镇江市住房和城乡建设局​关于印发《镇江市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

税谱®提示：根据《 镇江市住房和城乡建设局关于印发《镇江市住建局规范性文件清理目录》（有效、失效和废止、修订）的通知》 （ 镇建规字[2023]2号）规定，有效。

各市、区住建局，镇江新区城乡建设局，镇江高新区建设和交通局，各街道办事处（镇人民政府），各相关单位：

为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，我局制定了《镇江市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。


镇江市住房和城乡建设局

2022年12月29日




第一章  总则

第一条为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《镇江市住宅物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本规则。

第二条本市行政区域内业主大会、业主委员会等业主自治组织的成立及其活动适用本规则。

第三条业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第四条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第五条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第六条业主大会、业主委员会等业主自治组织在党的领导下依法依规开展物业管理活动。建立健全街道办事处（镇人民政府）和社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务企业议事决策和工作推进机制。

业主委员会应当在社区党组织的指导下，依照中国共产党章程的规定设立党的基层组织。

第七条市物业管理行政主管部门负责全市业主大会、业主委员会活动的宏观指导和监督，以及相关制度、示范文本的拟定等工作。

县级市（区）物业管理行政主管部门负责本辖区内业主大会、业主委员会活动的具体指导和监督，对筹备组成员、业主委员会成员、物业管理委员会成员进行相关的业务培训。

街道办事处（镇人民政府）负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、日常运作和换届选举；及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉；会同物业管理行政主管部门调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间的纠纷；开展物业管理相关政策法规的宣传。

居（村）民委员会负责协助街道办事处（镇人民政府）做好业主大会、业主委员会相关工作。

市物业管理行政主管部门建立业主自治组织辅导专家制度。鼓励街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会以及业主自治组织聘请辅导专家对业主大会、业主委员会成立、日常运作和换届选举进行过程辅导和专业培训。

第八条街道办事处（镇人民政府）可以召集县级市（区）物业管理行政主管部门、公安派出所、居（村）民委员会、业主委员会、建设单位和物业服务企业等代表参加的物业管理联席会议，共同协调解决物业管理中遇到的问题。必要时可以邀请综合治理、信访、司法行政、基层法院、仲裁机构等单位参加。

有下列情况之一的，应当召开联席会议：

（一）业主委员会不依法履行职责的；

（二）业主委员会选举、换届过程中出现问题的；

（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；

（四）提前终止物业服务合同的；

（五）物业服务企业退出和交接过程中出现问题的；

（六）需要协调解决其他物业管理问题的。

街道办事处（镇人民政府）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。



第二章  业主大会

第一节  业主

第九条房屋的所有权人为业主。未办理不动产登记，但基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得建筑物专有部分所有权，或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的，以及其他符合法律、法规规定的单位和个人，可以认定为业主。

业主委员会、物业管理委员会或者业主大会筹备组、业主委员会换届选举工作组应当在业主大会选举、表决前核实房屋所有权人。无法核实的，可以向街道办事处（镇人民政府）报告，街道办事处（镇人民政府）可以请求房屋所有权登记机构等有关部门协助，有关部门应当依法予以协助。

第十条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权，并在选举业主委员会成员时，享有被选举权；

（五）监督业主委员会的工作；

（六）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（七）对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（八）监督住宅专项维修资金的管理和使用；

（九）法律、法规规定的其他权利。

第十一条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和他人合法权益；

（二）遵守物业服务区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共秩序、公共安全、环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按规定交纳住宅专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务等费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。



第二节  一般规定

第十三条业主大会根据物业服务区域的划分成立，一个物业服务区域只能成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主较少（低于一百人）且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十四条业主户数超过三百户的住宅小区，可以由全体业主共同决定是否成立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会职责。设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会。本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。

第十五条业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十六条以下事项由业主共同决定或者业主大会决定，依照法定程序进行：

（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；

（二）选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会、监事会成员；

（三）选聘、续聘、解聘物业服务企业；

（四）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和物业服务收费方案；

（五）使用建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）使用共用部分、共用设施设备经营收益等公共收益；

（十）确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费，业主委员会成员津贴标准，业主委员会聘用人员工作职责和薪酬标准；

（十一）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

决定前款规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会不得授权业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定第一款事项。

第十七条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称以及相应的物业服务区域；

（二）业主委员会职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会成员的资格、人数和任期；

（九）业主委员会换届选举、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）经营性收益使用和分配的具体办法；

（十二）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；

（十三）业主大会决定授权业主委员会聘用专职财会人员、法律顾问的，明确聘用方式、薪酬标准；

（十四）业主大会决定设立监事、监事会的，明确产生办法、工作职责、工作经费等。

第十八条管理规约应当对下列主要事项作出约定：

（一）物业的使用、维护、管理，包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益使用分配，以及收益的管理方式；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。



第三节  首次业主大会的筹备与召开

第十九条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）物业服务区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；

（二）物业服务区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。

第二十条新建住宅小区符合召开首次业主大会成立条件的，建设单位应当在30日内，向物业服务区域所在地街道办事处（镇人民政府）书面提出召开首次业主大会会议的申请，并报送以下筹备首次业主大会会议所需资料：

（一）物业服务区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

已经符合条件而建设单位未按照规定报送相关资料的，街道办事处（镇人民政府）应当督促建设单位报送；建设单位应当及时报送。

街道办事处（镇人民政府）应当对业主资料保密，不得将报送资料用于与筹备无关的活动。

第二十一条十人以上业主公开联名可以向街道办事处（镇人民政府）或者县级市（区）物业管理行政主管部门书面提出召开首次业主大会会议的申请。县级市（区）物业管理行政主管部门收到申请的，应当在5个工作日内书面通知街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件，并在15个工作日内书面回复申请人。

第二十二条符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到召开首次业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，在办理房屋所有权首次登记前向街道办事处（镇人民政府）交纳。

第二十三条街道办事处（镇人民政府）应当按照下列要求和程序组织成立首次业主大会筹备组：

（一）确定筹备组人数，筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员应当不低于筹备组人数的60%。

（二）确定筹备组中业主成员的推荐办法，并在物业服务区域内显著位置张贴公告，公告时间不少于15天，公告内容应当明确推荐时间、业主成员人数、条件以及对于报名人数不足或者超出的处理方式等。

（三）组织建设单位、居（村）民委员会等单位派员参加筹备组，筹备组中非业主成员由其所在单位出具书面委托书。建设单位不派员参加的，不影响筹备组的成立。

（四）筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。

（五）拟定筹备组成员名单，并在物业服务区域内显著位置公示，公示期不少于7日。业主对拟定的筹备组成员名单中业主成员有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（镇人民政府）提出，说明理由并附相关证明材料，由街道办事处（镇人民政府）负责协调解决，并作书面回复。

（六）筹备组最终名单确定后，在物业服务区域内显著位置公告筹备组成立情况，公告内容包括筹备组成员组成、成员姓名、分工、联系方式等。筹备组自公告之日起成立。

（七）筹备组正式开展工作前，应当接受县级市（区）物业管理行政主管部门培训，时间不少于半天，并在培训记录上签字。

第二十四条筹备组业主成员应当符合下列条件：

（一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；

（二）身体健康，具有完全民事行为能力；

（三）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间；

（四）履行业主义务，按照规定交存住宅专项维修资金，按时交纳物业服务费用等；

（五）维护业主共同利益，不存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未整改到位的情形；

（六）本人或者其近亲属未在同一物业服务区域提供物业服务的企业任职；

（七）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（八）法律、法规规定的其他情形。

第二十五条筹备组工作原则如下：

（一）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；

（二）筹备组表决事项时，应当三分之二以上筹备组成员参加并经筹备组半数以上成员同意；

（三）筹备组成员在进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权；

（四）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应当经筹备组组长签发，告知街道办事处（镇人民政府）并加盖公章；

（五）筹备组会议应当形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认；

（六）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或者其他组织的除外。

街道办事处（镇人民政府）应当协调指导筹备过程中的各项事宜。筹备组组长不履行前款规定职责的，街道办事处（镇人民政府）应当另行确定筹备组组长。

第二十六条筹备组中的业主成员有下列情形之一的，由筹备组三分之一以上成员提议，筹备组可以决定是否终止其成员资格：

（一）不符合第二十四条规定的筹备组成员条件的；

（二）拟参加业主委员会成员选举需要回避的；

（三）连续两次不参加筹备组会议或者参加会议但不参加表决的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第二十七条筹备组应当自成立之日起90日内完成下列筹备工作：

（一）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

（二）确定业主身份（含业主姓名及所拥有的专有部分面积），确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（三）确定首届业主委员会成员候选人条件、名单，制定业主委员会选举办法；

（四）制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开时间、召开地点、表决事项、表决规则等。

（五）首次业主大会设立监票人的，确定监票人选产生办法，组织产生业主大会监票人名单；

（六）确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细和费用结算方案等；

（七）确定筹备组业主成员是否需要回避业主委员会候选人的选举，如需回避的，则退出筹备组；

（八）中途退出筹备组，应当增补筹备组成员；

（九）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当按照本章三十五条有关规定公示、征集业主意见，形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明。

本条第一款规定的第（一）项至第（五）项内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业服务区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

完成上述工作后，筹备组按照本章第四节有关规定召开业主大会会议。如果首次业主大会会议采取书面形式进行表决，表决内容公告之日视为业主大会会议召开时间。

筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

第二十八条首次业主大会会议内容包括：

（一）表决通过业主大会议事规则、管理规约；

（二）选举产生业主委员会成员、候补成员；

（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

第二十九条业主大会议事规则、管理规约经业主大会通过，当选的业主委员会成员达到5人及以上但未达到预定人数的，筹备组应当向街道办事处（镇人民政府）书面报告，在街道办事处（镇人民政府）指导下，可延长30日进行补选，对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选。候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处（镇人民政府）书面报告并进行增补；第二轮补选仍未达到预定人数的，可以成立业主委员会，业主委员会人数以最终入选人数的单数为准。最终入选人数为偶数的，排名最后一位的列为候补委员。

第三十条首次业主大会筹备组因特殊原因超过90日仍未召开首次业主大会的，经街道办事处（镇人民政府）确认后可以适当延长时间，但延长时间不宜超过30日。

超过期限，且未得到街道办事处（镇人民政府）确认的，街道办事处（镇人民政府）应当及时予以指导和协调，并确定是否需要继续召开业主大会。经确定无法继续召开的，由街道办事处（镇人民政府）公告首次业主大会筹备组解散。

首次业主大会未能通过法定表决事项，或者参与表决人数达不到法定条件的，筹备组应当宣布首次业主大会召开失败，并书面报告街道办事处（镇人民政府）。

第三十一条首次业主大会会议完成规定议题后，筹备组职责自行终止。

筹备组职责自行终止的，应当自职责终止之日起3日内将首次业主大会会议的相关筹备资料移交业主委员会。

筹备组职责被公告终止的，应当自职责终止之日起3日内将首次业主大会会议的相关筹备资料移交街道办事处（镇人民政府）。



第四节  业主大会会议

第三十二条业主大会应当由业主本人参加，业主因故不能参加业主大会会议的，可以委托他人参加。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明本次参加业主大会所委托的事项、委托权限和期限，由业主本人签字，并由委托人转交业主大会。

业主常用联系方式和地址发生变化的，应当及时告知物业服务企业、首次业主大会筹备组或者业主委员会。因发生变化未及时告知而产生的法律后果，由业主个人承担。

第三十三条成立业主代表大会的，一个物业服务区域的业主代表一般不少于三十人，一名业主代表所代表的业主户数一般不超过四十户。业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成，一个业主小组推选一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议，表达本小组业主的意愿。业主代表推选办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主代表的任职条件可以参照业主委员会成员条件设置，任期与业主委员会成员一致。

第三十四条业主代表履行下列职责：

（一）在业主大会会议召开15日前，就会议议题征集本小组业主意见；涉及事项需要业主书面投票表决的，应当征得业主本人对表决意见的签字确认；

（二）按照《江苏省物业管理条例》规定的业主小组职责，组织业主小组开展议事活动，并将结果书面告知业主委员会；

（三）收集本小组业主意见和建议并向业主委员会反映；

（四）建立本小组工作档案；

（五）业主大会议事规则规定的其他职责。

业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。

第三十五条业主大会会议按照下列程序组织召开：

（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或者表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。

（二）会议召开时间、召开地点、表决方式、表决事项、表决规则等内容，于业主大会会议召开15日前在物业服务区域内的每个出入口、大堂、电梯厅、宣传栏等处向全体业主公示，公示期限不少于7日。

（三）公示期间，业主大会会议组织者应当通过召开座谈会等方式听取业主意见并集体讨论。业主对公示事项有异议的，应当在公示期间以书面形式实名向业主大会会议组织者提出，业主大会会议组织者应当自收到异议之日起3日内处理并答复。经核实异议成立的，业主大会会议组织者应当调整异议事项，并重新公示。

业主大会会议组织者未及时处理业主异议或者业主对答复不满的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出。街道办事处（镇人民政府）应当在5日内提出处理意见，责令业主大会会议组织者限期改正违反法律、法规等规定的公示事项。未经改正，业主大会会议组织者不得召开业主大会会议。

（四）发放和回收表决票、选票应当在公告要求的时间内完成。发放和回收的方式可以采取投票箱、上门或者挂号信、快递、传真等。因客观原因不能按期完成投票工作的，应当在街道办事处（镇人民政府）指导下确定是否延期，并在物业服务区域内公告。

（五）业主大会决定应当在物业服务区域内公告，接受业主的查询和监督。业主委员会应当对业主大会会议情况作书面记录并存档。

召开业主大会会议前，应当书面告知居（村）民委员会，并邀请街道办事处（镇人民政府）参加。街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当派员对业主大会会议进行指导、监督。

第三十六条业主大会会议可以采取电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。采用电子投票形式的，业主大会会议表决的投票期限不超过30日。采用书面征求意见形式的，业主大会会议表决的投票期限不超过60日。采用集体讨论形式的，业主大会会议当场表决。

业主大会会议表决事项应当采用记名投票方式，业主应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。以书面征求意见、集体讨论形式投票的，业主应当出示房屋所有权证明或者其他证明业主身份的材料，选票、表决票应当由具有表决权的业主签名。

采用书面征求意见形式召开的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业服务区域内显著位置公告。

任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。业主的选票、表决票和书面委托书由街道办事处（镇人民政府）妥善保管，以备查询，保管期限不少于3年。采用电子投票的，投票结果保存期限不少于3年。

第三十七条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：

（一）业主到会并在会议签到表上确认；

（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；

（三）业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。

非业主的物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。

第三十八条业主大会确定业主的面积和人数，按照下列方式计算：

专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。

第三十九条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分面积有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人或者负责人行使投票权。

第四十条已参与表决的业主，在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的情形，是否可以视为“同意”“反对”“弃权”或者“同意已表决的多数票意见”，由业主大会议事规则约定，但不适用业主大会议事规则的表决。

第四十一条业主大会会议组织者应当自业主大会会议表决结果产生之日起7日内公示表决结果。采用集体讨论或者电子投票形式的，表决结果公示期为15日。采用书面征求意见形式的，表决结果公示期为30日。业主大会会议表决结果公示的内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积、表决意见，已投票业主的总人数和专有部分总面积，未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。

业主大会会议组织者逾期未公示业主大会会议表决结果，或者公示内容不符合前款规定的，由街道办事处（镇人民政府）责令限期改正并通知全体业主；业主大会会议组织者逾期不改正的，由街道办事处（镇人民政府）公示。

业主大会会议表决结果公示期限届满，对表决结果无异议或者异议不成立的，表决结果自公示期限届满次日起生效。业主大会会议组织者应当自表决结果生效之日起3日内通知全体业主。



第五节  业主大会定期会议和临时会议

第四十二条业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次，审议下列内容：

（一）上一年度物业管理实施情况报告、业主委员会工作报告和业主大会收支情况报告；

（二）下一年度业主大会年度计划和预算方案；

（三）物业管理的其他事项。

第四十三条有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）县级市（区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）经调查发现业主大会、业主委员会的决定违反业主大会议事规则规定，需要及时撤销，书面要求召开的；

（四）法律、法规、管理规约和业主大会议事规则规定的其他情形。

属于前款第一项情形的，符合规定人数的业主应当书面向业主委员会提议，并书面报送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会。书面提议应当附提议业主本人的签名、联系电话、房号、专有部分面积。业主委员会和居（村）民委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。书面提议未违反相关法律法规的，业主委员会在接到提议后30日内，应当就所提的议题组织召开业主大会会议。

因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议的，可以于会议召开前通知全体业主并告知临时召开的事由。重大事故或者紧急事件由街道办事处（镇人民政府）确认。



第三章  业主委员会

第一节  业主委员会的产生和职责

第四十四条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会成员应当是物业服务区域内的业主，并符合下列条件：

（一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；

（二）身体健康，具有完全民事行为能力；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第四十五条在业主大会议事规则和管理规约中可以对不履行业主义务，侵害业主共同利益行为的业主，作出限制性规定。有下列情形之一的，不得作为业主委员成员：

（一）未按照规定交存住宅专项维修资金，未按时交纳物业服务费，煽动其他业主拒交物业服务费的；

（二）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未整改到位的；

（三）采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举以及表决的；

（四）本人或者其近亲属在同一物业服务区域提供物业服务的企业任职；

（五）存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第四十六条筹备组按下列方式推荐业主委员会成员候选人：

（一）由社区党组织、居（村）民委员会推荐；

（二）可以由业主报名自荐；

（三）可以由业主联名推荐。

联名业主应当不少于10人，同一业主只能联名推荐一次。推荐人选应当经本人同意。

第四十七条筹备组或者换届选举工作组应当在街道办事处（镇人民政府）指导下审查业主委员会成员候选人的资格条件。

业主委员会成员候选人的确定应当综合考虑物业类型、组团、楼栋、成员的先进性、代表性等因素。符合条件的候选人人选中，中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区“两委”班子成员、小区党支部成员、具备财经、法律、工程、环境等专业专长的业主，可优先确定为候选人，且候选人中的中国共产党党员比例原则上应不少于 50%。

第四十八条业主委员会成员选举办法的制定原则：

（一）业主委员会候选人公示和选票等排序，可以按照楼幢号顺序或者姓氏笔画；

（二）业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

（三）业主委员会成员实行差额选举的，未当选的业主委员会成员且得票数达到法定票数的候选人，可以作为候补成员。候补成员的人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会成员总数的50%。

（四）分期建设项目为一个物业服务区域的，首次业主大会会议应当根据分期开发的建筑面积和进度等，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员办法。

（五）业主委员会成员分区域确定比例产生的，应当考虑区域缺额情况下的补充措施。

第四十九条业主委员会成员实行任期制，每届任期为3至5年，可连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

第五十条首届或者换届后的业主委员会应当自选举之日起7日内，由街道办事处（镇人民政府）组织召开第一次会议，推选产生业主委员会主任、副主任，确定其他成员分工。

第五十一条业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与解聘的物业服务企业进行交接；

（三）拟订共有部分、共用设施设备、公共收益使用与管理办法；

（四）监督住宅专项维修资金的使用情况，组织住宅专项维修资金的补建、再次筹集；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费用，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（六）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

（七）制作和保管会议记录、共有部分档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（八）定期向业主通报工作情况，每年公示业主委员会成员交纳物业公共服务费、汽车停放费情况；

（九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）在物业服务区域内配合行政执法机关开展执法工作；

（十一）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

（十二）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得决定本规则第十六条第一款规定事项。



第二节  业主委员会备案

第五十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向县级市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案：

（一）业主委员会备案申请表；

（二）业主委员会成员、候补成员名单；

（三）业主大会议事规则和管理规约；

（四）业主大会会议记录和会议决定；

（五）其他应当提供的材料。

县级市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）对于提交材料齐全、符合要求的，应当在5个工作日内予以备案并出具书面备案证明。备案文书应当载明业主大会、业主委员会名称，成员、候补成员名单，届别、任期、负责人和办公地址。

备案材料不齐全的，县级市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当一次性告知须补齐的材料；备案材料齐全但存在争议的，县级市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）可以暂不出具备案证明，但应当书面说明暂不予备案的理由。

业主委员会违反法律、法规以虚假资料取得备案的，县级市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当撤销备案，并在物业服务区域内显著位置公告。

第五十三条业主委员会备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告街道办事处（镇人民政府）和县级市（区）物业管理行政主管部门备案，并在物业服务区域内显著位置公告。

因物业服务区域调整、物业灭失或者其他原因致使业主委员会无法存续的，业主委员会应当在30日内向街道办事处（镇人民政府）和县级市（区）物业管理行政主管部门办理注销备案手续。

第五十四条业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，业主委员会印章应当标注届数以及任期。

业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定保管和使用。业主大会印章可以由业主大会委托街道办事处（镇人民政府）代为保管；需要使用业主大会印章的，由业主委员会向街道办事处（镇人民政府）提出，街道办事处（镇人民政府）应当做好印章使用记录。

业主委员会印章由业主委员会指定的专人保管，需要使用业主委员会印章的，经业主委员会全体成员过半数同意并签字确认。



第三节  业主委员会会议制度

第五十五条业主委员会会议由主任或者主任委托副主任按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则召开。经三分之一以上业主委员会成员提议召开业主委员会会议的，由提议的成员按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则组织召开。

业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出的决定应当经业主委员会全体成员过半数同意并签字确认。业主委员会成员不得委托其他人参加会议。

业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处（镇人民政府）指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议。

第五十六条召开业主委员会会议时，应当告知居（村）民委员会，并接受其指导和监督；重大事项可以邀请街道办事处（镇人民政府）或者县级市（区）物业管理行政主管部门参加。

第五十七条业主委员会应当于会议召开7日前，在物业服务区域内显著位置公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。公开听取业主意见的，可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。

业主委员会作出的决定，应当自作出决定之日起3日内在物业服务区域内显著位置公告，并报告社区党组织和居（村）民委员会。

第五十八条业主委员会应当加强与业主的联系，听取业主的意见建议。

鼓励业主委员会通过上门走访、来信来访、热线电话、网络媒体等渠道接受业主的咨询和投诉。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第五十九条业主委员会应当加强与街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会和物业服务企业的联系沟通，主动参与政府职能部门多方联动运行机制，依法履行自治管理职责，督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。

业主委员会在履职工作和党建工作中应完善工作记录，规范工作制度，接受业主及其他各方监督。

街道办事处（镇人民政府）、社区党组织可以对业主委员会及其成员进行考核评比，并向社会公布。

第六十条业主委员会应当按规定公布下列情况和资料：

（一）业主委员会成员姓名、职责分工和联系方式;

（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、物业服务合同；

（三）业主大会和业主委员会的决定；

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业服务用房、物业共用部分、共用设施设备的使用和经营收支情况；

（六）占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位使用、收益、处分等情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、业主委员会成员工作补贴等费用情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第（五）项至第（七）项应当每半年在物业服务区域内显著位置公布一次，公布时间不少于15日。

第六十一条业主委员会应当建立工作档案，并指定专人保管。档案一般包括以下材料：

（一）《业主委员会工作记录簿》，主要记录业主大会、业主委员会会议记录、决定并签字；

（二）业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则和物业服务合同；

（三）业主委员会选举及备案资料；

（四）业主委员会工作经费账目，利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配和使用情况；

（五）业主及业主代表名册；

（六）业主意见和建议；

（七）专项维修资金筹集及使用账目；

（八）各项公告、通知、决定、抄报等记录。

业主可以查阅与自身直接相关的档案，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。



第四节  业主委员会成员资格的终止

第六十二条业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员资格自行终止，由业主委员会向业主公开：

（一）因房屋所有权转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（五）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。

第六十三条业主委员会成员不得实施下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、变更、解除物业服务合同；

（六）将业主共有财产租借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；

（七）可能影响公正履行职务，与物业服务企业有经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息；

（九）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会成员有前款规定的行为的，街道办事处（镇人民政府）督促业主委员会提请业主大会终止其成员资格。

第六十四条具有下列情形之一的，按照业主大会决定终止业主委员会成员资格：

（一）经业主委员会三分之一以上成员或者持有20%以上投票权数的业主提议，召开业主大会终止成员资格；

（二）由街道办事处（镇人民政府）提议，督促业主委员会提请业主大会终止成员资格；

（三）业主大会议事规则中已明确由业主大会授权业主委员会终止成员资格。

第六十五条业主委员会成员资格被终止前，业主委员会可以根据业主大会议事规则暂停该成员履行职责，并向业主发出公告。

业主委员会未依照规定提请业主大会终止其成员资格的，由街道办事处（镇人民政府）责令限期作出；逾期未作出的，街道办事处（镇人民政府）按照规定组织召开业主大会。

终止业主委员会成员职务时，应当允许该成员提出申辩，街道办事处（镇人民政府）进行核实，并记录归档。

第六十六条业主委员会成员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内将其保管的属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给业主委员会。

拒不移交的，业主委员会或者居（村）民委员会可以向公安派出所提出协助移交，公安派出所应当予以配合并依法作出处理。



第五节  业主委员会补选、重选和换届选举

第六十七条业主委员会任期内，业主委员会成员出现空缺时，应当进行补缺。设立候补成员的，从候补成员中按照得票多少依次递补；未设立候补成员的，业主委员会应当在2个月内召开业主大会进行补选。

业主委员会主任或者副主任缺员的，应当在业主委员会成员中重新选出主任或者副主任。

第六十八条业主委员会出现下列情形的，应当在街道办事处（镇人民政府）的指导下召开临时业主大会会议，重新选举业主委员会。

（一）业主委员会人数因辞职、终止资格等原因，候补递补后人员不足规定总数二分之一时；

（二）业主委员会未正常履行职责达到半年以上，经街道办事处（镇人民政府）督促其履职仍未履职的；

（三）物业服务合同期满前3个月，业主委员会未组织召开业主大会确定续聘或者重新选聘物业服务企业，经街道办事处（镇人民政府）督促其限期召开，逾期仍未召开，导致物业服务区域无人管理的；

（四）管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

第六十九条业主委员会任期届满前3个月，街道办事处（镇人民政府）应当按照规定成立业主委员会换届选举工作组，组织换届选举工作，并报告县级市（区）物业管理行政主管部门。

第七十条自业主委员会换届选举工作组成立至新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责，因不履行职责造成的损失由相关责任人承担。换届选举期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）调整物业服务收费标准；

（三）物业服务用房，物业共用部分、共用设施设备的使用方案；

（四）使用物业公共收益；

（五）法律、法规规定的其他重大事项。

第七十一条重新选举业主委员会的，原业主委员会应当在停止履行职责之日起10日内将属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、印章等全部移交给新一届业主委员会；未成立新一届业主委员会的，全部移交给居（村）民委员会临时保管。

拒不移交的，业主委员会或者居（村）民委员会可以向公安派出所提出协助移交，公安派出所应当予以配合并依法作出处理。



第六节  业主委员会工作经费及经营性收益管理

第七十二条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从共用部分、共用设施设备收益中列支，也可以由全体业主分摊，具体经费额度由业主委员会提出预算，经业主大会表决通过后执行。

业主委员会的成员可以获得一定数额的补贴。业主委员会成员补贴在业主大会、业主委员会的工作经费中列支，补贴标准由业主大会决定。

业主委员会成员不得接受本物业服务区域物业服务企业的补贴。

第七十三条公共收益属于全体业主所有，应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布。业主大会成立后，经业主大会同意，公共收益可以由居（村）民委员会代管，也可以由物业服务企业代管。业主委员会自行管理的，应当接受居（村）民委员会的监管，不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。

公共收益可以根据业主大会决定，用于补充物业专项维修资金，共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，公共收益审计等。

业主委员会根据业主大会议事规则使用公共收益时，应当通过业主委员会会议审议。公共收益的使用额度应当根据业主大会议事规则的授权额度使用。

公共收益的日常管理，应当符合相关规定并经业主大会表决后执行。



第七节  物业服务企业的选聘、续聘和自行管理

第七十四条业主委员会应当在业主大会成立后3个月内，或者物业服务合同期满前3个月，组织召开业主大会，根据业主大会决定确定续聘或者重新选聘物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定重新选聘物业企业的，应当确定选聘的方式、方案。

第七十五条采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩等情况征求业主意见，并在物业服务区域内显著位置公告。

采取招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照镇江市住宅物业管理项目招投标相关规定执行。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

第七十六条重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业、业主应当按照原物业服务合同履行各自权利和义务。

业主委员会在物业服务企业选聘过程中，不得擅自作出决定或者越权签订物业服务合同。

第七十七条物业服务企业退出，未有新物业服务企业承接项目的，由业主委员会、物业管理委员会在应急备选库中选取一家物业服务企业，与其签订应急期间物业服务合同；业主委员会或者物业管理委员会尚未成立的，由街道办事处（镇人民政府）在应急备选库中选取一家物业服务企业，与其签订应急期间物业服务合同。

应急期间物业服务合同的物业服务内容、服务标准和收费标准参照原物业服务合同执行。

业主委员会、物业管理委员会和居（村）民委员会应当协助应急物业服务企业对物业共用部分、共用设施设备和相应的档案资料等进行查验。

应急期间物业服务合同的期限不得超过一年。街道办事处（镇人民政府）应当指导业主依法重新选聘物业服务企业。

第七十八条业主大会决定由业主自行管理的，在决定自行管理之前，应当在街道办事处（镇人民政府）指导下，对下列事项作出约定：

（一）自行管理的执行机构（业主委员会）和负责人；

（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；

（三）电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，委托专业机构进行维修和养护的方案；

（四）其他有关自行管理的内容。

以上事项应当向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会和县级市（区）物业管理行政主管部门报备。



第四章  业主监事会

第七十九条业主大会可以根据工作需要设立监事，三名以上监事可以成立监事会。

监事可以是业主，也可以是居（村）民委员会人员。监事是业主的，任职条件和业主委员会成员的相同。具有党员身份或者是居（村）民委员会工作人员身份的业主在同等条件下可优先担任监事。在本物业服务区域的物业服务企业任职的工作人员、业主委员会成员及其直系亲属不得担任监事。

成立监事会的，其中业主成员人数不少于监事会成员的三分之二。监事会组成人数为单数，具体监事人数由业主大会根据物业服务区域实际情况确定。监事会监事由社区组织推荐或者十名以上业主联名推荐并经业主大会会议选举产生。十名以上业主只能联名推荐一名监事候选人。

监事会选举应当与业主委员会选举同时进行，由筹备组或者换届选举工作组参照业主委员会选举的有关规定执行。监事任期与业主委员会成员任期一致。

设立监事会或者监事的，由业主委员会参照业主大会、业主委员会备案的相关规定，在申请办理业主大会、业主委员会备案时，一并办理备案手续。

第八十条监事和监事会应当按照业主大会议事规则规定的程序和方式履行下列监督职责：

（一）查阅业主大会、业主委员会财务账簿及其他会计资料，检查业主大会、业主委员会财务状况；

（二）按季度对公共收益收支情况进行核查并每半年公示核查情况；

（三）监督业主委员会执行业主大会决定的情况，对违反法律、法规、管理规约、业主大会议事规则或者业主大会决定的业主委员会成员提出罢免或者辞退的建议；

（四）就监事会或者监事职权范围内的事项向业主大会会议提出提案；

（五）派员列席业主委员会会议，并对业主委员会决定的事项提出质询或者建议；

（六）对业主委员会及其成员侵害全体业主共同利益的行为，要求予以纠正；

（七）定期向业主大会会议报告监事会行使职权的情况并通告全体业主；

（八）业主大会议事规则授予的其他职责。

监事和监事会履行前款职责时，业主委员会应当予以配合。业主委员会对监事和监事会提出的质询、意见或者建议、提案应予以记录，经会议讨论后决定是否采纳并作出书面回复。

监事和监事会不得行使属于业主大会、业主委员会的职权。

第八十一条监事会工作规则由首次业主大会筹备组或者换届选举工作组制定，与监事会选举事宜一并提交业主大会会议表决通过。

监事会每半年至少召开一次会议，会议应当有超过半数监事出席，作出的决定应当经全体监事超过半数同意，并签字确认。

监事会、监事作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出的决定与本物业服务区域物业管理无关的，其相应的法律责任由签字同意该决定的监事会、监事承担。

第八十二条除任期届满外，监事会监事有下列情形之一时，其职务自行终止，由监事会公示，并向业主大会报告：

（一）业主监事不再是本物业服务区域的业主；

（二）丧失民事行为能力；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）业主监事或其直系亲属在本物业服务区域的物业服务企业、业主委员会任职；

（五）以书面形式向业主大会或者监事会提出辞职。

第八十三条监事会监事有下列情形之一的，由监事会决定终止其职务并予以公示，提请下次业主大会决定：

（一）业主监事不履行业主义务、侵害业主公共利益的，经劝阻后拒不改正；

（二）一年内两次无故缺席或者一年内三次请假缺席业主监事会会议；

（三）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施；

（四）其他不适宜担任业主监事会监事的情形。

第八十四条监事会监事不领取任何报酬和补贴。

监事会工作经费支出相关事宜由业主大会决定，列入业主大会年度经费预算。



第五章  物业管理委员会

第八十五条物业服务区域内有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但是未成立业主大会，经街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会长期不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经街道办事处（镇人民政府）多次指导组织换届选举工作组选举仍不能产生新一届业主委员会的。

未成立业主大会的，由物业管理委员会组织业主依法履行业主大会和业主委员会的职责。未能选举产生新一届业主委员会的，由物业管理委员会组织业主大会或者按照管理规约和业主大会议事规则履行职责，并执行业主大会的决定。

第八十六条符合组建条件的，街道办事处（镇人民政府）就物业服务区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告中明确物业管理委员会成员的人选要求、报名方式、起始日期等。

公告应当在物业服务区域内显著位置张贴，公告期限不得少于7日。

第八十七条物业管理委员会由业主代表以及街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、社区服务机构、公安派出所、建设单位等派员组成。建设单位不参加不影响物业管理委员会的成立。

物业管理委员会成员人数应当为9至13人的单数，其中业主代表应当不少于总人数的二分之一。

第八十八条物业管理委员会的业主代表通过下列方式产生：

（一）业主自荐；

（二）社区党组织、居（村）民委员会组织业主推荐。

自荐、推荐的人选人数应当为物业管理委员会总人数的两倍以内。推荐代表需经本人同意。

第八十九条街道办事处（镇人民政府）根据业主代表人选自荐、推荐情况，参照业主委员会成员的任职条件，确定物业管理委员会业主代表名单。

物业管理委员会主任由街道办事处（镇人民政府）指派代表担任时，副主任应当由业主代表担任。

第九十条街道办事处（镇人民政府）应当将物业管理委员会的成员名单、职业、联系方式、管理规约、物业管理委员会议事规则，在物业服务区域内显著位置进行公示，公示期限不得少于7日。

业主对物业管理委员会成员有异议的，应当书面向街道办事处（镇人民政府）提出，街道办事处（镇人民政府）应当在7日内完成核查，并将核查结果在物业服务区域内显著位置公告。

第九十一条物业管理委员会应当自成立之日起30日内，持下列材料向县级市（区）物业管理行政主管部门备案：

（一）物业管理委员会备案申请表；

（二）物业管理委员会成员名单；

（三）管理规约、物业管理委员会议事规则。

物业管理委员会制定或者修改的议事规则，经县级市（区）物业管理行政主管部门审核后，应当在物业服务区域内显著位置公示，公示期限不少于15日。

县级市（区）物业管理行政主管部门应当自收到备案材料之日起7个工作日内予以备案，出具备案证明。物业管理委员会应当在物业服务区域内显著位置公告备案情况。

备案事项发生变更的，物业管理委员会应当自变更之日起15日内书面报告县级市（区）物业管理行政主管部门，并在物业服务区域内显著位置公告。

物业管理委员会取得备案证明后，可以持备案证明向公安机关申请刻制印章。

第九十二条物业管理委员会业主成员有下列情形之一的，成员资格自情形发生之日起自然终止，由物业管理委员会向全体业主公示，并应当在30日内向县级市（区）物业管理行政主管部门办理变更：

（一）不再是本物业服务区域内的业主；

（二）以书面形式向物业管理委员会提出辞职；

（三）因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。

物业管理委员会成员1年内累计缺席物业管理委员会会议总次数一半以上，或者不再符合成员条件的，物业管理委员会应当提请街道办事处（镇人民政府）依法终止其成员资格。

第九十三条物业管理委员会代行业主大会职责的，应当依照法律、法规的规定征求全体业主意见，形成业主共同决定，并将共同决定在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不少于15个工作日。

业主对公示内容有异议的，应当在公示期间以书面形式向物业管理委员会提出意见，物业管理委员会应当及时给予书面答复。

物业管理委员会的印章、财务、档案由街道办事处（镇人民政府）派员保管。

物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同期限一般不得超过3年。

第九十四条物业管理委员会的任期一般不超过3年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处（镇人民政府）重新组建物业管理委员会。

第九十五条物业管理委员会自业主委员会产生之日起停止履行职责，并应当在7日内向业主委员会移交有关资料和财物，移交后自动解散。

由物业管理委员会管理业主公共收益的，交接前，业主委员会可以委托专业机构进行审计，并将审计结果在物业服务区域内显著位置公示，公示期限不少于15日。



第六章  监督管理

第九十六条县级市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，对业主大会筹备和召开、业主委员会选举和换届、物业服务企业续聘和选聘等工作加强指导监督。

街道办事处（镇人民政府）应当就首次业主大会筹备组成员、业主委员会候选人、物业管理委员会候选人等人选产生办法依法加强指导，组织好上述人员的推荐工作；并对管理规约、业主大会议事规则等重要文件草案加强指导监督。

第九十七条业主不得在业主大会召开前后通过QQ群、微信群、上门等方式散布影响业主表决意向的虚假信息或者干扰其他业主自主决定，阻挠业主大会、业主委员会依法开展正常活动。

第九十八条业主、业主委员会成员、候补成员擅自以业主委员会的名义开展活动，给业主或者他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。

业主委员会违反法规或者超越职权作出的决定，给业主或者他人造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会成员共同承担赔偿责任。

业主委员会经业主大会授权或者同意作出的决定，造成业主或者他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。

第九十九条物业服务区域占业主总人数20%以上的业主对公共收益收支提出书面异议的或者应当审计而拒绝审计的，由街道办事处（镇人民政府）委托专业机构进行审计。审计结果在物业服务区域显著位置公布。审计经费从业主共有收益中列支。

第一百条违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

印章遗失的，业主委员会持在主要媒体上声明作废的凭证，到县级市（区）物业管理行政主管部门办理重新刻制印章的手续。

第一百零一条业主大会、业主委员会对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规规定以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提出诉讼。

第一百零二条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县级市（区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会作出的决定违反业主大会议事规则、管理规约的，街道办事处（镇人民政府）应当责令限期整改，拒不整改的，依法依规撤销其决定，并通告业主。

业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道办事处（镇人民政府）组织业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第一百零三条业主和业主委员会对物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）作出的有关决定有异议的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。



第七章  附则

第一百零四条业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则执行。

第一百零五条本指导规则自2023年2月1日起施行，有效期至2028年1月31日止。