记“房屋受让人知悉受让的房屋建设使用的国有建设用地未登记，并自愿承担土地未登记带来的责任。”

  （二）当事人可持备注栏中注明“知悉抵押的房屋所占用的土地未登记，自愿承担土地未登记带来的责任（当事人共同签字并加印公章或者手印）”的不动产登记申请表、房屋所有权证书和规定的其他材料，共同申请抵押登记，不动产登记机构应当予以受理。登记时，不动产登记机构应在不动产登记簿附记栏和不动产权证书附记栏以及不动产登记证明附记栏注记“房屋抵押权人知悉抵押的房屋建设使用的国有建设用地未登记，自愿承担土地未登记带来的责任。”

  （三）当事人提交申请时，不动产登记申请表未注明相关内容的，初审人员应当要求其注明；当事人拒不注明的，按照《不动产登记暂行条例》第十七条（三）的规定，当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。

  八、不动产统一登记前，房屋所有权证书和土地使用权证书记载的房屋规划用途和土地用途不一致，当事人申请转移登记的，应按照原证书记载的用途登记，未经批准不得改变已登记的不动产用途。不动产登记簿宗地基本信息用途栏记载已登记的土地用途，房地产权登记信息规划用途栏记载已登记的房屋规划用途，同时在附记栏记载不动产统一登记前，已登记的土地用途和房屋规划用途；不动产权证书用途栏的记载形式为“土地用途/房屋规划用途” 。

  九、当事人建设的房屋等建筑物、构筑物超出本宗地界线占压其他土地的，按照被占压的其他土地的情况，暂按下列要求办理不动产登记。

  （一）被占压的其他土地已经由有批准权的人民政府批准并归本宗地使用人使用，应首先办理合宗批准手续，再申请不动产登记。不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定情形的，可以予以办理登记。

  1.本宗地建设用地使用权未办理首次登记的，当事人持合宗批准手续和规定的其他材料，申请建设用地使用权和房屋所有权首次登记。

  2.本宗地建设用地使用权已办理初始（首次）登记的，当事人持合宗批准手续和规定的其他材料，申请建设用地使用权变更登记。当事人也可同时提交房屋所有权首次登记规定的材料，一并申请房屋所有权首次登记，不动产登记机构应先办理变更登记再办理首次登记。

  3.本宗地建设用地使用权已办理初始（首次）登记，房屋所有权已办理首次或者转移登记的，由初始（首次）登记的建设用地使用权人持合宗批准手续和规定材料申请办理建设用地使用权变更登记后，再申请房屋所有权后续的变更、转移、抵押登记。初始（首次）登记的建设用地使用权人灭失的，由有批准权的人民政府依法处理后，再办理建设用地使用权变更登记。

  4.本宗地建设用地使用权变更登记前，被占压的其他土地上的房屋所有权确有需要办理转移登记或者抵押登记的，按下列要求申请：

  （1）当事人可持备注栏中注明“知悉该房屋所有权占压的其他土地需要依法处理并办理相关土地手续，自愿承担由此带来的责任（当事人共同签字并加印公章或者手印）”的不动产登记申请表、房屋所有权证书和规定的其他材料，共同申请转移登记。登记时，不动产登记机构应在不动产登记簿附记栏、不动产权证书附记栏注记“房屋受让人知悉该房屋所有权占压的其他土地需要依法处理并办理相关土地手续，自愿承担由此带来的责任。”

  （2）当事人可持备注栏中注明“知悉该房屋所有权占压其他土地需要依法处理并办理相关土地手续，自愿承担由此带来的责任（当事人共同签字并加印公章或者手印）”的不动产登记申请表、房屋所有权证书和规定的其他材料，共同申请抵押登记。登记时，不动产登记机构应在不动产登记簿附记栏和不动产权证书附记栏以及不动产登记证明附记栏注记“房屋抵押权人知悉该房屋所有权占压其他土地需要依法处理并办理相关土地手续，自愿承担由此带来的责任。”

  （3）登记后，不动产登记机构应将房屋等建筑物、构筑物超出本宗地界线占压其他土地的情况函告建设和规划管理部门。

  （4）当事人提交申请时，不动产登记申请表未注明相关内容的，初审人员应当要求其注明；当事人拒不注明的，按照《不动产登记暂行条例》第十七条（三）的规定，当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。

  （二）被占压的其他土地未经批准使用或者使用行为不符合相关法律规定，应首先补办土地手续和合宗批准手续后，再申请不动产登记。不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定情形的，可以予以办理登记。被占压的其他土地未经依法处理前，当事人申请其上的房屋所有权变更、转移、抵押登记的，因存在违法行为，符合《不动产登记暂行条例》第二十二条不予登记的规定，暂不予办理。

  十、房地产开发企业办理房屋所有权首次登记时，申请人除应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有外，还应提交销售的每幢建筑物占用范围内的建设用地使用权面积、整幢建筑物中每个房屋定着物单元面积以及分摊的建设用地使用权面积。

  十一、建筑区划内，每幢建筑物占用范围的建设用地使用权面积和整幢建筑物中每个房屋定着物单元分摊的建设用地使用权面积的计算，各地已有规定的，继续按规定执行。没有规定的，按下列规定执行：

  1.每幢建筑物主体四边最外点，外延 1.5 米的矩形，作为建筑物占用建设用地范围，设立共有建设用地使用权宗地，共有人为本幢建筑物各房屋定着物单元业主。各业主建设用地使用权按照按份共有使用权进行登记，并向业主颁发不动产权证书。业主转让房屋所有权的，其享有的建筑物占用范围内的按份共有建设用地使用权一并转让。共有建设用地使用权宗地面积为建筑物占用范围的矩形面积。业主共有的份额为（业主房屋所有权面积÷整幢建筑物房屋所有权面积合计）×100%，分摊的建设用地使用权面积为（业主房屋所有权面积÷整幢建筑物房屋所有权面积合计）×共有建设用地使用权宗地面积。

  2.业主拥有的地下室、车库或者其他附属建筑物等已办理房屋所有权登记的，可计入业主房屋所有权面积，一并计算分摊的建设用地使用权面积。

  3.建筑区划内，按照商品房买卖合同约定，归业主单独使用的建设用地，可为业主办理建设用地使用权登记。商品房买卖合同未约定的，不予登记。

  4.建筑区划内其他依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房需要确定占用建设用地范围的，可按上述规定执行。

  5.房屋定着物单元分摊的建设用地的土地用途按原登记用途登记。未经批准，不得改变土地用途。

  6.建筑区划范围以建设用地使用权宗地权属界线为准。

  7.已购公有住房整幢建筑物占用以外部分的建设用地，应根据原土地权利人的意见办理。经原土地权利人同意，可将建设用地使用权一并登记为业主共有。

  8.商业、工业建筑物用地需要进行分摊建设用地使用权登记的，可参照上述规定执行。十二、自然人、法人或者其他组织在借贷、买卖等民事活动中，为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，当事人可持下列材料，共同申请抵押权首次登记。

  （一）不动产登记申请书；

  （二）当事人身份证明；

  （三）不动产权证书；

  （四）主债权合同；

  1.一般抵押的，应当提交主债权合同。

  2.最高额抵押的，可提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者批复文件等必要材料。

  3.借贷抵押的，主债权合同为《合同法》规定的借款合同。

  4.委托贷款的，主债权合同为委托贷款合同。

  5.银团贷款的，主债权合同为银团贷款协议。

  6.买卖抵押的，主债权合同为《合同法》规定的买卖合同。

  （五）抵押合同；

  1.主债权合同中包含抵押条款的，可不提交单独的抵押合同。

  2.最高额抵押的，应提交最高额抵押合同。

  3.第三人为债务人向债权人提供担保的，应提交第三人和债权人签订的抵押合同。

  4.委托贷款的，应提交债务人或者第三人与受托金融机构、委托贷款人签订的抵押合同。抵押权人根据抵押合同的约定确定，抵押合同约定的抵押权人不明确的，应由受托金融机构和委托人给予明确。

  5.银团贷款的，应提交抵押合同，由银团贷款协议约定的代理行与抵押人共同申请抵押登记，抵押权人根据抵押合同的约定确定。银团贷款协议包含抵押条款的，可不提交单独的抵押合同，抵押权人按照银团贷款协议确定。抵押合同或者银团贷款协议约定的抵押权人不明确的，应由抵押合同或者银团贷款协议给予明确。

  （六）下列情形还应当提交以下材料：

  1.同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

  2.在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证。

  3.借贷债权人为法人的，还应出具相关部门颁发的许可其从事借贷金融业务的文件。

  4.划拨国有建设用地使用权抵押的，还应提交国土资源管理部门出具的抵押宗地的土地出让金额或者划拨权益价证明、抵押权人出具的“知悉《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条规定的内容”的具结书。当事人申请不动产登记，视为对估价结果的认可，不动产登记机构不得审核估价结果，不得要求提供估价报告等材料。不动产评估机构由抵押权人和抵押人依照相关规定确定，不动产登记机构不得干预。

  十三、第三人为债务人向债权人提供担保时，要求债务人提供反担保的，当事人可持下列材料，共同申请抵押权首次登记。

  （一）不动产登记申请书；

  （二）当事人身份证明；

  （三）不动产权证书；

  （四）主债权合同；

  （五）第三人与债权人签订的担保合同或者抵押合同；

  （六）担保人或者抵押人与债务人签订的抵押合同（反担保）；

  （七）下列情形还应当提交以下材料：

  1.在建建筑物反担保抵押的，应当提交建设工程规划许可证；

  2.借贷债权人为法人的，还应出具相关部门颁发的许可其从事借贷金融业务的文件。

  十四、典当行经营房地产抵押典当业务，当事人可持下列材料，共同申请抵押权首次登记。

  （一）不动产登记申请书；

  （二）当事人身份证明；

  （三）不动产权属证书；

  （四）典当行和当户共同出具的房地产抵押典当的情况说明；

  （五）房地产抵押合同；

  （六）其他材料。典当行提交的《典当经营许可证》和《特种行业许可证》。《典当经营许可证》和《特种行业许可证》经营范围栏无“房地产（外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外）抵押典当业务”内容的，不予受理抵押登记申请。已取得商品房预售许可证的在建工程抵押典当的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条、七十六条的规定办理。

  十五、不动产抵押权登记后，应在不动产登记证明其他栏记载不动产权证书号、抵押的方式、担保债权的数额等内容。抵押的方式包括一般抵押和最高额抵押，按照当事人的登记申请确定。同时应在不动产权证书附记栏记载抵押的方式、担保债权、抵押期限等内容，不加盖不动产登记专用章。抵押权注销登记后，应在不动产权证书附记栏记载内容上加盖注销章和不动产登记专用章。不动产权证书附记栏记满的，应为不动产权利人更换不动产证书。

  十六、建设用地使用权抵押后，宗地上新增的房屋等建筑物、构筑物建设完成的，当事人可持房屋所有权首次登记规定的材料，申请房屋所有权首次登记。不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定情形的，不动产登记机构应当予以办理登记。

  十七、建设用地使用权抵押后，在建建筑物再抵押的，当事人可持抵押权人出具的“知悉在建建筑物占用的建设用地使用权已经抵押，实现在建建筑物抵押权时，应当将在建建筑物与建设用地使用权一并处分，建设用地使用权处分所得的价款，抵押权人无权优先受偿”的具结书和本指导意见规定的其他材料，共同申请在建建筑物抵押登记。不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定情形的，应当予以办理登记。登记后，不动产登记机构应当以公函形式告知建设用地使用权的抵押权人。在建建筑物抵押时，已提交的材料未变化的，以原材料为准，可不再提供。

  十八、已抵押的在建建筑物竣工，当事人可持房屋所有权首次登记规定的材料、房屋作为抵押物签订的抵押合同，同时共同申请房屋所有权和房屋等建筑物、构筑物抵押权首次登记。不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定情形的，应当予以办理登记。在建建筑物抵押时，已提交的材料未变化的，以原材料为准，可不再提供。不动产登记机构应将房屋等建筑物、构筑物抵押权登记信息，在不动产登记簿抵押权信息另列重新记载，并在在建建筑物抵押登记信息列附记栏中注记“在建建筑物已竣工，当事人申请建筑物所有权首次登记和在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。房屋所有权首次登记已办理完毕，证书号：×××× 。按照《不动产登记暂行条例实施细则》第七十七条的规定，办理在建建筑物抵押权登记已转为建筑物抵押权登记，业务号：××××。”

  十九、已办理预告抵押登记的预购商品房，办理房屋所有权登记后，当事人可持不动产权证书、房屋和建设用地作为抵押物签订的抵押合同以及规定的其它材料，共同申请不动产抵押权首次登记。不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定情形的，应当予以办理登记。在预告抵押登记时，已提交的材料未变化的，以原材料为准，可不再提供。不动产登记机构应将不动产抵押权登记信息，在不动产登记簿抵押权信息表另列重新记载，并在预购商品房抵押登记信息列附记栏中注记“预购商品房办理房屋所有权登记后（证书号：××××），当事人申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。按照《不动产登记暂行条例实施细则》第七十七条的规定，办理预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记，业务号：××××。”

  二十、已抵押的不动产转让的，当事人可持抵押注销登记和转移登记规定的材料，同时申请不动产登记。不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定情形的，不动产登记机构应当先办理抵押注销登记，再办理转移登记。已抵押的不动产转让，且转让后再抵押的，当事人可持抵押注销登记和转移登记以及抵押登记规定的材料，同时申请不动产登记。不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定情形的，不动产登记机构应当先办理抵押注销登记，再办理转移登记、抵押登记。

  二十一、按照《河南省地籍调查县级平面直角坐标系建设若干意见（试行）》（豫国土资办发〔2014〕13 号）要求，建立统一的地籍调查县级平面直角坐标系，统一规范本地的坐标系统，确保不动产权籍调查成果空间数据的一致性。

  二十二、按照《河南省宗地统一代码编制实施细则》（豫国土资发〔2013〕53 号）的规定，对地籍区地籍子区分成果进行检查，并与已有的集体土地所有权数据库、集体土地使用权数据库、城镇地籍（更新）调查数据库进行套核检查，符合规定且不存在矛盾的，再用于不动产单元号编制。

  二十三、要注重不动产登记簿的建立和记载，确保不动产登记簿记载信息的全面、现势和有效。不动产权利归属和其他法定事项的内容应当以不动产登记簿记载的内容为准。采取其他形式显示不动产登记信息的，必须与不动产登记簿建立关联关系，确保不动产登记信息的一致。

  二十四、要加强不动产权籍调查管理与实施，为不动产登记提供合法、科学、真实、有效的权属状况和界址、面积等材料。日常不动产权籍调查的权属调查由国土资源管理部门内设或者所属的不动产登记事务性机构承担，不动产测量由有资质的技术服务单位承担。可根据业绩、质量、装备、资质、管理等情况，告知社会可以承担本地日常不动产测量的技术服务单位，为社会提供优质、快速、便利的权籍调查服务。

  二十五、申请人申请房屋所有权和建设用地使用权不动产首次登记前，应当以宗地为基础，以不动产单元为基本单位，开展不动产权籍调查。统一登记前已办理的房屋所有权和建设用地使用权登记，不动产界址未发生变化，当事人申请变更登记、转移登记时，或者当事人申请抵押权首次登记、变更登记、转移登记时，在不动产登记办结时间内，无法完成以落宗和编制不动产单元号为目的权籍调查的，应先办理不动产登记，同时进行权籍调查。

  二十六、各类成果齐全且符合规定的，可采用不动产登记信息系统自动编制单元号。无权籍调查成果或者成果需要补测、补录的，可制定规则临时编制不动产单元号；登记信息系统和权籍调查成果完善后，再确定正式的不动产单元编号；同时建立正式编号和临时编号的关联关系，满足管理的需要。权利人再申请办理不动产登记时，再将临时编号更换为正式编号。

  二十七、采取人工查阅、核对等措施，妥善处理好不动产登记信息系统对不动产登记的支撑关系，不因信息系统建设的原因而影响不动产登记。

  二十八、统一登记前已经产生并经原行业主管部门审核的确认的房产测量成果，可以沿用。

  二十九、郑州市西至经八路、北至红旗路、东至东明路、南至金水路、人民路、杜岭街、金水路范围内的省直机关已购公有住房，仅办理房屋所有权登记，未办理建设用地使用权登记的，当事人可持受让人提供的河南省机关事务管理局依据省政府办公厅的规定出具的住房用地使用土地的书面证明材料以及规定的材料，共同申请转移登记或者抵押登记，郑州市不动产登记机构应按照已购公有住房转移登记和抵押登记的规定予以办理。

  三十、已办理房屋所有权登记的自建房，房屋建设占用的土地未登记的，要尽快向当地政府请示自建房国有建设用地登记的处理意见。

  三十一、严格按照申请、初审、审核、登簿、发证等程序办理不动产登记，做好材料存档工作。要明确各环节岗位人员，制定管理规定，加强人员管理。要强化学习培训，提升登记人员能力，适应工作要求。结合实际，统筹做好各项不动产统一登记制度建设工作，为不动产统一登记实施提供基础条件。各地在执行中的意见，要及时向省不动产登记局反馈。

2016 年 11 月 29 日